Доходы от аренды

Налогообложение доходов физических лиц, полученных от сдачи имущества внаем или в аренду

Напоминаем, что хотя срок сдачи налоговой декларации истек 3 мая, налогоплательщик, не указавший все доходы, при определенных условиях может быть освобожден от ответственности (подробнее см.

Как подтвердить доход от сдачи имущества в аренду?

предыдущий номер журнала).

Доход от сдачи жилых помещений <*> для многих граждан — собственников на сегодняшний момент является наиболее реальной прибавкой к семейному бюджету.

<*> Согласно п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ст.671 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) нежилого помещения на основании ст.606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как известно, получение дохода в той или иной форме (как в денежной, так и в натуральной) является целью сдачи имущества для любого собственника.

Поэтому каждому сдающему внаем или в аренду движимое либо недвижимое имущество нужно помнить, что в соответствии с Законом Российской Федерации от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (далее — Закон о подоходном налоге) налогообложению подлежат доходы физических лиц, получаемые в течение календарного года от предприятий, учреждений, организаций и физических лиц, зарегистрированных в качестве предпринимателей, в связи с осуществлением ими любых видов предпринимательской деятельности, и другие доходы, полученные иными способами.

Инструкцией Госналогслужбы России от 29 июня 1995 г. N 35 "По применению Закона Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц" также определено, что к налогообложению привлекаются физические лица, сдающие внаем или в аренду строения, квартиры, комнаты и т.д., гаражи, автомобили и другое движимое и недвижимое имущество, по доходам, получаемым от сдачи внаем или в аренду этого имущества, как в денежной, так и в натуральной форме.

Налогообложение указанных физических лиц осуществляется в соответствии со ст.12 Закона о подоходном налоге и разд.IV Инструкции Госналогслужбы России N 35.

Для целей подоходного налога определяются:

  • валовой доход;
  • расходы, связанные с извлечением дохода;
  • совокупный годовой (чистый) доход;
  • суммы вычетов и скидок;
  • совокупный годовой облагаемый доход;
  • налоговый период;
  • налоговая ставка (в процентах);
  • налоговый оклад (в сумме);
  • сроки уплаты налога.

Валовой доход включает все поступления физического лица от выполнения им услуг или действий, произведенных в пользу или по поручению физических и юридических лиц, независимо от формы и характера указанных услуг или действий.

В валовой доход не включаются суммы полученных доходов, которые в соответствии с законодательством не подлежат налогообложению (виды данных доходов предусмотрены ст.3 Закона о подоходном налоге).

В состав расходов включаются фактически произведенные и документально подтвержденные плательщиком расходы, непосредственно связанные с получением дохода.

Разность между валовым доходом, полученным в течение календарного года, и документально подтвержденными расходами, связанными с извлечением этого дохода, рассматривается как совокупный годовой доход (чистый доход), подлежащий обложению налогом.

Подоходный налог с облагаемого совокупного годового дохода взимается по ставкам, указанным в ст.6 Закона о подоходном налоге.

Налог, исчисленный налоговыми органами, уплачивается в следующем порядке.

В течение текущего года плательщики вносят по одной трети годовой суммы налога, исчисленной по доходам за истекший год, а плательщики, впервые привлекаемые к уплате налога, — по одной трети с предполагаемого дохода на текущий год. Сроки уплаты авансовых платежей налога — к 15 июля, к 15 августа и к 15 ноября. В случае значительного увеличения или уменьшения в течение года дохода плательщика по его заявлению налоговый орган производит перерасчет суммы налога по ненаступившим срокам уплаты.

По истечении года налог исчисляется по совокупному годовому доходу, полученному от всех источников, включая доходы за любую выполненную работу на предприятиях, в учреждениях, организациях, и у физических лиц, зарегистрированных в качестве предпринимателей. Разница между суммой налога, исчисленной за отчетный год, и суммой налога с совокупного годового дохода подлежит взысканию с плательщиков или возврату им налоговыми органами не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Если выплаты по договорам аренды, заключенным между предприятием и физическим лицом, произведены физическому лицу, сдающему свое имущество, то выплаченные суммы следует рассматривать в качестве дохода, подлежащего налогообложению согласно ст.13 Закона о подоходном налоге у источника его выплаты.

О таких доходах и суммах удержанного налога предприятия, учреждения, организации и иные работодатели не реже одного раза в квартал обязаны сообщать налоговым органам по месту своей регистрации сведения по форме N 3 в общеустановленном порядке.

Для исключения повторного налогообложения доходов физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, получающих доходы от предприятий, учреждений и организаций за сдачу им внаем или в аренду жилых или нежилых помещений, при предъявлении такими лицами свидетельства о государственной регистрации подоходный налог у источника выплаты не удерживается. О таких доходах с указанием причин, по которым не был удержан подоходный налог, предприятия сообщают сведения по форме N 3 в общеустановленном порядке.

Физические лица, получающие доходы в виде арендной платы, обязаны подать декларацию в налоговый орган в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления источника дохода, в которой указывают размер дохода, полученного ими за первый месяц деятельности, и размер ожидаемого дохода до конца текущего года. При этом следует иметь в виду, что днем появления источника дохода у лиц, сдавших в аренду имущество, считается день заключения договора аренды.

По окончании календарного года такие налогоплательщики — физические лица обязаны подать налоговую декларацию по месту учета (месту жительства).

Следует отметить, что налоговые органы с целью получения необходимой для налогообложения информации в установленном порядке взаимодействуют со многими другими организациями, а органы налоговой полиции для выявления фактов совершения нарушений и преступлений в области налогового законодательства пользуются специальными оперативными методами работы, привлекают к сотрудничеству граждан и т.д.

Таким образом, рано или поздно сведения о гражданах, уклоняющихся от уплаты подоходного налога, становятся известны данным службам.

В установленных случаях к нарушителям налогового законодательства могут быть применены налоговые санкции в соответствии с частью первой Налогового кодекса РФ от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ, а также меры административной и уголовной ответственности. Злостные неплательщики налогов могут подвергнуться наказанию в виде лишения свободы сроком от 2 до 5 лет.

Р.Кириенко

Инспекция МНС России N 16

по СВАО г. Москвы

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.

Единый налог при УСН «доходы»:

  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

Единый налог на вмененный доход:

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

  1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:

    ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

    начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

    если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

  2. на имущество:

    рассчитывается от стоимости недвижимости;

    ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

  3. на добавленную стоимость:

    ставка 18%;

    фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

    при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

Статья

Сумма в год, тыс. руб.

Поступления

Арендная плата, в т. ч.

– НДС

1440,00

219,66

Затраты в целях налогообложения

коммунальные платежи, в т. ч.

– НДС

86,40

13,18

заработная плата

90,00

взносы на фонд оплаты труда

27,18

прочие издержки

60,00

амортизация

300,00

налог на имущество по кадастровой стоимости

100,00

Показатель

(за год)

ОСНО плательщик НДС

УСН 15%

УСН 6%

ЕНВД

Доходы

1 220,34

1 440,00

1 440,00

1 440,00 5)

Расходы

650,40

663,58

НДС

206,48 1)

Налог на прибыль / УСН / ЕНВД

113,99 2)

116,46 3)

59,22 4)

322,35 6)

  • 219,66 – 13,18 = 206,48
  • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
  • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
  • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
  • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс.

Доходы от сдачи имущества в аренду

руб.

Показатель

(за год)

ОСНО плательщик НДС

УСН 15%

УСН 6%

ЕНВД

ПСН

НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент

68,97 1)

110,54 2)

43,20 3)

282,96 4)

60,00 5)

  • (1220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
  • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
  • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
  • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

  • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
  • УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
  • ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
  • ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Людмила Побережных, 2017-02-08

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме



Сохраните статью в социальные сети:

Категория: Отчетность коммерческих организаций

Фирма может сдать свое имущество в аренду.

Суммы арендной платы, причитающиеся ей от арендаторов, в бухучете отражают в составе операционных доходов, если выполнены два условия:

— сдача имущества в аренду не обозначена как вид деятельности в уставе вашей фирмы;

— сумма доходов от аренды не превышает 5 процентов от общей суммы выручки за отчетный период.

Если указанные выше условия не выполнены, то доходы от аренды отразите в составе выручки от реализации. В Отчете о прибылях и убытках покажите их по строке 010 "Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг…".

Если эти условия соблюдены, то доход от сдачи имущества в аренду отразите такой проводкой:

Дебет 76 Кредит 91-1

— начислена арендная плата;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" (76 субсчет "Расчеты по неоплаченному НДС")

— начислен НДС с арендной платы.

Сумму таких доходов укажите по строке 090 отчета за вычетом НДС.

 

Пример

Производственное предприятие ЗАО "Актив" сдает в аренду две комнаты в своем административном здании. Ежемесячная сумма арендной платы, которую получает "Актив", составляет 17 700 руб. (в том числе НДС — 2700 руб.).

Сдача имущества в аренду не является предметом деятельности "Актива". Фирма рассчитывает НДС "по отгрузке".

Бухгалтер "Актива" ежемесячно делает проводки:

Дебет 76 Кредит 91-1

— 17 700 руб. — отражена арендная плата;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

— 2700 руб. (17 700 руб. х 18% : 118%) — начислен НДС;

Дебет 51 Кредит 76

— 17 700 руб. — поступила арендная плата.

В форме N 2 за 2005 год по строке 090 бухгалтер отразит общую сумму арендной платы, которую "Актив" получил за 2005 год, за вычетом НДС. Эта сумма составит:

(17 700 руб.

3.3 Доход от сдачи имущества в аренду

— 2700 руб.) х 12 мес. = 180 000 руб.

В налоговом учете поступления от аренды относят к доходам от реализации или к внереализационным доходам. Чтобы определить вид дохода, нужно исходить из правила "систематичности". Так, если арендная плата получена два и более раз в течение календарного года, то ее считают доходом от реализации. В противном случае — внереализационным доходом.

 

Интересное