Квартира на балансе организации


Service Temporarily Unavailable

Читалка

Главная→ Читалка

Квартира на балансе организации. Вопросы налогообложения

 опубликовано: № 27 (637) — июль 2004, добавлено: 14.07.2004     

Тематики:  Налог на имущество организаций  

Показано только начало документа. Для просмотра всего текста необходимо оформить подписку на журнал АМБ-Экспресс:

Наличными денежными средствами был получен беспроцентный займ у физического лица (учредителя предприятия) для приобретения основных средств; на заемные средства приобретена квартира; указанная квартира передана в пользование физическому лицу, работнику предприятия (Займодавцу), с оформлением регистрации физического лица по месту проживания в этой квартире.

Отражение операций на счетах бухгалтерского учета:
50 / 67 – в момент получения займа на его сумму;

76 / 50 – в момент передачи денежных средств продавцу;
08 / 71, 76 – в момент совершения операций в связи с приобретением основных средств (на сумму расходов);
01 / 08 – в момент госрегистрации права собственности;
Дт 011 – в момент передачи квартиры работнику, на стоимость квартиры, указанную в договоре найма.

Вопрос:

1) В связи с введением новой главы 30 НК РФ остается ли в действии п. «а» ст. 5 Закона РФ от 13.12.1991 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий», то есть действует ли льгота по объектам жилищно-коммунальной сферы для целей налогообложения?

2) Как по окончании налогового (отчетного) периода определяется сумма износа данного основного средства (амортизация не предусмотрена, так как данное основное средство не отвечает требованиям ст. 252 НК РФ)?

Срок полезного использования основных средств

По единым нормам амортизационных отчислений предусмотрен коэффициент – 1 (шифр 10001).

В соответствии с п. «а» ст. 5 Закона РФ от 13.12.1991 г. № 2030-1 «О налоге на имущество предприятий», действовавшего до 01.01.2004 г., стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшалась на балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика.

МНС РФ в п. 4 Методических рекомендаций для использования в практической работе при осуществлении контроля за правомерностью использования налогоплательщиками льгот по налогу на имущество предприятий, направленных письмом от 11.03.2001 г.

№ ВТ-6-04/197@, отмечало, что с октября 1997 г. стоимость квартир, приобретенных организациями в объектах жилого фонда, не подлежит налогообложению налогом на имущество предприятий.

С 01.01.2004 г. налогообложение налогом на имущество организаций осуществляется на основании главы 30 НК РФ.

Согласно п. 6 ст. 381 НК РФ освобождаются от налогообложения налогом на имущество организаций организации в отношении объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жи…

Амортизация жилого фонда: быть или не быть?

Чиновники решили, что нельзя начислять амортизацию по жилому фонду компаний. По мнению Минфина России, квартиры не являются основными средствами в налоговом учете. "УНП" составила план действий для тех компаний, которые согласятся с суждением Минфина, и для тех, которые будут его оспаривать.

В двух недавно вышедших Письмах специалисты финансового ведомства заявили, что по жилищному фонду амортизация не начисляется. В Письме от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137 министерство сообщило, что такие объекты не относятся к амортизируемому имуществу. Правда, конкретных аргументов в обоснование своей позиции чиновники не привели.

Несколько прояснило ситуацию Письмо Минфина России от 15.05.2006 N 07-05-06/116. Амортизация по объектам жилого фонда не начисляется, поскольку их нельзя отнести к основным средствам. То есть к имуществу, используемому в качестве средств труда для производства и реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг или для управления организацией. Это условие признания объектов основными средствами для налога на прибыль содержит п. 1 ст. 257 Налогового кодекса.

Установим плату

Основной аргумент финансового ведомства: чтобы жилфонд был признан основным средством, он должен использоваться в качестве средства труда.

Цитируем документ. "Производственная деятельность — совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг" (ст.

Жилье как основное средство

209 Трудового кодекса РФ).

Значит, квартиры будут считаться основными средствами, если организация станет их использовать в качестве средств труда для оказания услуг. И если компания берет с проживающих в ее квартирах сотрудников плату, то квартиры будут считаться основными средствами. В этом случае не возникнет проблем с принятием сумм амортизации в налоговом учете, что подтвердили эксперту "УНП" в управлении администрирования налога на прибыль ФНС России.

Чтобы плата за проживание не стала обременительной для работника, можно предусмотреть компенсацию таких расходов. Если ее прописать в трудовом договоре, то компания сможет учесть компенсацию для налога на прибыль (п. 25 ст. 255 НК РФ). Тогда на сумму выплаты придется начислить ЕСН (п. п. 1, 3 ст. 236 НК РФ). Кроме того, с компенсации удерживается НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Впрочем, ЕСН и НДФЛ организации нужно было платить, если сотрудник на основании трудового договора проживал в квартире без оплаты. Налоги нужно было определять исходя из рыночной стоимости аренды (п. 4 ст. 237, п. 1 ст. 211 НК РФ).

Устанавливая арендную плату, стоит помнить, что на нее нужно начислить НДС, за исключением случаев, когда работник-арендатор является иностранцем (тогда организация может воспользоваться льготой по п. 1 ст. 149 НК РФ). Напомним, что налоговики вправе проверить правильность применения цены, только если она отклоняется более чем на 20 процентов по аналогичным операциям компании (п. 2 ст. 40 НК РФ).

Будем спорить

Предположим, компания продолжит начислять амортизацию по квартирам, в которых бесплатно проживают сотрудники. Тогда нужно быть готовым к судебным спорам. Какими аргументами может запастись компания?

Мы предлагаем обратить внимание на определение амортизируемого имущества, данное в п. 1 ст. 256 НК РФ. Это имущество и объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности и используются им для извлечения дохода. Независимо от того, предоставляются квартиры сотрудникам по трудовым договорам или за плату, жилфонд соответствует требованиям НК РФ (о стоимости и сроке полезного использования не говорим, поскольку выполнение этих условий в отношении жилфонда очевидно). В составе имущества, по которому амортизация не начисляется, объекты жилищного фонда не значатся (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Что касается ст. 257 Кодекса, на которую ссылаются специалисты финансового ведомства, то она лишь подразделяет амортизируемое имущество на основные средства и нематериальные активы. Такое деление амортизируемого имущества подтверждает и п. 1 ст. 258 Кодекса. В нем сказано, что при определении группы для амортизируемого имущества рассматривается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности организации.

Если объекты жилфонда (амортизируемое имущество) не считаются основными средствами, как говорит Минфин, то тогда что это? Согласитесь, что квартиры вряд ли можно назвать нематериальными активами…

Кстати… Не забудьте об изменениях в бухучете

В бухгалтерском учете объектов жилищного фонда с этого года произошли изменения. До 1 января 2006 г. по такому имуществу амортизация не начислялась (п. 17 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" в прежней редакции). Его стоимость списывалась через начисление износа, который учитывался за балансом.

С выходом Приказа Минфина России от 12.12.2005 N 147н, который внес изменения в ПБУ 6/01, объекты жилищного фонда исключены из состава имущества, не подлежащего амортизации. Теперь амортизация по такому имуществу начисляется в общем порядке.

Новый порядок списания стоимости основных средств можно применять только по отношению к тем объектам, которые приобретены после 1 января 2006 г. Такие разъяснения специалисты Минфина России дали в Письме от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129. По жилфонду, который уже числился на балансе организации до внесения изменений в ПБУ 6/01, компания продолжает начислять износ.

Данное разъяснение не задевает интересы компаний в части уплаты налога на имущество. База по этому налогу рассчитывается исходя из остаточной стоимости основных средств (п. 1 ст. 375 НК РФ). Последняя определяется с учетом амортизации, а если она не начисляется — износа по той же норме. Для расчета налога на имущество годовую сумму износа нужно распределить на 12 месяцев (Письмо Минфина России от 18.04.2005 N 03-06-01-04/204).

А.Илюшечкин

Эксперт "УНП"

Как отразить в учете приобретение квартир

Нередко предприятия приобретают квартиры не только для последующей их реализации своим сотрудникам, но также и с целью дальнейшего использования квартир в процессе производственной деятельности.

В данной статье мы рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретаемых с целью создания общежития.

До 1 января 2001 г. при отражении в бухгалтерском учете приобретаемых в жилом фонде квартир предприятия и организации должны были руководствоваться п.2 Письма Минфина России от 29.10.1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно — коммунальном хозяйстве" (с учетом изменений, внесенных Письмом Минфина России от 03.04.1996 N 37), которым предписывается отражать стоимость квартир на счете 04 "Нематериальные активы".

С 1 января 2001 г. вступило в силу Положение по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000, утвержденное Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 91н, которое является нормативным документом, регулирующим бухгалтерский учет нематериальных активов (НМА).

В п.4 указанного ПБУ 14/2000 приведен исчерпывающий перечень объектов, которые относятся к нематериальным активам, а в п.3 — условия, при одновременном выполнении которых актив принимается на баланс в качестве нематериального. При этом одним из критериев является отсутствие материально — вещественной (физической) структуры объекта.

В этой связи, по нашему мнению, квартиры, приобретаемые после 1 января 2001 г., в составе нематериальных активов учитываться не должны и соответственно норму, изложенную в п.2 вышеназванного Письма N 118, применять не следует.

Аналогичной точки зрения придерживаются налоговые органы в ответах на частные запросы предприятий.

При покупке отдельной квартиры несмотря на то, что она является неотделимой частью жилого здания, принадлежащего другому юридическому лицу, она при одновременном выполнении условий, изложенных в п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н и введенного в действие начиная с бухгалтерской отчетности 2001 г., будет отражаться как объект основных средств по стоимости, соответствующей ее доле в общей собственности (п.6 ПБУ 6/01).

При этом необходимо обратить внимание, что п.4 ПБУ 6/01 также предусмотрен ряд условий, при одновременном выполнении которых объект принимается на учет в качестве основного средства. Причем одним из условий является использование принимаемого на учет объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации.

В этой связи многими аудиторами стала высказываться точка зрения, что ПБУ 6/01 может применяться только в отношении основных фондов производственного назначения.

Посчитать срок полезного использования основного средства

Непонятно тогда, каким образом учитывать основные фонды непроизводственного назначения?

Поскольку квартиры относятся к основным фондам непроизводственного назначения и предполагается, что они не могут быть использованы в производственной деятельности предприятия, вопрос о принятии их на баланс в качестве основных средств предприятия (на счет 01 "Основные средства") остается спорным.

Обращаем внимание, что квартиры, приобретенные до 1 января 2001 г. и поставленные на баланс до этой даты, по нашему мнению, не должны переводиться в состав основных средств. Они продолжают учитываться на счете 04, поскольку ПБУ 14/2000 применяется в отношении НМА, приобретаемых после 1 января 2001 г.

По принятым на баланс квартирам амортизация не начисляется (см. п.17 ПБУ 6/01). В конце отчетного года по ним производится начисление износа по установленным нормам амортизационных отчислений (т.е. по Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072).

При этом суммы начисленного износа отражаются на отдельном забалансовом счете 014 "Износ жилищного фонда" (при применении предприятием старого Плана счетов, утвержденного Приказом Минфина СССР от 01.11.1991 N 56, с последующими изменениями и дополнениями) или 010 "Износ основных средств" (при применении предприятием нового Плана счетов, утвержденного Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). То есть на счете 02 (по старому Плану счетов — "Износ основных средств", по новому Плану счетов — "Амортизация основных средств") указанные суммы не отражаются и на издержки производства не списываются.

Таким образом, порядок, закрепленный в п.3 Письма Минфина России N 118, сохранен.

В то же время необходимо обратить внимание, что в п.50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н, которые были изданы на основе ранее действовавшего Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина России от 03.09.1997 N 65н (с 1 января 2001 г. не применяется в связи с принятием ПБУ 6/01), указано, что по объектам жилого фонда, которые используются организацией для извлечения дохода и учитываются на счете учета доходных вложений в имущество (счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности" — как по новому, так и по старому Плану счетов), амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Однако новое ПБУ 6/01 по учету основных средств, введенное в действие с 1 января 2001 г., такого положения не содержит. В связи с этим в настоящее время порядок начисления амортизации по объектам жилого фонда, используемым организацией для извлечения дохода, остается не урегулированным на законодательном уровне.

По нашему мнению, действующее на сегодняшний день законодательство по бухгалтерскому учету формально не позволяет начислять амортизацию по объектам жилого фонда, используемым организацией с целью получения дохода.

Рассмотрим на примере порядок отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретаемых для использования в производственной деятельности предприятия, т.е. с целью получения дохода от оказания услуг по временному проживанию физических лиц в приобретаемых квартирах.

Пример. Цифры примера условные.

Организация приобретает у строительной организации по договору купли — продажи 10 квартир в построенном жилом доме с целью создания общежития. Услуги по проживанию будут оказываться за плату всем физическим лицам, в том числе и работникам предприятия. Стоимость одной квартиры составляет 720 000 руб. (в том числе НДС 120 000 руб.).

Поскольку квартира является недвижимостью (см. ст.130 ГК РФ), договор купли — продажи квартир подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). При этом необходимо руководствоваться Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отсутствие государственной регистрации сделки в данном случае влечет недействительность договора купли — продажи квартиры.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для юридических лиц составляет 50-кратный МРОТ, т.е. 5000 руб. (см. п.1 Постановления Правительства РФ от 26.02.1998 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах", п.2 ст.11 Закона N 122-ФЗ, ст.5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

Предположим, плата за государственную регистрацию в комитете по недвижимости каждой квартиры составляет 5000 руб., т.е. всего за госрегистрацию оплачено 50 000 руб.

Прежде чем говорить об отражении этой операции в бухгалтерском учете, необходимо определить, куда следует относить НДС по приобретаемым квартирам.

С 1 января 2001 г. порядок исчисления и уплаты НДС регулируется гл.21 НК РФ.

Поскольку предприятие приобретает квартиры с целью предоставления их за плату для проживания физических лиц, необходимо иметь в виду следующее.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" от обложения НДС освобождается реализация на территории РФ услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).

Поскольку организация будет осуществлять операции, не облагаемые НДС, она не сможет принять к вычету уплаченный строительной организации НДС по приобретаемым квартирам.

В настоящее время вопрос об источнике отнесения "входящего" НДС по основным средствам, приобретаемым для производства продукции (работ, услуг), освобожденной от обложения НДС, остается не урегулированным на нормативном уровне.

Формально из пп.1 п.2 ст.170 НК РФ следует, что этот НДС относится на издержки производства и обращения в полном объеме в том отчетном периоде, когда приобретенные основные средства (квартиры) приняты к учету (счет 01).

В п.42 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, говорится о том, что суммы НДС, фактически уплаченные поставщикам основных средств, используемых при осуществлении операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а относятся на увеличение балансовой стоимости основных средств.

Таким образом, в сложившейся ситуации предприятию самому предстоит определить источник покрытия НДС по приобретенным квартирам.

Учитывая вышеизложенное, в бухгалтерском учете предприятия следует сделать следующие проводки (проводки будут одинаковые как для предприятий, применяющих старый План счетов, так и для предприятий, применяющих новый План счетов):

  1. Дебет 60 Кредит 51 — 6 000 000 руб.

    (600 000 руб. х 10) — перечислены денежные средства строительной организации за приобретаемые квартиры;

  2. Дебет 19 Кредит 60 — 1 200 000 руб. (120 000 руб. х 10) — отражен НДС по приобретаемым квартирам на основании счета — фактуры поставщика;
  3. Дебет 76 Кредит 51 — 50 000 руб. (5000 руб. х 10) — оплачено за государственную регистрацию права собственности на квартиры комитету по недвижимости;
  4. Дебет 08 Кредит 60, 76 — 7 250 000 руб. (6 000 000 руб. + 1 200 000 руб. + 50 000 руб.) — отражены фактически произведенные расходы, связанные с приобретением квартир;
  5. Дебет 01 Кредит 08 — 7 250 000 руб. — квартиры приняты к учету в составе основных средств (п.8 ПБУ 6/01);
  6. Дебет забалансового счета (014 "Износ жилищного фонда" — по старому Плану счетов или 010 "Износ основных средств" — по новому Плану счетов) — в конце года по приобретенным квартирам начислен износ.

Е.Шаронова

АКДИ "Экономика и жизнь"