Консервация объекта незавершенного строительства

Содержание

Строительство промышленного, жилого или общественного здания — длительный процесс, который по разным причинам может прерываться на неопределенное время. Перед собственником встает сложная задача сохранения конструкции, кровли, фундамента и имеющихся коммуникаций так, чтобы при необходимости строительство могло быть продолжено с минимальными восстановительными работами и затратами.

Консервация объектов незавершенного строительства  относится к задачам повышенной сложности, поскольку для каждого строения необходимо разработать уникальную в своем роде систему “упаковки” здания. Для этого необходимо провести предварительное обследование объекта, создать проект консервации и разработать технологические карты для каждой операции.

Что учесть при консервации

Самостоятельно решение проблемы может обернуться большими затратами, так как строительные фирмы и эксплуатанты не могут в полной мере обеспечить выполнение специфических задач. Особенности проекта консервации и его реализации:

  • необходимость оценить масштаб работ, соотнести состояние объекта с потенциальными угрозами его целостности, конструктивной прочности и безопасности;
  • необходимость определить примерные сроки консервации, чтобы сориентироваться в количестве переходных сезонов, когда воздействие климатических факторов наиболее разрушительно;
  • необходимость применить определенные материалы, позволяющие максимально оградить конструкцию здания от внешних воздействий;
  • принять меры к тому, чтобы внутри строения не возникали неблагоприятные условия — повышенная влажность, перепады температур, скопление паров и пыли.

Консервация объектов капитального строительства требует системного подхода к разработке проекта. Разработчик учитывает внешние и внутренние факторы, способные изменить состояние строения, чтобы минимизировать их воздействие.

Проект консервации недостроенного здания

Для разработки и реализации эффективного плана консервации здания необходимо обследовать его и сделать ряд наблюдений. На основании исследования делаются выводы о том, каким образом сформировать защиту недостроенного здания.

  1. Сооружения большой этажности защищают от климатических факторов поэтажно — для этого закрывают все проемы, упаковывают коммуникации в непромокаемые материалы, при необходимости используют активные вещества для предотвращения плесени, силикагель марки КСМГ .
  2. Фундаменты утепляют и обкладывают брезентом с прослойками гидроизоляции.
  3. На крыше недостроенного дома создают временную кровлю, которая не пропускает внутрь осадки и талую воду — для этого можно применить термоусадочные пленки различной толщины.
  4. Все выводы труб, кабелей, открытые металлоконструкции и элементы арматуры оборачивают гидроизоляционными материалами, при необходимости наносят защитную смазку.

    Консервация объектов капитального строительства

Результат консервации строительного объекта — формирование снаружи и внутри условий, при которых внешние климатические факторы воздействуют на его конструкцию минимально, а человек не может проникнуть внутрь здания. Проектировщики обязательно учитывают необходимость проветривания помещений, создания ревизионных дверей и люков.

Для проведения таких работ на недостроенном промышленном объекте необходимо принять меры к отдельной защите больших помещений — цехов и участков. Как правило это бетонные сооружения, в которых следует ограничить проникновение влаги, обеспечить циркуляцию воздуха, чтобы оградить железобетонные конструкции от пропитывания водой. Временная кровля создается из гидроизоляционных материалов, уложенных в несколько слоев с обязательной герметизацией швов и стыков.

Правильно разработанный и добросовестно реализованный проект консервации строительного объекта позволяет предотвратить порчу и разрушение конструкций. В результате потери от длительного простоя снижаются — на этапе возобновления работ проводится осмотр и обследование сооружения, по результатам которого собственник может оценить затраты на его дальнейшее строительство.

Акт, который обоснует расходы компании на консервацию основных средств

Для перевода имущества на консервацию нередко требуется проведение подготовительных работ: специальная обработка, демонтаж и т.д. Обосновать расходы на них поможет акт о переводе временно неиспользуемого объекта на консервацию.

Для акта о переводе на консервацию не установлена унифицированная форма, поэтому компании оформляют его в произвольном виде. Утверждает его руководитель. Составление такого акта завершает стадию перевода основного средства на консервацию, который оформляется целым пакетом документов (см. врезку справа). Образец акта о переводе на консервацию представлен на с. 70.

Справка. Пакет документов, который подтвердит консервацию имущества

Конкретных рекомендаций о порядке перевода ОС на консервацию нет. Каждая компания разрабатывает его самостоятельно, однако на практике обычно оформляют следующие документы:

  • заявку на перевод объектов на консервацию;
  • приказ о создании комиссии по переводу объектов на консервацию;
  • приказ о проведении инвентаризации объектов, подлежащих консервации, и документы, оформляющие ее результаты (инвентаризационная опись, сличительная ведомость и т.д.);
  • заключение комиссии о консервации объекта;
  • приказ руководителя о переводе объекта на консервацию;
  • смету расходов на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов;
  • акт о переводе объекта на консервацию.

Образец акта о переводе на консервацию

ООО "Компания" "УТВЕРЖДАЮ"
Генеральный директор
Петров
—— (Петров С.А.)
"01" ноября 2011 г.
——————-
Акт N 6
о переводе основных средств на консервацию
Мы, нижеподписавшиеся, комиссия в составе:
главного инженера А.Р. Иванова
Председателя —————————————————————
начальника цеха В.К. Волкова, рабочего А.М. Медведева,
и членов комиссии ———————————————————
бухгалтера В.Н. Зайцева
—————————————————————————
составили настоящий акт в том, что:
1 ноября 2011 г. <1> произведена консервация экскаватора, модель
—————————————————————————
"Экскаватор-планировщик UDS 214 на шасси TATRA T815-2 6×6.2"
—————————————————————————

Наименование Инвентаризационный
номер
Вид учета Первоначальная
стоимость,
руб.
Сумма
амортизации,
руб.
Остаточная
стоимость,
руб.
Срок ввода в
эксплуатацию
Экскаватор-
планировщик
UDS 214
на шасси
TATRA Т815-2
6×6.2
110 Бухгалтерский 310 000 160 000 150 000
<2>
20.03.2012
Налоговый 310 000 160 000 150 000

Причины консервации объекта:
отсутствие заказов на земляные работы
—————————————————————————
Перед консервацией произведены следующие подготовительные работы согласно
заключению комиссии от 20 октября 2011 г. <3>:
1. Очищены поверхности оборудования от загрязнений.
—————————————————————————
2. Произведена смазка подвижных частей экскаватора.
—————————————————————————
В процессе подготовительных работ использованы материалы:
— ветошь — 1 кг;
—————————————————————————
— литол 8 — кг.
—————————————————————————
3000 (три тысячи) руб. <4>.
Общие затраты на консервацию —————————
Консервация указанного выше имущества и оборудования проведена на срок до
20 марта 2012 г.
—————-
Председатель комиссии <5> Иванов А.Р. Иванов
Члены комиссии: Волков В.К. Волков
Медведев А.И. Медведев
Зайцев В.Н. Зайцев<1> В акте необходимо четко обозначить начало консервации.
<2> На период консервации более трех месяцев остаточная стоимость объекта фиксируется в акте.
<3> Ссылка на заключение комиссии обоснует подготовительные работы.
<4> В акте желательно зафиксировать сумму уже произведенных расходов на консервацию.
<5> В состав комиссии должны входить технические специалисты.

Рисунок Перечень объектов, переводимых на консервацию, определяют в ходе инвентаризации

Обычно компания переводит на консервацию группу объектов, которые задействованы в той или иной деятельности (например, производственную линию), а не отдельные основные средства. Чтобы определить конкретный перечень временно неиспользуемых активов, проводится инвентаризация.

В приказе о проведении инвентаризации должно содержаться прямое указание на то, какие группы объектов инвентаризируются, а также что инвентаризация проводится для передачи объектов на консервацию.

Если при переводе объектов на консервацию компании известны сроки, когда основные средства не будут использоваться, можно установить в учетной политике срок ревизии всего имущества на момент перевода объектов в разряд законсервированных.

Объекты, предназначенные для консервации, при проведении инвентаризации выделяются в отдельную группу. Для ее учета компания может использовать отдельный субсчет "Объекты, переведенные на консервацию" счета 01. В акте такие объекты перечисляются с указанием марки или модели, а также инвентарного номера.

Решение о переводе на консервацию принимает комиссия

Для перевода объекта на консервацию руководитель назначает специальную комиссию, которая принимает решение о необходимости такого решения. Она может состоять из представителей администрации, технических служб, руководителя соответствующего подразделения, к которому относятся объекты основных средств, подлежащие консервации, сотрудники бухгалтерии и экономических служб.

Именно эта комиссия проводит инвентаризацию и подписывает акт о консервации. Подпись комиссии на акте подтвердит, что объект переведен с соблюдением всех технических процедур. Если же в результате их нарушения основное средство получит повреждения во время консервации (например, из-за неслитой жидкости на морозе разорвало шланги), ответственны за это будут члены комиссии.

Обоснованность расходов на консервацию подтвердит смета и заключение комиссии

В акте о консервации комиссия указывает подготовительные работы и расходы на их проведение. К примеру, это могут быть зарплата рабочих, непосредственно выполняющих работы по консервации объекта, стоимость материалов, израсходованных на консервацию, а также услуги сторонних организаций. Отсылка к затратам в акте зафиксирует конечную сумму расходов, связанных с переводом.

На момент принятия решения о переводе объекта на консервацию необходимость подготовительных работ прописывается в заключении о консервации объекта. На него комиссия делает ссылку в акте и оговаривает следующие вопросы:

  • причина и основания для перевода объекта на консервацию;
  • возможность использования законсервированного объекта в будущем:
  • сопоставление расходов на консервацию и убытков от содержания объекта, не переведенного на консервацию;
  • окончательное решение о переводе ОС на консервацию.

В общем случае расходы на консервацию, расконсервацию и содержание законсервированных объектов осуществляются на основании сметы, утвержденной руководителем организации. В налоговом учете такие затраты признаются в составе внереализационных расходов на основании пп. 9 п. 1 ст.

Рецепты консервирования стройки. Часть I: консервируем фундамент

265 НК РФ (Письмо Минфина России от 25.01.2011 N 03-03-06/1/24).

Минфин России разъяснил, что расходы, связанные с консервацией и расконсервацией объекта ОС, направлены на сохранение и содержание в должном состоянии имущества, которое в дальнейшем принесет доход, и поэтому они признаются обоснованными (Письмо от 15.09.2010 N 03-03-06/1/590). Однако инспекторы нередко отказывают организациям в признании ряда затрат.

Расходы на добровольное страхование законсервированного имущества. Официальной позиции по учету таких затрат нет. ФАС Центрального округа считает, что они не уменьшают налогооблагаемую прибыль, поскольку законсервированное имущество не используется в деятельности, направленной на получение дохода (Постановление от 28.08.2007 по делу N А-62-3649/2005).

Авторы придерживаются другого мнения. Ведь компания намерена в дальнейшем использовать законсервированное имущество в своей предпринимательской деятельности. Кроме того, в НК РФ не содержится положений, позволяющих налоговому органу оценивать произведенные налогоплательщиками расходы с позиции их целесообразности (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 8905/10). Однако такую точку зрения налогоплательщику придется отстаивать в суде.

Расходы на ремонт и охрану законсервированных объектов. По мнению Минфина России, содержание имущества в должном состоянии непосредственно относится к производственной деятельности, направленной на получение дохода. Следовательно, расходы по ремонту и охране законсервированных основных средств можно считать обоснованными (Письмо от 15.09.2010 N 03-03-06/1/590).

Примечание. Минфин России признает, что расходы по ремонту и охране законсервированных основных средств считаются обоснованными.

Такого же мнения придерживаются и суды, указывая, что консервация ОС не означает отсутствия необходимости поддерживать их в работоспособном состоянии. Ремонтные работы, а также затраты на охрану объекта являются расходами на содержание оборудования, временно исключенного из состава амортизируемого имущества (Постановления ФАС Уральского от 05.08.2010 N Ф09-6084/10-С3, от 28.10.2008 N Ф09-5908/07-С3 и Московского от 01.09.2008 N КА-А40/8144-08 округов).

В акте необходимо зафиксировать остаточную стоимость законсервированных объектов

В налоговом учете основные средства, переведенные на консервацию на срок не менее трех месяцев, исключаются из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ). Начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором осуществлена консервация. Поэтому в акте о переводе на консервацию необходимо зафиксировать сумму начисленной к этому времени амортизации, а также остаточную стоимость объекта. Это позволит избежать ошибок в дальнейшем при расконсервации.

Причем в данном случае признается фактический, а не предполагаемый период консервации. Если согласно документам основное средство предполагалось законсервировать на два месяца, а в итоге оно простояло без работы пять месяцев, то инспекторы могут отказать компании в праве начислять амортизацию по такому объекту.

В бухучете амортизация также приостанавливается, если консервация длится более трех месяцев (п. 23 ПБУ 6/01), но нет прямого указания, с какой даты. По мнению авторов, организация может применять тот же порядок, что и в налоговом учете, на основании п. п. 21 и 22 ПБУ 6/01. При этом компания не освобождается от обязанности платить налог на имущество по таким объектам, так как они по-прежнему продолжают числиться в составе основных средств по данным бухучета.

После расконсервации ОС срок амортизации продлевается на период приостановления, соответственно, амортизация будет начисляться по объекту и после истечения срока полезного использования (к примеру, Письмо УФНС России по г. Москве от 01.12.2009 N 16-15/125953).

Нет единого мнения, можно ли принять к вычету НДС по расходам на содержание законсервированного имущества

Судебная практика по вопросу, можно ли принять к вычету такой НДС, неоднозначна. Так, некоторые суды считают, что можно, поскольку затраты на консервацию и содержание законсервированных объектов связаны с производственной деятельностью организации (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 N 10798/08, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 01.09.2008 по делу N А05-780/2008 и от 04.04.2008 по делу N А56-51219/2006). Такого же мнения придерживаются и авторы.

Однако есть Постановления судов, в которых указано, что консервация ОС признается выполнением работ для собственных нужд, затраты на которые учитываются в расходах по налогу на прибыль, поэтому такие работы объектом обложения НДС не являются (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.09.2007 по делу N А05-13740/2006-13). Следовательно, нет оснований для предъявления к вычету сумм НДС, уплаченных по таким работам и услугам.

Законсервированное имущество рискованно продавать

Законсервированный объект исключается из состава амортизируемого имущества, поэтому в целях налогообложения он рассматривается как прочее имущество (ст. 268 НК РФ). Получается, что при его продаже будет применяться пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которому доходы от реализации уменьшаются на стоимость приобретения прочего имущества. А не на остаточную стоимость, как при продаже амортизируемого имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Однако такая трактовка заведомо приведет к спорам с налоговыми инспекторами, так как налицо будет повторный учет одного и того же расхода: первый раз в виде начисленной к моменту консервации амортизации, второй — в виде стоимости приобретения при продаже. И суд, скорее всего, поддержит налоговиков. Чтобы не возникло споров, перед продажей имущество безопаснее расконсервировать.

А.А.Френкель

Эксперт

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

ООО "АУДИТ-УНИСЕРВИС"

Е.Н.Рябцева

Директор

департамента развития и продаж,

аудитор

ООО "АУДИТ-УНИСЕРВИС"

Договор N ___ на консервацию объекта незавершенного строительства

г. __________ "___"________ ____ г. ___________________________________, именуем__ в дальнейшем "Заказчик", (наименование или Ф.И.О.) в лице ______________________________________________________, действующего (должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя) на основании ____________________________________________, с одной стороны, (документ, подтверждающий полномочия) и ____________________________________, именуем__ в дальнейшем "Подрядчик", (наименование или Ф.И.О.) в лице ______________________________________________________, действующего (должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя) на основании ___________________________________________, с другой стороны, (документ, подтверждающий полномочия) заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. В связи с ________________________________________________________ (выявлением в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для __________________________________________________________________________. соблюдения требованиям технических и нормативных правовых актов, выявлением дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее существенного изменения, отсутствием у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможностью обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки, по иным основаниям, предусмотренным законодательством или договором строительного подряда) Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить консервацию объекта незавершенного строительства — ____________________________________________ ______ — по Договору подряда на строительство ____________________________ от "___"________ ____ г. N ___.

Мероприятия по консервации объекта включают в себя организацию и контроль выполнения всех этапов, через которые проходит консервация объекта: инвентаризация строительных объектов, проверка наличия и правильности всей сопутствующей технической документации (чертежей, смет, журналов учета выполненных работ и иных документов), а также проведение осмотров, контрольных обмеров и других необходимых мероприятий.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Подрядчик обязуется:

2.1.1. Прекратить выполнение строительных работ, предусмотренных проектной документацией на строительство.

2.1.2. Осуществить необходимые мероприятия по обеспечению сохранности объекта строительства.

2.1.3. Подготовить проектную документацию и смету для консервации объекта.

2.1.4. Провести совместно с Заказчиком инвентаризацию объекта.

2.1.5. Передать Заказчику все документы, сметы и др. по фактически исполненному на момент принятия решения о консервации по Договору строительного подряда от "___"________ ____ г. N ___.

2.1.6. По завершении консервации представить Заказчику акт выполненных работ.

2.2. Подрядчик вправе:

2.2.1. Требовать возмещения дополнительных расходов, возникших в результате проведения консервации объекта. Размер расходов Стороны устанавливают в дополнительном соглашении к настоящему Договору.

2.2.2. Привлекать для исполнения настоящего Договора третьих лиц.

2.3. Заказчик обязуется:

2.3.1. Оплатить Подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые Подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения указанных работ.

2.3.2. Представить Подрядчику необходимую техническую документацию в течение ____ дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

2.3.3. При отсутствии замечаний подписать предъявленный Подрядчиком акт выполненных работ после его получения и оплатить работы Подрядчика в соответствии с условиями настоящего Договора или представить Подрядчику письменный мотивированный отказ от подписания акта.

2.3.4. Осуществить совместно с Подрядчиком инвентаризацию объекта незавершенного строительства.

2.3. Заказчик вправе:

2.3.1. В любое время проверять ход и качество работ, выполняемых Подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.

2.3.2. Заказчик имеет право в любое время до сдачи ему результата работ отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Подрядчика возврата стоимости не выполненных на момент отказа от настоящего Договора работ. Подрядчик удерживает часть стоимости работ пропорционально части работ, выполненных до получения извещения об отказе Заказчика от исполнения настоящего Договора. Заказчик также обязан возместить Подрядчику убытки, причиненные прекращением настоящего Договора, в пределах разницы между ценой, определенной за все работы, и частью цены, выплаченной за выполненные работы.

3. УСЛОВИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ И ПОРЯДОК СДАЧИ-ПРИЕМКИ

3.1. Работы по настоящему Договору будут выполняться в соответствии с утвержденной Сторонами сметой и на основании технической документации, полученными Подрядчиком от Заказчика.

3.2. Работы, предусмотренные настоящим Договором, осуществляются Подрядчиком в следующие сроки:

3.2.1. Начало работ: ______________________________;

3.2.2. Окончание работ: ___________________________.

3.3. Приемка работ по консервации объекта незавершенного строительства осуществляется после выполнения Сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

3.4. После завершения выполнения работ Подрядчик представляет Заказчику подписанный со своей стороны акт выполненных работ, а также исполнительную документацию.

3.5. Заказчик в течение ____ дней в случае отсутствия замечаний, обязан отправить Подрядчику подписанный со своей стороны акт выполненных работ или мотивированный отказ от подписания акта.

3.6. В случае мотивированного отказа Заказчика от подписания Акта, Сторонами составляется двусторонний акт с перечнем необходимых доработок и сроков их выполнения без дополнительной оплаты. Сроки проведения доработок согласовываются Сторонами.

3.7. Заказчик, принявший работы без проверки, лишается (или: не лишается) права ссылаться на недостатки работ, которые могли быть установлены при обычном способе их приемки (явные недостатки).

4. ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТА

4.1. Цена работ Подрядчика по настоящему Договору составляет __________ (_____________) рублей, в т.ч. НДС — ____________ (________________) рублей.

4.2. Сумма, указанная в п. 4.1 настоящего Договора, уплачивается Заказчиком в течение ____ дней после подписания Сторонами акта выполненных работ и получения счета от Подрядчика (или: ________________________________________________________________).

4.3. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Подрядчиком расчетный счет. Обязательства Заказчика по оплате считаются исполненными на дату зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Подрядчика.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае нарушения Подрядчиком сроков выполнения и сдачи работ, Заказчик вправе потребовать уплату штрафа (пени) в размере ____ % от стоимости несвоевременно выполненных работ за каждый день просрочки.

5.3. В случае несвоевременной оплаты Заказчиком выполненных работ Подрядчик вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ___ % от не оплаченный в срок суммы за каждый день просрочки.

5.4. Уплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.

5.5. Подрядчик несет ответственность за обеспечение пожарной безопасности в зоне выполняемых работ, по технике безопасности, охране окружающей среды.

5.6. Подрядчик несет ответственность за качество выполненных работ в течение _________ после подписания акта выполненных работ и возмещает Заказчику затраты, связанные с некачественным выполнением работ.

5.7. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.8. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.7 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.

Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

5.9. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.7 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.10. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.7 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

6.

Консервация объекта незавершенного строительства

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента исполнения Сторонами всех взятых на себя обязательств.

7.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

8.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга об изменении реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.

8.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

8.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.

8.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик: Подрядчик: Наименование: ______________________ Наименование: ____________________ Юридический адрес: _________________ Юридический адрес: _______________ ОГРН _______________________________ ОГРН _____________________________ ИНН ________________________________ ИНН ______________________________ КПП ________________________________ КПП ______________________________ Р/с ________________________________ Р/с ______________________________ в __________________________________ в ________________________________ К/с ________________________________ К/с ______________________________ БИК ________________________________ БИК ______________________________ ОКПО _______________________________ ОКПО _____________________________ От имени Заказчика: От имени Подрядчика: ____________________ (__________) ___________________ (_________) М.П. М.П.

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства

              Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства – один из самых сложных и трудоемких видов строительных экспертиз. Обычно такие исследования проводятся для того, чтобы выяснить актуальную рыночную цену строительного объекта, возведение которого по разным причинам не было завершено некоторое время назад или подлежит консервации в текущий момент. Интерес к подобным исследованиям постоянно растет. Оценка стоимости дает возможность реализовать данный объект каким-либо путем с целью частичного возврата инвестиций.

Судебные споры в отношении заморозки объектов строительства

В области строительства рынок незавершенных объектов в России развит недостаточно хорошо. Поэтому продажа, консервация, деконсервация или получение инвестиций на окончание строительства требуют предварительного анализа цены. Рыночные условия постоянно меняются. Цены на недвижимость, стройматериалы, строительные работы все время колеблются, причем как в сторону увеличения, так и в обратную сторону. Эффективно оценить стоимость имеющегося недостроенного объекта может экспертиза стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства.

             Незавершенные строительные объекты – одна из наиболее интересных инвестиционных областей. Дело в том, что недостроенный объект может продаваться по действительно низкой цене. И при вложении незначительных по сравнению с возведением здания с нуля средств можно получить полноценное здание, строение или сооружение. К оценке стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства прибегают при рассмотрении различных предложений по покупке недостроенных зданий и сооружений. Особенно интересны неоконченные стройки в области готового жилья, офисных зданий и, естественно, торговых центров. Если организация планирует вкладывать средства в завершение подобных объектов, то ей необходимо оценить их реальную стоимость.

             Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства также может быть проведена при постановке незавершенного объекта на баланс организации в связи с необходимостью принять решение о дальнейшей эксплуатации незавершенного объекта. Соображения по эффективному использованию земельного участка также являются показанием для проведения оценочной экспертизы. Часто бывает так, что ценность задействованного земельного участка превышает текущую ценность начатого строительства. Чтобы решить, стоит ли достраивать здание или целесообразнее снести его и использовать землю иначе, проводят оценку стоимости недостроенного объекта. На принятие этого решения также влияет объем выполненных работ. Понятно, что ликвидировать фундамент проще, чем несколько построенных этажей. В то же время мероприятия по сносу имеющихся строений могут оказаться более затратными, чем завершение строительства. Бывает и так, что в районе, в котором строится здание, произошли существенные изменения, которые значительно понижают предполагаемую прибыль от эксплуатации здания. В таких случаях имеет смысл законсервировать строительство или совсем прекратить его и по-другому распорядиться имеющимся земельным наделом. Для взвешивания всех «за» и «против» необходимо провести экспертизу по оценке стоимости объекта.

            Оценку стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов используют также при возобновлении строительства. Дело в том, что объект мог быть законсервирован при недостатке определенного объема бюджета. Но, по прошествии времени, рыночные цены могли измениться, законсервированный объект мог подвергнуться тому или иному износу или намеренному разрушению со стороны третьих лиц. Мог измениться размер арендной платы на землю. В любом случае, стоимость объекта и размер необходимых вложений предстоит установить заново. Возобновление строительства может включать в себя реконструкцию готовых фрагментов, ремонт и устранение разрушений и даже изменение проекта строительства. Все это также влияет на стоимость оцениваемого объекта. Еще один повод для обращения к экспертам – банкротство строительной фирмы или организации, инвестировавшей деньги в строительство. Здания, идущие в зачет долгов, должны быть оценены экспертами для того, чтобы учитывалась их реальная рыночная стоимость. Это поможет во многом облегчить долговое бремя организации-банкрота. Соответственно результат экспертизы стоимости может быть предъявлен в суде в ходе делопроизводства по банкротству фирмы.

             Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства может быть проведена независимой экспертной организацией. Необходимо отметить, что этот вид экспертизы требует наличия соответствующей квалификации в области строительства, управления и экономики, определенного экспертного опыта и специфических знаний. Поскольку результаты таких экспертиз имеют решающее значение для получения прибыли или при реконструкции долговой структуры, они должны быть подготовлены самым тщательным образом.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

       Экспертиза стоимости незавершенных объектов имеет определенную процедуру проведения, включающую в себя исследование всех аспектов спорного объекта. Как правило, она включает в себя следующие этапы:

  1. Изучение сопутствующей документации.
  2. Анализ экономических характеристик объекта.
  3. Исследование самого объекта, включая проведение специфической фотосъемки (видеосъемки).
  4. Проведение лабораторных исследований.
  5. Составление экспертного заключения.

              Сначала эксперт анализирует всю предоставленную документацию по исследуемому объекту: проектные документы, сметы, отчеты по проделанной работе и завершенным этапам строительства. По проведенному анализу бумаг эксперт составляет предварительную оценку объекта.

На втором этапе проводится исследование экономических показателей оцениваемого объекта:

  1. Оценка выполненного строительства.
  2. Оценка возможного ущерба, нанесенного во время консервации объекта.
  3. Оценка рыночной стоимости земельного участка (или размера арендной платы за него).
  4. Определение экономической привлекательности объекта (выгодность расположения, уровень проходимости в единицу времени, экономический потенциал района, близость метро или остановок общественного транспорта, наличие парковок, благоустроенность окружающей территории, количество вариантов перепрофилирования здания и пр.).
  5. Наличие уже выкупленных электрических или тепловых мощностей.
  6. Оценка объема необходимых инвестиций для завершения строительства.
  7. Предполагаемая стоимость завершенного объекта (этот показатель имеет прогностический характер и служит для формирования представлений об инвестиционной привлекательности исследуемого знания или сооружения).

            На следующем этапе проводится непосредственное исследование недостроенного объекта с помощью визуального осмотра и с использованием специального оборудования. Также проводится обязательная фотосъемка объекта в целом, а также отдельных его частей, имеющих непосредственное влияние на стоимость. Фотографируются детали, выгодно отличающие незавершенный объект – особенности архитектуры, завершенные фрагменты, встроенные инженерные системы и так далее. Кроме того, съемке подлежат дефекты, допущенные при строительстве, а также факты разрушения, произошедшего после начала консервации объекта. При необходимости проводится видеосъемка объекта. Фотографии и видеоматериалы впоследствии прилагаются к экспертному заключению. На этом этапе также оценивается качество проведенных работ, прочность железобетонных оснований и иных конструкций, проектная целесообразность архитектуры и качество отделки (если таковая имеется).

               Иногда в дополнение к проведенному исследованию самого объекта необходимо назначить ряд лабораторных исследований. Анализу подлежат следующие показатели:

  1. Экологичность использованных строительных (отделочных) материалов.
  2. Прочность бетона и других материалов, использованных при возведении.
  3. Пробы заборов воздуха для оценки экологической обстановки района.
  4. Технические характеристики блоков строения.
  5. Показатели износа строительных материалов.
  6. Другие физические и химические характеристики строительных материалов.

             Заключительным мероприятием оценки стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства является составление экспертного заключения, которое включает в себя копии всех представленных документов, выводы эксперта (или комиссии экспертов), фотоматериалы, рекомендации эксперта по повышению экономической ценности объекта.

КАКИЕ МАТЕРИАЛЫ НЕОБХОДИМО ПРЕДОСТАВИТЬ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

                 Для того, чтобы анализ стоимости незавершенных строительных объектов был максимально точным и объективным, необходимо предоставить как можно более полный комплект имеющихся документов. Это позволит учесть все нюансы и детали здания (сооружения), влияющие на конечную стоимость. Список документов может уточняться в зависимости от конкретного дела. В большинстве случаев для экспертизы предоставляются следующие бумаги:

  1. Проектная и сметная документация объекта.
  2. Планы работ.
  3. Чертежи.
  4. Отчеты о проведенных работах и израсходованных средствах.
  5. Фотографии разных этапов строительства объекта
  6. Налоговые документы, связанные с объектом и процессом строительства.
  7. Инвентаризационные ведомости.
  8. Акт о приостановлении строительства.
  9. Сметы стоимости работ и затрат на консервацию объекта.
  10. Любая другая документация, свидетельствующая о тех или иных характеристиках объекта.

              Само собой разумеется, что для экспертизы необходимо предоставить и сам незавершенный объект. Однако в некоторых ситуациях, когда невозможно личное присутствие эксперта на объекте, оценка стоимости может быть проведена по предоставленным документам. В таких случаях следует собрать все возможные документы, касающиеся исследуемого здания или сооружения. Также предоставляются максимально подробные фотоснимки объекта. Можно также предоставить видеозапись объекта. Надо понимать, что оценка стоимости по документам может не учесть некоторые изъяны недостроенного объекта, которые могут быть не слишком заметны. Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности или целесообразности возобновления строительства необходимо проводить наиболее полное исследование, включающее визуальный осмотр и проведение лабораторных анализов.

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

              Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. №49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств" описывает процедуру учета имущества и наложения финансовых обязательств. Пункты 3.32, 3.33 и 3.34 данного Приказа регламентируют процедуру инвентаризации строительных объектов при переводе их на консервацию.

            Законодательство РФ позволяет проведение экспертизы в независимых (негосударственных) лабораториях и экспертных организациях. Аккредитация независимых экспертных организаций описывается в статье 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ В ОБЛАСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИ КОНСЕРВАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ИЛИ ВОЗОБНОВЛЕНИИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА

  1. Какова актуальная рыночная стоимость незавершенного объекта строительства?
  2. Насколько привлекателен с экономической точки зрения район, в котором находится законсервированный объект?
  3. Какой объем инвестиций может понадобиться для завершения строительства?
  4. Какова прогнозируемая цена объекта, если он будет завершен?
  5. Какие разрушения и дефекты были обнаружены в исследуемом объекте?
  6. Как это отразится на его стоимости?
  7. Каковы экономические характеристики объекта?
  8. Возможно ли повышение инвестиционной привлекательности объекта в случае изменения профиля (назначения) здания или строения?
  9. На каком этапе строительства был законсервирован исследуемый объект?
  10. Какова целесообразность возобновления строительства?

помощь адвоката

тел. 8 908 590 52 56.