Что такое арендатор в истории

Более 50% граждан стран Европы до 40 лет не владеют собственной жилой недвижимостью, а арендуют её. К сожалению, наниматели нередко сталкиваются с «проблемными» объектами или арендодателями. В большинстве случаев вопросы, связанные с арендной недвижимостью, нанимателю и арендодателю удаётся уладить мирным путём, но некоторые инциденты обретают резонанс в социальных сетях и СМИ.
После успеха у наших читателей статьи «Недвижимость в аренду: шокирующие случаи порчи имущества нанимателями», редакция Domaza решила проанализировать эту сферу, посмотрев на нее с другой стороны. Предлагаем несколько рекомендаций для нанимателей, которые сталкиваются со сложностями при аренде недвижимости, на основе реальных историй арендаторов за 2017-й год.
Анализ показал, чаще проблемы возникают у нанимателей в бюджетном и среднем ценовых сегментах. Наиболее распространёнными проблемами являются как внезапное выселение, так и необоснованное повышение арендной ставки. Случаются и более «экзотические» инциденты.

Необоснованное выселение

Часто наниматели сталкиваются с неравноправием в паре «арендодатель — арендатор»: люди, сдающие в аренду недвижимость, иногда демонстрируют пренебрежительное отношение к своим нанимателям. Это может выражаться в том, что арендатору могут «забыть» объяснить причины немедленного выселения. Увы, таких историй — тысячи.
О подобном инциденте в беседе с журналистами Domain рассказал 73-летний житель Австралии Питер Монтгомери. Он со своей женой, которая страдает от болезни Альцгеймера, в течение 12 лет арендовал дом в Гленрое (пригород Мельбурна). Неожиданно Питер получил «молчаливое» уведомление о выселении — местный закон позволяет разрывать договор аренды без объяснения причин. Мужчина признаётся, что он исправно оплачивал аренду, а также по-доброму поддерживал дом в хорошем состоянии за свои деньги.
Правда, иногда нанимателям удаётся добиться справедливости, передаёт The Real Deal. Недавно в США произошёл инцидент с нанимателями и владельцем многоквартирного дома. Наниматели подали в суд за незаконное выселение из арендуемой недвижимости на владельца Дэниеля Меламеда — мужчина уже признан виновным, ему грозит до 1 года тюремного заключения. Окончательный приговор суд огласит в сентябре-2017.

Шокирующие «дополнительные услуги»

Ещё одна распространённая проблема — необоснованное повышение арендных ставок, а также «дополнительные платные услуги», от которых страдают арендаторы.
Соцсети и СМИ потрясла история ещё одного арендатора из Австралии, который рассказал о «самом скупом арендодателе в мире» — владелец недвижимости установил в апартаментах… платный туалет (!). На популярном портале Reddit арендатор показал это устройство, а также пожаловался на владельца объекта. С его слов, владелец недвижимости переоборудовал унитаз таким образом, что слив воды работает только в случае оплаты $1. Наличие такого устройства арендодатель объяснил тем, что наниматели часто пренебрежительно пользуются коммунальными услугами, которые в Мельбурне обходятся недешево.


Пользователи в комментариях отметили, что «это — перебор». Некоторые написали, что могут понять стирку одежды за дополнительную плату, но аналогичная система использования уборной является неприемлемой.

Повышение аренды на 344%

Рынок недвижимости является динамичным, наниматели уже привыкли к тому, что время от времени стоимость аренды недвижимости повышается. Но бывают случаи, когда стоимость аренды по непонятным причинам «взлетает» в несколько раз. Своей историей в беседе с журналистами SFGate поделился житель Сан-Франциско — 47-летний Нейл Хатчинсон. Мужчина арендовал квартиру за $1800 в месяц, но неожиданно получил уведомление о том, что стоимость аренды повышается сразу до $8000 в месяц.
В арендуемой квартире мужчина прожил шесть лет. Он признаётся, что не в состоянии оплачивать аренду, а недвижимость находится в плачевном состоянии — каких-либо причин повышения арендной ставки он не видит.

Мошенничество на рынке аренды недвижимости

Ещё одна распространённая проблема — мошенничество. В СМИ появляются сообщения как о недобросовестных риелторах, которые получают оплату своих услуг и скрываются, так и об арендодателях, которые выманивают у нанимателей деньги. Громкий инцидент в 2017-м году произошёл в столице Уэльса — городе Кардифф.
35-летний мужчина притворялся арендодателем, предлагая нанимателям получить недвижимость в аренду без посредников. Мужчина рекламировал несуществующую недвижимость на бесплатных досках объявлений, а при беседе с нанимателями врал, что у него маленький сын, который болен раком. На этой почве мошенник просил нанимателей внести значительный депозит в счёт будущей оплаты аренды, чтобы он мог вылечить своего ребёнка. Подобным образом мужчина получил порядка 80 тысяч евро. Мошенник уже был задержан, ведётся следствие. Однако, пока не сообщается, получат ли обманутые наниматели возмещение ущерба.

«Нежданный» гость

Встречается, что арендодатели приходят к нанимателям без предварительного согласования. Но бывают и истории, когда арендодатели входят в дом или квартиру без присутствия нанимателей. Студентка из Лондона рассказала журналистам Daily Mail, что арендовала комнату «под ключ» в доме с шестью спальнями, но была шокирована, когда узнала, что хозяин недвижимости свободно перемещается по комнате в её отсутствие.
Со слов девушки, владелец недвижимости заверил, что у него нет ключей от комнатной двери. После нескольких перепалок и подозрительных ситуаций девушка решила заказать в интернете камеру с датчиком движения, которая была установлена в комнате — устройство начинает трансляцию на мобильный телефон, если данный датчик срабатывает. Она была шокирована, когда увидела, как хозяин в её отсутствие не только вошёл в комнату сам, но и привёл незнакомого человека.
Как выяснилось, камера запечатлела потенциального нанимателя, планировавшего арендовать комнату.

Рекомендации для нанимателей

К сожалению, в подобных ситуациях может оказаться любой наниматель. Редакция Domaza подготовила несколько рекомендаций, которые могут обезопасить нанимателей.

  1. Проверенные агентства недвижимости. Риск арендовать недвижимость у недобросовестного владельца значительно сократится, если пользоваться услугами известных риелторских компаний. Такие компании можно найти в базе Domaza.
  2. Юридическая сторона вопроса. Стоит отказаться от нелегальной аренды недвижимости, а также внимательно составлять договоры аренды — письменно оговаривать условия оплаты коммунальных услуг, сроки аренды, возможность повышения арендной платы. Также в договорах стоит описывать состояние недвижимости и бытовой техники.
  3. Поступательная оплата аренды. Не рекомендуется вносить значительные предоплаты, чтобы избежать потери денежных средств.
  4. Личная безопасность. Чтобы обезопасить своё имущество, при долгосрочной аренде недвижимости рекомендуется оговорить с владельцем возможность смены замков. В противном случае есть риск того, что в отсутствие нанимателей объект могут посетить как сам владелец, как и недобросовестные предыдущие арендаторы.
  5. Судебное урегулирование вопросов. Грамотный договор аренды позволит нанимателю отстоять свою правоту или урегулировать финансовые вопросы в суде.
  6. Законодательная компетентность. Во многих странах мира рынок аренды недвижимости легализован, поэтому нанимателю стоит знать все свои законодательные права и обязанности, чтобы избежать неправомерных действий со стороны арендодателя.
  7. Бдительность и внимательность. Следует проверять документы на недвижимость, а также личность владельца. Это позволит избежать такого распространённого вида мошенничества, как субаренда: мошенник арендует квартиру посуточно, а затем сдаёт её нанимателю, получив оплату аренды за 1-2 месяца проживания.

Конечно, не стоит упускать из виду и человеческий фактор. Добросовестное отношение к недвижимости и её владельцу помогут избежать разнообразных конфликтных ситуаций. Скачать безплатное приложение DOMAZA

Так уж сложилось в сфере коммерческого строительства, что потенциальным арендаторам поступают предложения об аренде помещений в еще не построенных зданиях. Заключая договор, арендаторы закрепляют за собой гарантированное право аренды помещения, существующего только в проекте. Как правило, в обмен на получение этого права на будущего арендатора возлагается обязанность завершить строительные работы. Сможет ли такой «участник» строительства возместить затраты на неотделимые улучшения, если по каким-либо причинам договорные отношения с инвестором будут расторгнуты?

Строительство торговых центров (гипермаркетов) с последующей сдачей помещений в аренду — модный и выгодный бизнес. Вложения в него окупаются обычно на пятый год функционирования здания. Этот срок крайне выгодный. Во всем мире он составляет не менее десяти лет.

Сократить время окупаемости позволяет и изобретательность инвесторов: на плечи будущих арендаторов ложится бремя расходов на строительно­-монтажные, отделочные, электротехнические работы, установку систем кондиционирования и вентиляции. Фактически потенциальный арендатор выступает в роли соинвестора, но вкусить плоды от такого участия он не сможет, если арендные отношения будут прекращены. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассмотрев спор между инвестором и арендатором, который пытался вернуть вложенные средства в неотделимые улучшения помещения, квалифицировав их как неосновательное обогащение.

Место в гипермаркете

Инвестор гипермаркета заключил с одним из будущих арендаторов соглашение об использовании ком­мерческой недвижимости. Стороны обязались оформить договор аренды площадей в строящемся здании и до введения гипермаркета в эксплуатацию провести дополнительное обустройство и особую внутреннюю отделку (подготовительные работы) этих площадей.

Надо отдать должное профессиональной смекалке юристов инвестора, подготовивших соглашение, по сути, смешанный договор предварительной аренды, подряда и с условиями об использовании коммерческой недвижимости, предмет которого — определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей до госрегистрации договора аренды.

В соглашении все работы подразделялись на две группы — выполняемые будущим арендатором для себя и выполняемые инвестором. Нетрудно догадаться, что львиная доля работ (потребности в которых у инвестора якобы не было) досталась будущему арендатору.

Условия соглашения, а также то, что стороны к началу судебных разборок уже оформили основной договор аренды, не позволили высшим арбитрам признать его недействительным (как это происходило с теми, кто составлял «чистый» предварительный договор аренды, суды по которому проходили до заключения основного договора аренды).

По соглашению инвестор обязался с момента, когда площади станут фактически доступны для выполнения работ (до регистрации своего права на здание), предоставить будущему арендатору доступ к ним для подготовки к аренде и выполнению подготовительных работ для будущего арендатора. Это и было сделано. До госрегистрации права собственности инвестора на здание и помещения в нем будущий арендатор выполнил подготовительные работы на сумму свыше 35 млн руб. То есть инвестор зарегистрировал право собственности на помещение, в котором неотделимые улучшения были уже сделаны.

Расторгнув договор аренды, заключенный сторонами после оформления инвестором титульного владения на здание, арендатор решил вернуть вложенные в помещение средства, воспользовавшись институтом неосновательного обогащения.

Терминологическая казуистика

Выиграв спор в первой, апелляционной и кассационной инстанциях, арендатор споткнулся в надзоре. Президиум ВАС РФ 14 июля 2009 г. отменил предыдущие судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение, приняв в обоснование рассуждения тройки судей (Определение от 03.04.2009 № ВАС-402/09).

Суть решения: соглашение (в части предварительного договора аренды) признать недействительным нельзя, поскольку основной договор аренды стороны уже заключили. Неосновательного обогащения высший суд также не усмотрел.

По мнению высших арбитров, нижестоящие суды не смогли правильно квалифицировать отношения сторон, что явилось следствием терминологической путаницы: вместо понятия «результат работ» использовалось понятие «неотделимые улучшения».

Юридическое понятие «неотделимые улучшения», как отметил ВАС РФ в своем Определении, приводится в п. 3 ст. 245, части 3 ст. 303, ст. 623 и 662 ГК РФ. Подразумевается, что на момент произведения улучшений вещь имеется в натуре и у нее есть титульный владелец. Но подготовительные работы выполнены до окончания строительства и регистрации права инвестора на здание. При таких обстоятельствах речь может идти только об оплате результата соответствующих работ. Но и это не сможет получить арендатор!

Обязанность выполнить работы, по мнению ВАС РФ, в принципе не может входить в содержание правоотношений, вытекающих из предварительного договора аренды. Его специфика в том и состоит, что он определяет обязанности сторон по заключению основного договора в будущем. Не может идти речь и о подрядных отношениях, поскольку инвестор выполнение подготовительных работ не заказывал, их результат не принимал.

По соглашению будущий арендатор обязался произвести подготовительные работы за свой счет, за исключением тех, которые прямо перечислены в составе работ, проводимых инвестором. Получается, будущий арендатор требовал оплатить именно те работы, которые обязался выполнить за свой счет. Поскольку соглашение прямо предусматривает отсутствие обязанности инвестора по оплате этих работ, нормы о неосновательном обогащении применить нельзя.

Может показаться, что неотделимые улучшения (результат строительных работ) — подарок инвестору. Но это умозаключение ВАС РФ разгромил, найдя в отношениях сторон возмездность, не позволяющую арендатору вернуть затраченные средства. Арбитры рассудили так: согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться как в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, так и путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные ее формы.

Фактически встречным предоставлением будущему арендатору являлось заключение с ним основного договора на определенных условиях (срок, размер арендной платы), то есть указанные условия основного договора стороны определяли с учетом обязанности истца выполнить работы за свой счет.

Итог расследования

Иметь статус будущего арендатора в строящемся здании — затратное и рисковое мероприятие, если на будущего арендатора возлагаются обязанности достроить и отделать помещение, которое он собирается арендовать. Произведенные расходы потенциальный арендатор как бы меняет на право заключения договора аренды в будущем. Но правовые основания для возмещения строительных затрат появятся, только если не будет заключен основной договор аренды. В этом случае несостоявшийся арендатор сможет в судебном порядке потребовать заключения основного договора аренды или возмещения стоимости проведенных работ, но без процентов за пользование чужими денежными средствами (на сумму строительных работ). По этому поводу судьи напомнили разъяснения, приведенные в п. 6 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 № 49: норма ГК РФ о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами применяется при условии, что имеет место обогащение в денежной форме.

Если же основной договор аренды заключен, о вложенных в неотделимые улучшения средствах можно забыть. Считается, что стороны выполнили обязательства. Арендатору остается надеяться на процветание своего дела.