Налог с продажи недвижимости

Содержание

3-НДФЛ при продаже жилой недвижимости

В том случае, если собственник продает свою квартиру, дом, дачу, земельный участок, садовый домик или иную жилую недвижимость, которая находилась у него в собственности менее 3 лет, а недвижимость приобретенная после 1.01.2016 менее 5 лет (согласно поправкам в Налоговом Кодексе РФ), то на него накладываются обязанности по предоставлению декларации 3-НДФЛ о доходах на следующий год, после реализации квартиры и иных жилых помещений, а также доли в них, в срок до 30 апреля, и в случае начисления налога в размере 13% его уплату до 15 июля. При невыполнении этих обязательств налогоплательщику грозят штрафные санкции, в соответствии с НК РФ.

Продажа квартиры или дома, находящейся в собственности менее 5 лет и декларация 3-НДФЛ

Если налогоплательщик реализовал жилую недвижимость, находящуюся у него в собственности менее 3 лет (приобретенную до 2016 года), и менее 5 лет (для приобретенной после 2016 года) ему будет необходимо подать декларацию о доходах на следующий год после сделки, как и было сказано ранее. Здесь представлен образец её заполнения.

Однако эти изменения не будут касаться жилой недвижимости полученной:

  • по договору дарения или наследству от близких родственников;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
  • полученной в результате приватизации.

В этих случаях предоставлять 3 НДФЛ о доходах и уплачивать с них налог при продаже нужно будет, как и прежде, только в том случае, если у налогоплательщика она находились в собственности менее 3 лет.

Имущественный вычет при продаже дома или квартиры дешевле 1 000 000 рублей

Если налогоплательщик продал свои жилые постройки на сумму, менее чем 1 млн. рублей, то наилучшим вариантом для уменьшения налогооблагаемой базы (суммы с которой необходимо уплатить налог) в декларации 3-НДФЛ будет применение имущественного вычета. Согласно налоговому законодательству, при продаже жилой недвижимости налогоплательщику предоставляется право применить имущественный вычет, на который может быть уменьшен доход. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 рублей. Рассчитывается он следующим образом:

Пример: Налогоплательщик продал квартиру, находящуюся у него в собственности менее 3 лет за 900 000 рублей. В этом случае на следующий год ему необходимо подать декларацию о доходах с продажи квартиры до 30 апреля, при этом платить НДФЛ с продажи ему не придется, так как максимальная сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей превышает его доход в 900 000 рублей.

Однако наиболее смекалистые и недобросовестные продавцы давно уже знают об имущественном вычете при продаже жилой недвижимости, и намеренно занижают стоимость квартир и домов в договорах купли-продажи для того чтобы не платить налог с дохода от сделки при подаче декларации 3-НДФЛ с продажи жилой недвижимости.

Если продал дороже, чем купил

Если сумма продажи квартиры, дома, и прочей жилой недвижимости, а также доли в них, существенно превышает сумму в 1 000 000 рублей, то наилучшим способом снижения налогооблагаемой базы здесь будет применение права на уменьшение дохода на сумму расходов по приобретению недвижимости. Но для применения этого права у вас обязательно должен быть договор купли, приходные ордера, кассовые чеки, расписки продавца в получении от вас денег за приобретенной имущество и пр.

Упрощенно: сумма НДФЛ с продажи недвижимости в этом случае будет рассчитываться так: "(Доходы — Расходы)* 13%"

Пример: Налогоплательщик продал квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет за 3 000 000 рублей, при этом 2 года назад он покупал её за 2 700 000 рублей и у него на руках есть все документы, подтверждающие это. Он может применить 2 варианта:

  1. Он может воспользоваться имущественным вычетом. При этом размер налога составит: (3 000 000 — 1 000 000)* 13% = 260 000 рублей.
  2. Воспользоваться схемой "доходы минус расходы".

НДФЛ при продаже доли в квартире менее 3 лет

Здесь НДФЛ составит: (3 000 000 — 2 700 000)*13% = 39 000 рублей.

Как видите второй вариант наиболее выгоден для налогоплательщика. При этом он сам выбирает какой схемой исчисления налога в декларации 3 НДФЛ при продаже жилой недвижимости он хочет воспользоваться.

Если продал дешевле чем купил

Да, нередко бывает и так, что налогоплательщик продает недвижимость, находящуюся в собственности менее 3 или 5 лет дешевле чем он купил ее некоторое время назад. В этом случае, если у него есть документы, подтверждающие это, он может воспользоваться схемой "Доходы минус расходы" при заполнении декларации 3-НДФЛ о продаже, и никакого налога уплачивать в бюджет ему не придется, однако подать декларацию о доходах он все также обязан подать.

НДФЛ с кадастровой стоимости жилья

Если недвижимость была продана по заниженной цене, а определяется это сравнением суммы сделки с кадастровой стоимостью объекта (государственная оценка рыночной стоимости объекта Кадастровой палатой). То налогооблагаемая база будет исчисляться не от суммы,  указанной в договоре купли-продажи, а от 70% кадастровой стоимости объекта.

Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% — 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.

Немаловажным моментом будет указать здесь то, что если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам (дольщикам) и продается целиком по одному договору купли-продажи, то сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей разделяется на дольщиков, соразмерно их долям в этом имуществе. Если же дольщики, каждый, по отдельности заключают договора купли продажи каждый на свою долю, то у каждого из них будет право на использование имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей.

На нашем сайте вы сможете найти образцы заполнения декларации при продаже недвижимости, а также скачать программу для подготовки декларации о доходах. Ниже представлены документы для её заполнения:

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2015 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2017 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года, так как владел квартирой менее 3-х лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2015 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2017 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2015 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2017 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2015 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность.

3-НДФЛ при продаже квартиры-2017

В 2017 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2017 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2018 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года, так как владели проданными долями в квартире менее 3-х лет.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2015 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2017 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2017 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2018 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2017 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2018 года.

Налог при продаже недвижимости в 2018 году

Налогообложение сделок с недвижимостью

Уплата налогов является конституционной обязанностью граждан Российской Федерации. Налогоплательщиками признаются также юридические лица.

При совершении сделок с недвижимостью у граждан и юридических лиц могут возникнуть налоговые обязательства по уплате налогов. В данной статье большее внимание будет уделено сделкам, совершаемым именно физическими лицами.

Для уплаты налога необходимо определить следующее:

1. являемся ли мы налогоплательщиком;

2.      есть ли у нас объект налогообложения;

3.      какова наша налогооблагаемая база;

4.      какова ставка налога;

5.      есть ли у нас какие-либо льготы, вычеты.

Итак, давайте рассмотрим ситуацию, когда Вы продали свою квартиру.

Вы продали свою квартиру за 3 000 000 рублей.

Вы являетесь продавцом, Вы, произведя расчеты с Покупателем, получили прибыль. Рассмотрим данную ситуации с точки зрения Налогового Кодекса РФ. Сначала определим являемся ли мы налогоплательщиком налога.

В соответствии со ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц являются физические лица-резиденты РФ (т.е. Вы постоянно проживаете в РФ), а также физические лица-нерезиденты (т.е. Вы непостоянно проживаете в РФ), получающие доходы от источников в РФ. Если Вы продали квартиру – вы являетесь налогоплательщиком.

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц будет являться получение дохода в денежной либо натуральной форме (ст. 209 НК РФ). При продаже квартиры расчеты производятся, как правило, в денежной форме, поэтому объект налогообложения также присутствует.

Налогооблагаемой базой при продаже квартиры будет являться сумма, полученная Вами за продажу недвижимости (ст. 210 НК РФ).

Ставка налога будет составлять 13 % от суммы полученного дохода.

Обозначим общую формулу расчета для определения суммы налога, подлежащего уплате:

Сумма налогооблагаемой базы * налоговая ставка = сумма налога.

Так мы определим сумму налога в нашей ситуации:

3000 000 * 13% / 100 % = 390 000 рублей.

 Эта сумма, которую Вы должны уплатить как налогоплательщик налога на доходы физического лица.

Однако ст. 220 НК РФ установлены имущественные вычеты, которыми вправе воспользоваться налогоплательщик при определении суммы налога.

При определении суммы налога, подлежащего уплате при продаже квартиры, существенное значение имеет срок, в течение которого Вы владеете недвижимым имуществом. В случае, если Вы являетесь собственником квартиры более трех лет, то Вам предоставляется имущественный вычет на всю сумму сделки (т.е. на весь доход, полученный от продажи квартиры). Так, получается, что при продаже квартиры, которой Вы владеете с 2001 года, за 3 000 000 рублей, вы получите имущественный вычет в размере 3000 000 рублей.

Формула расчета налога будет выглядеть так:

(Налогооблагаемая база – имущественный вычет) * налоговая ставка = сумма налога

(3000 000 – 3000 000)                      *      13% / 100%      =       0

Таким образом, в этой ситуации Вы освобождаетесь от уплаты налога.

В случае, если Вы владеете недвижимостью менее трех лет, Вы вправе воспользоваться имущественным вычетом в сумме 1 000 000 рублей. Так, при продаже квартиры, которой Вы владеете с 2007 года, за 3 000 000 рублей, вы получите имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. С оставшейся суммы вы обязаны уплатить налог.

Формула расчета налога будет выглядеть так:

(Налогооблагаемая база – имущественный вычет) * налоговая ставка = сумма налога

(3000 000 – 1000 000)                      *      13% / 100%    = 260 000 рублей

Таким образом, в этой ситуации Вы уплачиваете налог с суммы, уменьшенной на сумму налогового вычета.

Иногда при расчете налогооблагаемой базы выгоднее уменьшить полученный доход на сумму произведенного расхода. Допустим, Вы владеете квартирой с 2007 года и приобрели ее в 2007 году по договору купли-продажи за 2 900 000 рублей, т.е. Ваши затраты на приобретение квартиры составили 2 900 000 рублей.

Формула расчета налога будет выглядеть так:

 (Налогооблагаемая база – расходы на приобретение)* налоговая ставка = сумма налога

(3000 000 – 2 900 000)                     *      13% / 100%      =       13 000 рублей

Отметим, что НК РФ предоставляет право (т.е. Вы самостоятельно выбираете) воспользоваться ли вам имущественным вычетом либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму Ваших расходов.

Вычетом при продаже недвижимого имущества Вы вправе пользоваться многократно на протяжении все своей жизни.

Рассмотрим следующую ситуацию – Вы купили квартиру за 3 000 000 рублей.

Вы купили квартиру за 3 000 000 рублей

С точки зрения налогообложения Вы произвели расход на приобретения недвижимости.

В соответствии со ст. 220 п. 2 Вы вправе получить имущественный вычет на сумму 1 000 000 рублей. Материально это выражается так – государство не будет взыскивать с ваших доходов налог до тех пор, пока размер подлежащего уплате налога не достигнет 1 000 000 рублей.

Допустим, Вы приобрели квартиру за 3000 000 рублей, Ваш ежемесячный доход составляет 20 000 рублей, из которого Вы уплачиваете ежемесячно налог в размере 2 600 рублей.

Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Других доходов Вы не имеете. Ваш доход не меняется в течение ближайших трех лет. В этой ситуации Вы не будете уплачивать налог на доходы физических лиц в течение 2,5 лет.

Отметим, что воспользоваться таким имущественным вычетом Вы вправе только один раз в жизни.

Итак, теперь нам понятен механизм расчета налога при продаже недвижимого имущества, также мы рассмотрели ситуацию, когда мы освобождаемся от уплаты налога при приобретении недвижимости.

Хотелось бы также обратить внимание на то, что обязанность уплаты налога на доходы физических лиц возникает также в ситуации, когда мы получаем доход в натуральной форме. Это, например, совершение дарения, получение недвижимого имущества по наследству.

В соответствии со ст. 217 НК РФ от уплат налога освобождены граждане, получившие недвижимое имущество по наследству. При дарении от уплаты налога освобождаются только близкие родственники (родители, супруги, дети), остальные родственники обязаны уплатить налог по ставке 13%.

Итак, при осуществлении сделок с недвижимостью важное значение имеет определение налоговых последствий совершения той или иной сделке. Помните, что уплата налогов является нашей обязанностью.

Ведущий юрист отдела гражданских споров

ООО «Юридическая фирма «БОНУС»
Чеснова И.В.