Арендная плата за нежилое помещение

Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости

Емельянов Александр Сергеевич, юрисконсульт ЗАО "АРКАН-М" (г. Москва).

Договоры аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их условно долгосрочными, а договоры, заключаемые на срок менее года, — краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях срок действия договора аренды, а точнее, дата начала его действия — один из определяющих вопросов. При этом дата окончания срока действия договора на практике, как правило, не влечет каких-либо вопросов.

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т.е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в приведенном выше случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав начало его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался не зарегистрированным в установленном законом порядке.

Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — письмо Президиума ВАС РФ N 59): какие-либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия. Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.

Логичен вопрос: будет ли не зарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия?

Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 письма Президиума ВАС РФ N 59, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее — письмо Президиума ВАС РФ N 66) (п. 3), а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07.

В законодательстве не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон N 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 Закона N 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности.

Думается, данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст.

Договор аренды без регистрации на какой срок

26 ЗК РФ — срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда ее необходимость установлена в ГК РФ.

Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить госрегистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на госрегистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по указанной выше статье КоАП РФ, поскольку за время действия договора они не провели обязательную госрегистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.

Заметим, что отсутствие госрегистрации договоров может повлечь последующее признание налоговым органом неправомерным включения налогоплательщиком сумм расходов за аренду в состав затрат при определении налоговой базы по налогу на прибыль, применения налоговых вычетов по НДС с сумм арендной платы. И, как следствие — вынесение соответствующим налоговым органом в связи с этим решений о взыскании штрафов <1>.

<1> См.: Постановления Федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 14.02.2007 по делу N Ф03-А59/06-2/5389, Западно-Сибирского округа от 04.04.2007 по делу N Ф04-1979/2007(33065-А27-26), Уральского округа от 25.01.2007 по делу N Ф09-12242/06-С2, Дальневосточного округа от 27.09.2006 по делу N Ф03-А73/06-2/3152, Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005, Поволжского округа от 03.05.2005 по делу N А55-14674/2004-41.

Точка зрения Минфина России и ФНС по данному вопросу сводится к следующему <2>:

<2> См., напр.: письма Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 N 03-03-04/1/325, от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, ФНС РФ от 13.07.2005 N 02-1-07/66, УФНС РФ по г. Москве от 22.08.2006 N 20-12/74633.

  1. незарегистрированность долгосрочного договора еще не означает его незаключенности и недействительности (т.е. на не зарегистрированные в установленном порядке договоры вышеуказанная точка зрения госорганов распространяться не должна, хотя, исходя из смысла данных разъяснений, в силу ст. 651 ГК РФ незаключенными признаются как раз договоры незарегистрированные);
  2. обязательность государственной регистрации определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. А ее отсутствие не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

Таким образом, в указанных разъяснениях финансовых налоговых и федеральных органов исполнительной власти содержатся явно противоречивые друг другу выводы.

Довод о неправомерности включения арендных платежей в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль по не прошедшим госрегистрацию долгосрочным договорам финансовые и налоговые органы обосновывают ссылкой на п. 1 ст. 252 НК РФ. Указанная норма устанавливает, что расходами должны признаваться обоснованные и документально подтвержденные затраты (к подтверждающим документам, например, можно отнести тот же договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы). Поэтому логично заключить, что отсутствие госрегистрации договора аренды не свидетельствует о необоснованности реально понесенных по договору расходов и не может служить основанием для их неучета в составе затрат.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее — Закон N 129-ФЗ) первичные учетные документы должны содержать обязательные реквизиты, среди которых следует указать содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенного сторонами договора. Однако такую информацию, как наличие (отсутствие) госрегистрации договора аренды, Закон N 129-ФЗ не предусматривает. В связи с этим право на предъявление к вычету НДС порождает для сторон само фактическое наличие между ними арендных правоотношений, а не их госрегистрация.

Судебная практика по этим вопросам противоречит мнению финансовых и налоговых органов. По мнению судов, отсутствие госрегистрации долгосрочного договора аренды в соответствии с НК РФ не влияет на право отнесения налогоплательщиком арендных платежей к числу прочих расходов в уменьшение налоговой базы.

Как было указано в Постановлении одного из судов кассационной инстанции, нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обусловливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены ли нормы гражданского законодательства или нет. При наличии документов, оформленных в соответствии с российским законодательством, учитываются затраты, подтверждающие понесенные налогоплательщиком расходы, а НК РФ не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением. Следовательно, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования <3>.

<3> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 по делу N Ф03-А73/06-2/3152.

По другому похожему делу суд установил: организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством <4>.

<4> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу N А56-24327/2005.

По другому делу суд кассационной инстанции признал незарегистрированный договор аренды помещения, заключенный на год, незаключенным и, следовательно, недействительным. Суд указал, что если арендные отношения между сторонами сложились, т.е. арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя, то даже незаключенный (незарегистрированный) договор не отменяет его обязанность уплатить арендную плату по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ, т.е. по правилам неосновательного обогащения <5>.

<5> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.10.2002 N А43-4629/02-13-162.

В настоящее время ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды отсутствует. Вывод таков: несмотря на то, что в настоящее время на практике такая ответственность к физическим и юридическим лицам фактически неприменима, при заключении договоров аренды следует устанавливать сроки их заключения и окончания (действия) таким образом, чтобы они не превышали установленный законом срок, при наличии которого договор аренды будет считаться долгосрочным, и следовательно, не нарушали закон.

В настоящей статье, думается, целесообразно рассмотреть также вопрос о государственной регистрации продленных (пролонгированных) договоров аренды.

Несмотря на то, что обязательным условием госрегистрации долгосрочного договора является его заключение, а не перезаключение, пролонгация или возобновление, согласно п. 10 письма Президиума ВАС РФ N 59, при продлении договора аренды на новый срок между сторонами фактически начинает действовать новый договор аренды. Поэтому если пролонгируемый договор заключался на срок менее года (и, следовательно, не подлежал госрегистрации), то новый договор, пролонгированный на тот же срок, также не подлежит госрегистрации.

Поскольку договор аренды на неопределенный срок представляет собой бессрочный договор, в котором не установлен срок его действия, то возобновление впоследствии сторонами данного договора на неопределенный срок также не обусловит обязанность его госрегистрации. Представляется, что вышеизложенное справедливо и по отношению к пролонгации договоров, а не только к их возобновлению. Данная точка зрения объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на определенный срок (п. 11 письма Президиума ВАС РФ N 59).

Итак, краткосрочный договор подлежит госрегистрации только в случае его пролонгации, при которой новый договор уже заключен на определенный срок не менее года. Если краткосрочный договор постоянно продлевается на срок менее года, его госрегистрации не требуется.

Договором аренды (договором аренды магазина в т.ч.) считается форма имущественного соглашения, когда материальная собственность доверяется арендатору на установленный период за оговоренную плату.

Доходы, которые получил арендатор в процессе пользования данным имуществом, считаются его собственностью.

Договор аренды площади в магазине имеет силу только тогда, когда он заключен в письменной форме. Документ является двусторонним – заключается между арендодателем и арендатором.

В зависимости от сроков заключения подразделяется на

  • краткосрочный (до года),
  • среднесрочный (1-5),
  • долгосрочный (5-49),
  • бессрочный (когда стороны не оговорили сроки аренды).

Договоры, начиная со среднесрочного, чтобы вступить в силу, должны пройти государственную регистрацию.

В зависимости от вида аренды различаются договора именно аренды (к нему относится чаще всего договор аренды магазина), субаренды, поднайма и найма. Свои особенности имеют и договора касательно самого предмета аренды: лизинг, аренда транспорта, аренда предприятия, аренда движимой и недвижимой собственности.

Нас будет интересовать последний — договор аренды нежилого помещения под магазин.

Типичные недочеты при заключении договора аренды

Обратите внимание на этот пункт, чтобы не наступить на те же грабли, что и другие арендаторы.

  • Вносите все, даже самые малейшие, нюансы в договор аренды помещения магазина. Нередко бывает, что арендодатель начинает «забывать» об устных договоренностях и не двузначно намекать, что чего нет на бумаге, то и не стоит обсуждать.
  • Не стесняйтесь вносить свои требования и пожелания в документ, не принимайте договор аренды здания магазина в варианте арендодателя как беспрекословный и необсуждаемый. Условия имеете право формировать вы вместе.
  • Нередко арендаторы оделяют своим пристальным вниманием только лишь один договор аренды помещения под магазин, игнорируя приложения к нему. А зря – те имеют не меньшую юридическую силу. Просмотрите правила эксплуатации, план здания, правила пользования помещением – важно, чтобы они не противоречили договору аренды торговой площади магазина.
  • Отсутствие юридической проверки арендодателя. Для предотвращения серьезных последствий не лишним будет проверить права собственности лица, сдающего вам помещение, на предмет договора, отсутствие каких бы то не было судебных разборок на его счет (это легко делается на сайтах судов). Настоятельно рекомендуется проверка правомочности, если ваш арендодатель – юрлицо.
  • Отсутствие твердо установленной платы за аренду. Это порождает массу споров: кто должен платить за коммунальные услуги, включен или нет в стоимость НДС, односторонне арендодателем или по обоюдному соглашению должна меняться оплата и при каких условиях.
  • Размытое описание предмета договора аренды нежилого помещения магазина.

    Регистрацию договора аренды можно избежать

    Будьте внимательны, если в договоре нет достаточного количества данных, позволяющих идентифицировать помещение, то такой документ является недействительным.

Читать также: как сдать в аренду с последующим выкупом

Эталон договора аренды нежилого помещения

Образец любого договора аренды помещения магазина состоит из преамбулы и основной части, содержащей права и обязанности сторон, описание предмета договора и прочие аспекты.

Вводная часть стандартна – содержит информацию о сторонах, заключающих договор. Большего внимания заслуживает вторая половина документа. Правильным будет выделить ее смысловые разделы и основательно их расписать:

1.  Предмет договора аренды помещения под магазин. Необходимо максимально его расписать: точный адрес, этаж, номер помещения, площадь. Приложить план здания, где контрастным цветом выделен арендуемый участок.

2.    Использование помещения. Здесь обычно в образце договора аренды магазина арендодатель расписывает запреты совершения каких-либо действий над помещением арендатором.

3.    Доступ в помещение, соглашение об охране. Тут расписываются права собственника на периодическую проверку имущества, при каких условиях и с какой частотой он может их осуществлять. Также оговаривается установка охранной сигнализации либо заключения договора на обслуживание охранной организацией.

4.    Срок аренды. Кроме согласования временных рамок текущего договора-образца аренды нежилого помещения магазина сюда включают и пункт, касающийся преимущественного права арендатора на заключении последующего договора об аренде.

5.    Госрегистрация бланка договора аренды магазина. Напоминаем, если срок аренды более одного года, то этот пункт надо включить обязательно.

6.    Передача помещения и его возврат. Было бы не лишним составить акты приема-передачи помещения, где будет описано его состояние на момент этих действий. Важно прописать сюда и пункты относительно имущества арендатора, находящегося в этом помещении.

7.    Арендная плата. Этот подраздел следует в договоре аренды нежилого помещения под магазин в качестве образца расписать детально:

  • Составляющие оплаты – базовая основа, коммунальные и эксплуатационные (видеонаблюдение, клининг, вывоз мусора, дезинфекция и пр.) платежи;
  • У.е. — в какой валюте будет производиться оплата;
  • Дата платежа;
  • Размер депозита, распоряжение им арендодателя.

8.    Страховой договор. Страхование арендуемого имущества может в некоторых случаях спасти арендатора от разорения. Если по его вине помещению будут нанесены серьезные повреждения, страховая компания выплатит арендодателю соответствующую компенсацию.

Хотя скачать готовый договор аренды магазина сейчас можно без проблем из Сети, надеемся, что, вооружившись данной статьей, вы сможете сами составить этот непростой документ, включив в него все волнующие вас нюансы и пожелания. Образец договора:

      Если Вам необходима квалифицированная консультация применительно к Вашей ситуации — позвоните по телефону, указанному в верху страницы, либо отправьте вопрос через форму справа внизу экрана. Наш профильный юрист оперативно ответит и решит Вашу проблему!

Статьи по теме

 

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

 

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

 

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

 

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

 

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Абзац 3 п.

Срок договора аренды нежилых помещений

1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

 

Перейти в сервис Turbodoc

Стоимость оформления договора аренды квартиры в Москве. Выезд на дом. 24 часа.

Всем известно, что при заселении в квартиру необходимо не на словах, а документально зафиксировать взятые на себя обязательства сторон.

Срок аренды и срок действия договора аренды

При этом как у собственника, так и у жильцов, возникает вопрос от том, как правильно оформить взаимоотношения и сколько стоит составить договор аренды квартиры, если нанять риэлтора.

Нужен риэлтор составить договор аренды?

Стоимость договора аренды квартиры — от 2000 рублей

Татьяна Мамонтова — риэлтор в Москве

Составление и оформление договора аренды квартиры

  • Выезд по Москве на дом

  • Консультации риэлтора по сдаче, перед тем как составить договор аренды квартиры

  • Оформление договора аренды (найма)

  • Сопровождение сторон сделки аренды квартиры на всем протяжении срока действия договора (в консультативной форме)

Какие виды договоров, оформляются при аренде квартиры

  • Найма жилого помещения (возмездный)

  • Безвозмездного пользования жилым помещением ( в народе некоммерческого найма) — освобождает от уплаты налогов со сдачи квартиры

При заключении договора аренды квартиры в обязательном порядке должны быть внесены пункты

  • Предмет договора

  • Права и обязанности наймодателя

  • Права и обязанности нанимателя

  • Платежи и порядок расчетов

  • Взимание страхового депозита (залога)

  • Ответственность сторон за неисполнения условий договора

  • Досрочное расторжение договора аренды

  • Особые условия

  • Реквизиты сторон

  • Передаточный акт

  • Опись имущества

От чего будет зависеть цена договора аренды квартиры?

Во многом, стоимость договора аренды квартиры будет зависеть от удаленности объекта и времени встречи для подписания.

В отдельных случаях возможен выезд риэлтора для оформления договора аренды на адрес в ближнее Подмосковье и в Новую Москву

Перед подписанием, для ознакомления, высылаю проект договора.

По желанию заказчика при составлении в проект договора аренды могут быть внесены любые изменения или особые условия, не противоречащие действующему законодательству.

Договор найма жилого помещения имеет законную силу, составлен в полном соответствии с гражданско правовым законодательством ГК РФ.

При осложнении взаимоотношений между стронами сделки может служить основанием для иска и доказательством в мировом суде. Именно эта судебная инстанция рассматривает споры между наймодателем и нанимателем жилья.

Это обкатанный в жизни грамотно составленный договор аренды квартиры, который я, как риэлтор по сдаче квартир в Москве, использую ежедневно в своей работе.

В полном объеме защищает права и интересы как собственников, так и жильцов.

Закончился срок действия договора аренды с жильцами. Необходима пролонгация?

Во многих случаях возникает необходимость пролонгировать договор аренды квартиры, у которого закончился срок действия. Сколько в таком случае платить риэлтору.

Процедура пролонгации старого договора аренды почти ничем не отличается от составления и оформления нового соглашения о найме.

Сколько стоит оформить договор аренды квартиры?

Стоимость оформления договора аренды квартиры  — от 2 000 рублей.

Узнайте стоимость договора аренды квартиры в вашем случае.

  • Укажите место или адрес

  • Время предпологаемой встречи

Узнайте цену договора аренды квартиры имеено для вас.

Звоните мне по телефону

Пишите на почту novik911@yandex.ru

Или оставьте заявку через форму обратной связи на сайте.

Я проконсультирую вас по все вопросам найма жилья.

Татьяна Мамонтова — риэлтор по сдаче квартир в аренду.

Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

(в ред.

Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды

Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1.1. При государственной регистрации заключаемого в соответствии со статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" договора аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, дополнительного соглашения к нему в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения о следующих существенных условиях такого договора:

1) обязательство лица, с которым заключен такой договор, передать единому институту развития в жилищной сфере после ввода в эксплуатацию создаваемого в соответствии с таким договором на соответствующем земельном участке объекта недвижимости определенную долю общей площади жилых и (или) нежилых помещений в этом объекте недвижимости;

2) описание жилых и (или) нежилых помещений, подлежащих передаче лицом, с которым заключен такой договор, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию созданного в соответствии с таким договором объекта недвижимости единому институту развития в жилищной сфере, с указанием их планируемой площади, наименования и (или) назначения, номера этажа, на котором будет находиться такое помещение (если помещение входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного здания, в том числе здания, имеющего подземные этажи), и номера помещения на плане создаваемого здания (при наличии).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 506-ФЗ)

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи.

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

6. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является орган государственной власти или орган местного самоуправления, а также документы, подтверждающие право нанимателя на заключение указанного договора.

7. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора, указанного в части 2 настоящей статьи, по истечении срока действия договора или в случае его расторжения. В случае расторжения договора, указанного в части 2 настоящей статьи, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие его расторжение. Если сторона договора, указанного в части 2 настоящей статьи, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

8. Государственная регистрация найма жилого помещения и прекращения найма жилого помещения осуществляется в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

9. К государственной регистрации безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия применяются правила, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *