Аренда квартиры налоги

Думаете о том, как можно не платить налог за сдачу квартиры? Сначала прочитайте эту статью

Нашим специалистам юридического отдела время от времени задают вопрос на предмет того, как не платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли вообще так поступать. Ниже мы разберем 2 ситуации из практики, прочитав которые, Вы сможете полностью разобраться в ситуации. Обязательно внимательно изучите их.

В рамках нашего законодательства мы настоятельно рекомендуем платить налоги со сдачи квартиры. Во многом это вызвано тем, что наш сайт является СМИ и мы обязаны дать Вам такую рекомендацию. В общем, ни в коем случае не избегайте уплаты налогов, иначе налоговая инспекция однажды «придет к Вам домой» и предпримет различные меры в отношении Вас.

После того, как мы разобрались во всех рисках неуплаты налогов, появилась статья о том, чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов.

Ниже мы описали случаи, в которых собственник квартиры решил не платить налоги за сдачу квартиры только для того, чтобы Вы понимали, как не стоит поступать.

Случаи, в которых собственники не платили налоги за сдачу квартиры в аренду и к чему они привели

1. К нам обратилась пенсионерка, которая сдавала квартиры вообще без уплаты налогов весьма длительное время. Зовут ее Лидия Н. Это были 2 квартиры в центре Челябинска.

Налог на сдачу квартиры в аренду: сколько и как платить, и можно ли не платить налог

Она получала с них наличными около 30 000 рублей каждый месяц. Квартиры сдавала без договора и, соответственно, несла много рисков. Однажды её вызвали в налоговую инспекцию, где ее обвинили в уклонении от уплаты налогов. После этого Лидия обратилась к нам. Мы ей объяснили, что сдача квартиры в аренду в ее случае не являлась предпринимательской деятельностью и посоветовали изложить сотрудникам налоговой инспекции все детали и обстоятельства. В итоге она уплатила налоги за 2 года в размере 13% НДФЛ. Сверх этого — штраф за неуплату налога за сдачу квартиры.

2. Более интересный случай, по мнению юристов компании elitearenda.ru, был следующий. В нем Елена И. сдавала 3 квартиры в  наем.

Она заключила договор безвозмездного пользования жилым помещением с теми, кто  у нее снимал квартиру. При этом квартиру она сдавала не безвозмездно, а за наличные деньги.

Ей постоянно приходилось тратить время на встречи с квартиросъемщиками. Позже она пояснила сотрудникам налоговой инспекции, что если квартиросъемщик будет зачислять денежные средства на её банковскую карту, это уже не годится. Она вполне справедливо полагала, что если бы сотрудники налоговых органов проверили ее банковские счета и обнаружили постоянные зачисления средств, ежемесячные, одинаковые по суммам, то это могло бы вызвать у них подозрение.

При этом нам она сказала, что сотрудникам налоговой инспекции было парктически невозможно доказать факт сдачи квартиры, если бы не жалобы и показания одного из ее бывших квартиросъемщиков, с которым у нее произошел конфликт. Об этом можно почитать в самом конце предыдущей статьи.

В течение 3 лет она сдавала квартиры таким образом и у нее не возникало проблем. Ее имущество было защищено законом от порчи, пожара и потома с помощью договора безвозмездногол пользования жильем. Однако, спустся некоторое время у нее произошел конфликт с одним из жильцов. Он пожаловался в налоговую инспекцию и они провели проверку, в ходе которой квартиросъемщик встретился с Еленой и передал ей «помеченые» купюры. Во время встречи он сообщил Елене устно, за что передает деньги, а Елена подтвердила это. Запись была сделана на диктофон. Елену арестовали, а налоговая инспекция возбудила против нее дело по уклонению от уплаты налогов. Наверное, это был единственный способ доказать ее вину.

Затем Елена обратилась в нашу компанию. Наши специалисты сразу же посоветовали расказать все детали представителям налоговой инспекции, оплатить все штрафы, а затем оформить налоговый патент на сдачу квартир, учитывая, что их уже 3 штуки. Она так и поступила.

Примечательно, что позже она нам сказала, что по ее мнению, если бы не конфликт с квартиросъемщиком, то сотрудникам налоговой инспекции однозначно не удалось бы доказать факт сдачи квартиры в наем на «коммерческой» основе и предъявить Елене какие-либо обвинения. Здесь, пожалуй, «нечего возразить».

В общем, специалисты нашей компании, конечно, советуют Вам быть бдительными и законопослушными.

Что такое договор безвозмездной сдачи квартиры в аренду и зачем его оформляют?

Если Ваш квартиросъемщик испортит жилье, например, устроив в нем потоп или пожар, то с помощью такого договора Вы сможете взыскать с него через суд тот материальный ущерб, который он нанес своей безалаберностью.

Также этот договор понадобится Вам в том, случае, если Ваш арендатор нанесет ущерб Вашим соседям. В этом случае Ваши соседи могут обратиться в суд с тем, чтобы Вы компенсировали им ущерб. Вы, в свою очередь, сможете подать встречный иск на вашего квартиросъемщика. Впоследствии, скорее всего, суд признает Вашу правоту и потребует квартиросъемщика оплатить ущерб.

В суде можно упомянуть о том, почему вы пустили квартиросъемщика проживать в Вашу квартиру. Чаще всего дело в том, что это лицо является Вашим другом с очень давних пор или дальним родственником.

Также прочитайте последнюю часть этой статьи. В ней говорится про то, какой налог при сдаче квартиры в аренду Вам придется заплатить  и когда подавать налоговую декларацию.

Если вам необходима детальная консультация по налоговым вопросам, связанным с недвижимостью, то обращайтесь в раздел по консультационным услугам или звоните в нашу компанию по телефону: +7 (351) 750-49-71.

Кому и как можно сдать квартиру в аренду и при этом не платить налоги? Только законные способы

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик. Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу. Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость. Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую». В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно. Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхов ание жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущер ба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхован ие в тех случаях, когда собственник находится далеко, наприме р, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни ар ендатор, ни собственник, например, в результате затопления с седом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последне м случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, кру пные риелторские компании предлагают владельцам на выбор неско лько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко. Глупостью будет наде яться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Особенно страхование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.

СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ И ПУТЕШЕСТВИЯХ >>>

Сдать квартиру в Москве и уехать на Карибы – каково, а? Стать рантье – мечта многих молодых людей в наше время. Еще бы – другие заводят будильник в 6, чтобы отправиться с утра пораньше в душное метро или постоять в пробке – а тут – природа, тепло, красиво, чисто и работать не надо! Чем не сказка? Давайте разберемся, как этого добиться.

Итак, откуда взять заветную квартиру?

Я вас сразу огорчу, но 99% рантье просто вовремя умерла бабушка. Их так и называют – бабкины рантье. Но не отчаивайтесь, вы можете приобрести жилье на вторичном рынке или купить квартиру на стадии котлована. Где можно купить недвижимость? есть три варианта – в Москве, в Подмосковье, в Замкадье. Про третий я вам ничего не смогу сказать, поскольку никогда не была в далеком Замкадье. Что касается Москвы, то при цене за однушку у МКАДа 6 миллионов, вы сможете сдать ее за 35 тысяч. Если у вас есть деньги не на однушку и не в спальном районе – я не знаю, зачем вы это читаете, вложили бы в акции уже и пили себе коктейли в Доминикане.

Если брать ближнее Подмосковье, то цены на вторичку идут от 3 до 4.5 миллионов рублей. Сдать ее можно за 20-25 тысяч. Не забудьте отсюда вычесть 2-3 тысячи коммуналки.

Так вот, расчетная рентабельность сдачи квартиры внутри Старой Москвы – около 6,5% годовых. В городах-спутниках – около 7-8,5%.

Вариант второй – покупка квартиры на стадии строительства.

Что вас здесь ждет? Москву отбрасываем, с ней все ясно. Цены от 2 млн, если не совсем в лесу без дорог. Как правило – это без отделки. Добавляйте стоимость отделки. Не забудьте добавить потерю от заморозки денег на полтора года по сравнению со вторичкой (минимум – реальнее на 2, ведь по срокам вам будут врать, лишь бы продать, а отделка за день не делается). Итого плюс 700-800 тысяч по минимуму. Какая рентабельность капитала получится по итогу? Ну максимум 9% годовых.

Какие подводные камни сдачи жилья в аренду?

Их два:

1) Неадекватные арендаторы

2) Невозможность найти адекватных арендаторов

Грубо говоря, пока вы будет искать нормальных людей – потеряете деньги от простоя. Селя кого попало – потеряете деньги от изуродованной мебели.

Сдать квартиру и не платить налоги

плитки, сантехники и т.д. Плюс простой снижает общую рентабельность на процент или два в год.

Ну и мякотка – из в Пунта Каны особо арендаторов не поищешь в Мытищах – ну можно иметь заботливых друзей, родственников или агента, который возьмет нехилый процент за это – услуга называется доверительное управление квартирой и стоит недешево относительно цены аренды – тысяч 5 в месяц, по-моему. Кстати, риелторы в таких случаях рекомендуют страховать жилье – это еще 1-2 тысяч в месяц.

Подводим итоги:

Вам нужно:

1) найти где-то минимиум 2,5 миллиона рублей.

2) прождать 2 года

3) потратить кучу времени нервов на отделку и покупку мебели, кухонной и прочей утвари

4) находиться в постоянном поиске квартирантов

И все это за 20 тысяч рублей в месяц на выходе! Жизнь удалась! $$$

Надо ли объяснять, что на это не прожить? Погуглите цены на билеты до моря хотя бы. Внимательный читатель скажет: “Алиса, но ты же сама живешь на сдачу квартиры!” Это неверно. Поскольку я – женщина, меня обеспечивает муж. Доходы от сдачи квартиры – это так, на мороженое, помаду, и чулки мне. Ну плюс меня мамка заругает, если я продам эту проклятую квартиру – хотя денег мне бы хватило до конца жизни. Совсем другое дело – сдавать две квартиры, для чего я и купила новую. Но это уже касается только бабкиных рантье.

Опубликовано в:Недвижимость

Что делать если собственник сдает квартиру и не платит налоги