НДФЛ при продаже недвижимости

Содержание

Квартира в собственности менее 3 лет?

буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

"Свежая собственность" является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец "попадает" на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года — срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей. Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года.

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со "свежей собственностью" сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей. Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон "О банкротстве физических лиц"), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала "до плинтуса".

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски "собственности менее 3 лет" для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все "вчерашние новостройки" и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если "вчерашние новостройки" обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным.

Налог при продаже недвижимости в 2018 году

Возникает "реституция" прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона "О банкротстве физических лиц" риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Карточка для поисковиков:

Что такое "Собственность менее 3 лет"?
(Риски и последствия для продавцов и покупателей).
Риэлторские термины для потребителей.
Диапазон цен: по договоренности.
Виктор Куприянов, +7 (963) 680-03-48, Москва.

С какой суммы при продаже недвижимости не берется налог?

Сумма, необлагаемая налогом на доходы физ. лиц при продаже недвижимости, зависит от вида недвижимости и срока нахождения ее в собственности продавца и составляет: а) при нахождении в собственности продавца менее 3-х лет: — 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе; — 125 000 руб. при продаже иной недвижимости (гаражи, сараи, нежилые помещения и здания, сооружения); б) при нахождении в собственности продавца 3-и и более лет – не облагается вся сумма по договору купли-продажи, независимо от величины; Вместо использования имущественного вычета в выше указанных размерах, продавец может исключить из налогообложения сумму, равную стоимости затрат на приобретение этой недвижимости. Удачного выбора.

C 1 000 000 рублей

Есть ситуации когда и с миллиарда рублей не возьмут налог (в собственности более 3-х лет)

При продаже налог взымаеться с любой суммы которая будет указана в деклорации

со сделки стоимостью до 1 000 000 руб.

Если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет — НДФЛ (13%) продавец должен заплатить с суммы, превышающей 1 млн. рублей. Если имущество в собственности более трех лет — платить ничего не придется, поскольку на всю полученную от продажи имущества сумму предоставляется налоговый вычет. Обращаю Ваше внимание, что декларацию о полученном доходе (форма 3 НДФЛ) подавать в налоговую инспекцию необходимо в любом случае (в срок до 30 апреля следующего за сделкой года). Удачи!

Согласно ст. 228 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 1, п.п. 2 установлена обязанность физических лиц декларировать доходы, полученные от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.Налогоплательщики указанных категорий производят исчисление и уплату налога самостоятельно.Налогоплательщики обязаны представлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию в порядке и в сроки, предусмотренные ст. 229 НК РФ: не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.В соответствии с п. 4 ст. 228 НК РФ налогоплательщики уплачивают налог по месту жительства не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Следует знать, что если недвижимость находилась у вас в собственности боле трех лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты подоходного налога при ее продаже. Не имеет значения, каким образом вы стали владельцем недвижимости: купили ее, приватизировали, получили по наследству. Если же продавец побыл собственником менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13 процентов с суммы, превышающей 1 миллион рублей, а по иному имуществу – 125 тыс. руб, полученной в результате продажи недвижимости. Но бывают ситуации, когда выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с продажей имущества

С какой суммы начинают вычитать подоходный налог???

Необлагаемой суммы по НДФЛ не существует. С 01 января2012 года совсем отменили налоговый вычет непосредственно на работника. Если есть дети, то вычитается необлагаемый минимум на первого и второго ребенка — по 1400 руб. , на третьего и т. д. — 3000 руб.

необлагаемая сумма при начислении подоходного налога

А в чем вопрос то?

каковы льготы по налогам у матерей-одиночек с ребенком до 14 лет? снимают ли с них подоходный налог?

С 1 января 2012 года необлагаемая налогом сумма — 1400 рублей на каждого ребенка.

А как же, только необлагаемая сумма сейчас 1 400р.

За скока продавать авто? За скока продавать авто,чтоб не платить подоходный налог?

Официальный размер вычета, т.е. необлагаемая сумма дохода, с продажи автомобиля составляет 250 тыс. руб. Если Вы покажете сумму сделки меньше или равной этой сумме, налог как раз и составит 0 руб. Так что если машина в Вашей собственности менее 3-х лет, максимальная цена — 250 тыс. руб. Декларацию до 30 апреля следующего года подать не забудьте все равно, даже при нулевом налоге (Штраф у нас за непредставление декларации сейчас 1000 руб.) Если машиной владеете дольше, чем 3 года, сумма неважна. Налогом продажа авто, которым владели свыше 3-х лет, не облагается вообще. И декларации не надо.

налог идёт свыше 130000

Меньше 100.000 рублей. Остальные деньги не указывайте в договоре купли-продаже.

Какая величина суммы, необлагаемая подоходным налогом при продаже недвижимого имущества физического лица?

вам за какой год, за прошлый 125 тыщ, с этого года больше миллиона

Для недвижимости — 1 МИЛЛИОН РУБЛЕЙ Если продавец является собственником менее 3-х лет, то при продаже обязан заплатить подоходный налог в размере 13 % с разницы между ценой продажи и необлагаемой подоходным налогом суммы — 1 миллион рублей (для квартир, домов, земельных участков, садовых домиков, дач), или 125 тысяч рублей (для иного имущества) и расходов на приобретение указанного имущества. Если продавец является собственником недвижимого имущества более 3-х лет, то в этом случае он освобождается от уплаты подоходного налога при его продаже . При этом не имеет значения, каким образом Продавец стал владельцем этого имущества (купил, ему подарили, приватизировал, получил по наследству и проч.). Это действует с 2001 года.

Если продать квартиру,менее 3 лет в собственности,какова необлагаемая 13% налогом сумма?

При продаже квартиры Вы обязаны заплатить налог 13% от суммы доходов. Однако, Вы имете право воспользоваться налоговым вычетом: 1. Если квартира находилась в собственности более 3-х лет — в размере всей суммы доходов. Налогов нет. 2. Если квартира находилась в собственности менее 3-х лет — то возможны 2 варианта. а. Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей. Пример: Вы продали квартиру за 1 100 000 р. Тогда Ваш доход равен: 1 100 000 — 1 000 000 = 100 000. Ваш налог равен: 100 000 х 13% = 13 000. б. Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на размер расходов, связанных с покупкой Вами данной квартиры. Пример: Вы продали квартиру за 1 100 000 , а до этого купили её за 1 050 000. Ваш доход: 1 100 000 — 1 050 000 = 50 000. Ваш налог 50 000 х13%=6 500. Во всех случаях Вы обязаны предоставить декларацию, написать заявление о предоставлении налогового вычета и подтвердить свои слова документами. Советую обратиться в специализированную бухгалтерскую контору по заполнению деклараций.

Никакая, со всей суммы сделки 13%. Читайте Налоговый кодекс.

1000000 рублей

До 1 миллиона рублей(можете в договоре купли- продаже указать ПИБовскую стоимость)

Совршенно верно. В отношении купли-продажи недвижимости устанавливается налоговая ставка в размере 13% (п. 1 статьи 224 НК). Согласно п. 3 статьи 210 НК для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в 13% налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов. При купле-продаже недвижимости налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет. При определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. При этом в случае, если данные объекты находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет, то вычет не может быть предоставлен в сумме более, чем 1000000 рублей.

Как следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, по имуществу, которым налогоплательщик владел менее трех лет, размер вычета не может превышать 1 млн. руб.

Скажите, какую сумму можно выплатить мат.помощи за год сотрудн необлагаемую налогом? Ещё на какие цели можно выплатитить

НДФЛ не удерживается (статья 217 НК РФ гл 23 \"НДФЛ\") 8) суммы единовременной материальной помощи, оказываемой: налогоплательщикам в связи со стихийным бедствием или с другим чрезвычайным обстоятельством, а также налогоплательщикам, которые являются членами семей лиц, погибших в результате стихийных бедствий или других чрезвычайных обстоятельств, в целях возмещения причиненного им материального ущерба или вреда их здоровью независимо от источника выплаты; работодателями членам семьи умершего работника или работнику в связи со смертью члена (членов) его семьи; налогоплательщикам, пострадавшим от террористических актов на территории Российской Федерации, а также налогоплательщикам, которые являются членами семей лиц, погибших в результате террористических актов на территории Российской Федерации, независимо от источника выплаты; работодателями работникам (родителям, усыновителям, опекунам) при рождении (усыновлении (удочерении) ребенка, но не более 50 тысяч рублей на каждого ребенка; В этой же 217 статье пункт 28 28) доходы, не превышающие 4 000 рублей, полученные по каждому из следующих оснований за налоговый период: стоимость подарков, полученных налогоплательщиками от организаций или индивидуальных предпринимателей; суммы материальной помощи, оказываемой работодателями своим работникам, а также бывшим своим работникам, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту; возмещение (оплата) работодателями своим работникам, их супругам, родителям и детям, бывшим своим работникам (пенсионерам по возрасту), а также инвалидам стоимости приобретенных ими (для них) медикаментов, назначенных им лечащим врачом. Освобождение от налогообложения предоставляется при представлении документов, подтверждающих фактические расходы на приобретение этих медикаментов; стоимость любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах, играх и других мероприятиях в целях рекламы товаров (работ, услуг); суммы материальной помощи, оказываемой инвалидам общественными организациями инвалидов;

необлагаемая сумма — 4000= по заявлению работника, все что свыше — облагается как обычно

не более 4000 тр

Когда будет принят закон о необлагаемой налогом сумме в 2 000 000 рублей с продажи квартиры?

Закон будет принят и действовать задним числом, т.е.

Какой подоходный налог с продажи квартиры?

уже с 01.01.08 года, т.е. уже можно будет подать по окончании этого года сведения на предоставление имущественного вычета в размере 2 млн. руб. (покупка жилья)

не в той жизни)))

ответы на подобные вопросы http://www.benua.org/jurist/

в этом месяце

предоставляестся ли льгота на необлагаемую сумму при удержании подоходного налога?

масло масляное? подоходный налог-такое понятие замененно налогом на доходы физических лиц, при его расчете могут быть использованы \"льготы\" называются вычеты с общей суммы дохода

вычет на себя в размере 400руб. , отменен год назад, если у работника есть дети, то от 1400 до 3000, смотрите нк рф, там все расписано.

В каком размере сейчас в Украине установлен необлагаемый налогом минимум?

1. Для целей налогообложения доходов физического лица — понятия необлагаемого налогом минимума уже нет — есть \"налоговая социальная льгота\" — ст.6.1 Закона \"О налоге с доходов физических лиц \", то есть сумма, на которую уменьшается общий месячный налогооблагаемый доход. Её размер различен по категориям лиц — общий — 50% минимальной зарплаты, установленной на 1 января соответствующего налогового года. В 2008 году на 01.01.2008 г. минимальная зарплата была установлена в размере 515 гривен. Для некоторых категорий предусмотрен повышенный размер льготы. 2. Необлагаемый налогом минимум в 17 гривен для целей налогообложения уже не применяется с 01.01.2004 г. Он применяется в том случае, если ссылка осталась в других законах (п.22.5. Закона \"О налоге с доходов физических лиц\"), кроме административного и уголовного законодательства.

Необлагаемый налогом минимум доходов физического лица — 17 грн.

В России есть необлагаемая налогом сумма дохода? Не облагаемый налогом доход в Канаде в 2012 году, при подаче декларации, значился $10,572 или $881 в месяц. Это около 26400 рублей. Учитывая, что цены на пногие услуги, продукты питания в Канаде ниже, чем в России.

конечно есть, налоговые вычеты, посмотрите налоговый кодекс. например если ты имеешь одного ребенка, то 1400 в месяц, это 16800 в год, если твой доход менее 280 тыс рублей. есть еще другие категории граждан, например чернобльцы, тем положен вычет 3000 в месяц то бишь 36000 в год.

Сорок тысяч.

Нет такой суммы. Есть только налоговые вычеты

Есть еще доходы которые не входят в налоговую базу по НДФЛ (различные компенсации и социальные выплаты, материальная помощь ( не облагаются 4 тысячи) , матераильная помощь при смерти члена семьи и тд.)

Сумма дохода есть, налоговые вычеты.

С какой суммы зарплаты начинают брать подоходный налог 13 процентов?

Необлагаемой суммы по НДФЛ не существует. С 01 января2012 года совсем отменили налоговый вычет непосредственно на работника. Поэтому 13% со всех доходов А увеличили налоговый вычет на детей. НК РФ — Статья 218. Стандартные налоговые вычеты 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих стандартных налоговых вычетов: 4) налоговый вычет за каждый месяц налогового периода распространяется на родителя, супруга (супругу) родителя, усыновителя, опекуна, попечителя, приемного родителя, супруга (супругу) приемного родителя, на обеспечении которых находится ребенок, в следующих размерах: с 1 января 2012 года: 1 400 рублей — на первого ребенка; 1 400 рублей — на второго ребенка; 3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка; 3 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы. Налоговый вычет производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента, курсанта в возрасте до 24 лет. Налоговый вычет предоставляется в двойном размере единственному родителю (приемному родителю), усыновителю, опекуну, попечителю. Предоставление указанного налогового вычета единственному родителю прекращается с месяца, следующего за месяцем вступления его в брак.

с любой.

По закону существует сумма, с которой налог не взимается. Эта сумма равна прожиточному минимуму. Но на практике мы видим, что этот закон никто не соблюдает…

Налоговое законодательство не предусматривает освобождения зарплаты, равной МРОТ, от обложения НДФЛ, поскольку, с одной стороны, вознаграждение за выполнение трудовых обязанностей на территории РФ (заработная плата) является объектом обложения этим налогом (пп. 6 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ), с другой — ст. 217 НК РФ содержит \"закрытый\" перечень доходов, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), и зарплата — ниже МРОТ или равная ему — в этом перечне не фигурирует. Данный вывод подтверждается разъяснениями специалистов уполномоченных органов (письма Минфина России от 13.08.2009 N 03-04-05-01/630, УФНС России по г. Москве от 24.09.2009 N 20-14/3/099660

Необлагаемые налогом ценные бумаги

Какой налог — на доходы физ.лиц? Государственные и муниципальные облигации. Но — низкая доходность.

До 1 января 2007 г. была налоговая льгота за продажу ценных бумаг в том случае, если инвестор владел акцями свыше 3х лет. (вообще не брали налог со всей суммы)

Векселя — вообще общеудобный способ ухода от налогов. Если за нал. Но — опасность подделки документов.

Все остальное — облагается.

А вообще, рекомендую зарегистрироваться как ЧП и платить 15% с оборота. Потому что это приемлемая ставка взамен на то, что вас никогда не побеспокоят пенитенциарные органы.

Главная — Статьи

Как доходы, получаемые акционерами, облагаются НДФЛ

Получаем дивиденды

Дивидендом признается любой доход, полученный акционером от организации при распределении прибыли, остающейся после налогообложения (в том числе в виде процентов по привилегированным акциям), по принадлежащим акционеру акциям (долям) пропорционально долям акционеров в уставном капитале этой организации.
Особенности налогообложения дивидендов определены ст. 214 НК РФ. Налоговый кодекс РФ предписывает налогоплательщикам самостоятельно определять сумму НДФЛ по таким доходам (применительно к каждой сумме дивидендов). Но если дивиденды выплачиваются российской организацией, то именно она обязана рассчитать и удержать налог, иначе говоря, выполнить функции налогового агента.
Налоговая ставка для этого вида доходов равна 9%, но лишь для налогоплательщиков-резидентов, для нерезидентов ставка — 15%.
Некоторые граждане получают дивиденды от источников за пределами нашей страны и платят соответствующие налоги в странах, где извлекают доход. Однако это не значит, что такие доходы освобождены от налогообложения в России.
Сумму НДФЛ, которую придется заплатить в нашей стране, можно уменьшить на сумму налога, исчисленную и уплаченную по месту нахождения источника дохода. Но получится это лишь в случае, если источник дохода находится в иностранном государстве, с которым заключен договор (соглашение) об избежании двойного налогообложения. Если же такого соглашения нет, придется уплатить налог и в стране, где получен доход, и в России.
В случае, когда сумма налога, уплаченная по месту нахождения источника дохода, превышает сумму НДФЛ, исчисленную в соответствии с гл. 23 НК РФ, получившаяся разница налогоплательщику не возмещается.

Доходы от операций с акциями

Физическим лицам, продавшим в течение года ценные бумаги, как обращающиеся, так и не обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг (фондовой бирже), придется заплатить НДФЛ. Налог будет рассчитан по правилам ст. 214.1 НК РФ. Является ценная бумага обращающейся или нет, определяется на дату ее продажи.
Доходы, полученные налоговым резидентом от операций с ценными бумагами, облагаются НДФЛ по ставке 13%.
Налоговой базой по операциям с ценными бумагами признается положительный финансовый результат по совокупности соответствующих операций, исчисленный за налоговый период.
В свою очередь, финансовый результат рассчитывается по формуле: доходы минус соответствующие расходы.
Доходами по операциям с ценными бумагами признаются доходы от реализации ценных бумаг, полученные в налоговом периоде. Расходы, на сумму которых могут быть уменьшены доходы от продажи акций, определены в п. 10 ст. 214.1 НК РФ. Это документально подтвержденные и фактически осуществленные налогоплательщиком расходы, связанные, в частности, с приобретением, реализацией, хранением и погашением ценных бумаг. В перечне расходов упомянуты, например, суммы, уплачиваемые в соответствии с договором купли-продажи ценных бумаг; затраты на оплату услуг, оказываемых профессиональными участниками рынка ценных бумаг; биржевой сбор (комиссия); налог, уплаченный налогоплательщиком при получении им акций в порядке дарения в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ, и др.
При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг, и с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке.
Если проданы акции общества, ранее увеличивавшего уставный капитал. Нередко акционерные общества прибегают к процедуре увеличения уставного капитала.

О налоге при продаже квартиры менее 3 лет в собственности: что важно знать

Уставный капитал общества может стать больше, в частности путем увеличения номинальной стоимости акций. В этом случае осуществляется конвертация ранее выпущенных акций в акции той же категории (типа) с большей номинальной стоимостью. При этом акции, конвертируемые при изменении номинальной стоимости акций, в результате такой конвертации аннулируются. Далее акционер может захотеть продать "подорожавшие" акции.
Минфин России в Письме от 25.02.2011 N 03-04-05/4-119 разъяснил, что в такой ситуации доходом от реализации акций, полученных физическими лицами при увеличении уставного капитала организации, является получаемая налогоплательщиком сумма денежных средств по договору купли-продажи. В качестве документально подтвержденных расходов признаются затраты по приобретению акций, которыми владел налогоплательщик до их обмена (конвертации).
Если проданы акции, ранее приобретенные за приватизационные чеки (ваучеры). Некоторым гражданам удалось на выданные в 1992 г. приватизационные чеки приобрести акции предприятий, которые в настоящее время можно выгодно продать. Каков будет порядок налогообложения доходов от такой сделки?
УФНС России по г. Москве в Письме от 06.08.2010 N 20-14/4/082876@ обратило внимание налогоплательщиков на следующее: при определении базы по НДФЛ при получении дохода от реализации ценных бумаг, приобретенных за ваучеры, расходы на их приобретение определяются исходя из их рыночной стоимости на дату продажи за ваучеры.
При отсутствии рыночной стоимости акций приватизированных предприятий расходы на их приобретение могут определяться исходя из номинальной стоимости ваучеров, переданных за эти акции, либо исходя из цены ваучеров, согласованной сторонами договора о продаже акций за приватизационные чеки.
В Письме разъяснено, что сумма дохода, полученного от продажи акций, приобретенных за ваучеры, может быть уменьшена на сумму их рыночной стоимости на момент продажи за ваучеры либо на сумму, исчисляемую исходя из количества ваучеров, переданных в обмен на акции, и их номинальной (договорной) стоимости, а также на сумму расходов по оплате стоимости акций за счет средств с личного приватизационного счета при возможности документального подтверждения таких расходов.
Кроме того, в Письме сообщено, что п. 5 Указа Президента РФ от 14.08.1992 N 914 устанавливал, что ваучеры выпуска 1992 г. имели номинальную стоимость 10 000 руб.
На наш взгляд, говоря о номинальной стоимости приватизационных чеков, необходимо обязательно принимать во внимание деноминацию 1998 г. и рассчитывать сумму расходов, исходя из стоимости приватизационных чеков с поправкой.
В Письме также говорится, что сумма дохода, полученного от продажи (реализации) акций, может быть уменьшена на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с хранением и реализацией указанных ценных бумаг.
Если акции проданы принудительно. Лицо, ставшее владельцем более 95% акций АО, вправе выкупить у остальных акционеров — владельцев акций открытого акционерного общества, а также у владельцев эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в такие акции АО, указанные ценные бумаги.
Принудительный выкуп акций у миноритарных акционеров должен осуществляться в надлежащей юридической процедуре, с соблюдением требований законодательства на каждом из необходимых ее этапов, в разумные сроки и при обеспечении эффективного судебного контроля — в целях защиты прав миноритарных акционеров как слабой стороны в корпоративных отношениях, чем обусловливается обязательность исследования судами, рассматривающими дела об оспаривании решений, касающихся принудительного выкупа акций или возникновения права на него, а также о возмещении убытков, причиненных в связи с ненадлежащим определением цены выкупаемых акций, всех обстоятельств, которые могут свидетельствовать о существенном нарушении требований законодательства или о злоупотреблении правами и тем самым влиять на установление справедливой цены за выкупаемые акции (Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N N 681-О-П, 713-О-П, 714-О-П).
Выкуп ценных бумаг осуществляется по цене не ниже их рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком. Владелец акций, не согласившийся с ценой выкупаемых ценных бумаг, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о возмещении убытков, причиненных в связи с ненадлежащим определением цены выкупаемых ценных бумаг. Иск может быть предъявлен в течение шести месяцев со дня, когда владелец ценных бумаг узнал о списании с его лицевого счета (счета депо) выкупаемых ценных бумаг.
Минфин России в Письме от 05.10.2010 N 03-04-05/2-591 разъяснил, что доход, полученный миноритарием в результате выкупа у него акций является его доходом от продажи ценных бумаг (а не возмещением убытков). Поэтому он подлежит налогообложению в соответствии с положениями ст. 214.1 НК РФ, т.е. в общеустановленном порядке.
Лицо, ставшее владельцем 95% акций АО, обязано оплатить выкупаемые ценные бумаги по банковским реквизитам или почтовым переводом по адресу, указанным в заявлениях владельцев ценных бумаг (включенных в список владельцев выкупаемых ценных бумаг, составленный на дату, указанную в требовании о выкупе ценных бумаг).
Если в установленный срок заявления от миноритариев не получены или в заявлениях отсутствует необходимая информация о банковских реквизитах либо об адресе для осуществления почтового перевода, денежные средства за выкупаемые акции перечисляются на депозит нотариуса по месту нахождения АО.
Означает ли факт перечисления денежных средств на депозит нотариуса, что у миноритарного акционера уже возник доход?
Как разъяснил Минфин России в Письме от 23.08.2010 N 03-04-05/2-491, при перечислении организацией денежных средств на депозит нотариуса налогоплательщик еще не получает возможности распоряжаться указанными средствами и, соответственно, доход он тоже не получает. Дата фактического получения дохода в денежной форме определяется согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ как день его выплаты, в том числе день перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.
В рассматриваемом случае датой фактического получения дохода при выкупе ценных бумаг будет признаваться день получения налогоплательщиком этих денежных средств с депозита нотариуса, в том числе день перечисления денежных средств на счет налогоплательщика в банке.
Акции в наследство. Согласно ст. 1176 ГК РФ в состав наследства участника акционерного общества входят принадлежавшие ему акции. Наследники, к которым они перешли, становятся участниками акционерного общества. Однако многие наследники предпочитают продать доставшиеся им акции.
Общеизвестно, что доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, не облагаются НДФЛ (за исключением вознаграждений, выплачиваемых наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов). Такова норма п. 18 ст. 217 НК РФ. Придется ли платить НДФЛ при продаже унаследованного?
Минфин России разъяснил, что если наследник получил с депозита нотариуса денежные средства за выкупленные акции, то налог платить не нужно (Письмо от 18.02.2011 N 03-04-05/7-105). В остальных случаях НДФЛ после продажи акций придется заплатить.
Документом, который подтверждает срок приобретения ценных бумаг, в данном случае может являться свидетельство о праве на наследство (Письмо ФНС России от 01.02.2007 N 04-2-03/7).
Как уже отмечалось, перечень расходов, на сумму которых могут быть уменьшены доходы от продажи акций, установлен п. 10 ст. 214.1 НК РФ. В нем (пп. 9) упомянут налог, уплаченный при получении ценных бумаг в порядке наследования. Однако в настоящее время налог с имущества, переходящего в порядке наследования, отменен (это касается наследства, свидетельства на которое выдаются после 1 января 2006 г.).
Наследники согласно ст. 333.24 НК РФ платят государственную пошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию.
Размер пошлины составляет: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб.; другим наследникам — 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 руб.
На наш взгляд, сумма государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство, которая в настоящее время взимается вместо налога на наследование, также должна учитываться в составе расходов, связанных с приобретением, реализацией, хранением и погашением ценных бумаг. Так же, с нашей точки зрения, должна учитываться в составе данных расходов и госпошлина за принятие мер по охране наследства (600 руб.).
При продаже акций, унаследованных в период действия налога с имущества, переходящего в порядке наследования, сумма налога признается расходами, понесенными физическим лицом при получении ценных бумаг в собственность (Письмо УФНС России по г. Москве от 11.06.2010 N 20-14/4/061941).

Освобождение от налогообложения

Согласно п. 17.2 ст. 217 НК РФ не облагаются НДФЛ доходы, получаемые от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций, а также некоторых видов акций. Данная льгота введена Федеральным законом от 28.12.2010 N 395-ФЗ и касается ценных бумаг (долей в уставном капитале), приобретенных налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 г.
Если акции проданы в этом году, но были куплены до 1 января 2011 г., освобождения от НДФЛ нет (Письмо Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/4-93). Мало того, фактически воспользоваться льготой можно будет только с 1 января 2016 г., т.е. через пять лет владения акциями, приобретенными в 2011 г.
Еще один существенный момент — освобождение от налогообложения распространяется только на акции (доли участия в уставном капитале) российских организаций, которые были приобретены налогоплательщиком, а не получены им иным способом, например, при увеличении уставного капитала общества за счет его имущества (Письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-04-05/0-48).
Рассмотрим, каковы остальные условия освобождения от налогообложения доходов от продажи акций.
Во-первых, льгота распространяется только на акции российских организаций.
Во-вторых, эти акции должны упоминаться в перечне п. 2 ст. 284.2, ст. 217 НК РФ.
В-третьих, на дату реализации (погашения) акций (долей участия) они должны непрерывно принадлежать налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет. При продаже акций до этого срока, НДФЛ с полученных доходов придется уплатить.
Пункт 2 ст. 284.2 НК РФ (кстати, эта статья из гл. 25 НК РФ) содержит следующий перечень акций российских организаций:
— относящиеся к ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, в течение всего срока владения налогоплательщиком такими акциями;
— относящиеся к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, и в течение всего срока владения налогоплательщиком такими акциями являющиеся акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики;
— относящиеся на дату приобретения к ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, и на дату их реализации указанным налогоплательщиком или иного выбытия (в том числе погашения) у указанного налогоплательщика относящиеся к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг и являющимся акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики.

НДФЛ

5. Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества

В настоящее время Налоговым Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:

1) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;

2) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению. При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:

— заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

— уменьшить доходы от продажи имущества на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить налог с оставшейся суммы.

При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%.

Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:

1) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн.

В собственности менее трех лет: налоговые сюрпризы

руб. за каждый год владения.

Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;

2) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;

3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.

В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается рассмотреть целесообразность иного подхода к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанного на следующих принципах:

1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);

2) Передача на уровень субъектов Российской Федерации полномочий по установлению ограничений на максимальную величину дохода от продажи некоторых категорий жилой недвижимости, доходы от продажи которой не предполагается освобождать от налогообложения, а также ограничений на срок владения этим имуществом.

3) Для прочего имущества (за исключением ценных бумаг), не относящегося к жилой недвижимости, предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:

— заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

— уменьшить доходы от продажи имущества на величину налогового вычета в размере 250 тыс. рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.

4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи квартиры, дома, автомобиля, сдачи жилья

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты НДФЛ

  • Как уменьшить НДФЛ при продаже одной квартиры (дома) и покупке другой

  • Уплата налога, если назначение недвижимости изменилось

  • Куда надо обращаться за получением имущственного вычета

  • Полезные ссылки по теме

  • Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

    Вопрос: Физическое лицо (налоговый резидент РФ) получило в прошлом году доход от продажи своего имущества (продажа жилья и (или) авто); доход от сдачи собственного жилья. Каков порядок исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с доходов?

    Налог с продажи квартиры в собственности меньше 3 лет

    В какие сроки надо заполнить и подать налоговую декларацию и уплатить налог Родине?

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты НДФЛ

    По правилам статьи 229 НК РФ налогоплательщики, получившие доходы, обязаны представить в налоговый орган по месту своего жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апрелякалендарного года, следующего за годом, в котором был получен доход.

    Согласно ст. 228 Налогового кодекса РФ налогоплательщики — физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (если за них это не сделал налоговый агент), на основании заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма жилого помещения или договорам аренды любого имущества.

    Внимание (!): это означает, что никакого уведомления об уплате НДФЛ из налоговой инспекции ждать не надо — оно не придет.

    Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет и исчисленная исходя из налоговой декларации (форма 3 НДФЛ), уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля календарного года, следующего за годом, в котором был получен доход. В том случае, если налогоплательщик не уплатит НДФЛ до указанной даты, после этой даты налоговая инспекция начислит пени.

    Следовательно, налогоплательщик, получивший в прошлом календарном году доход, облагаемый по ставке 13%, обязан:

    • представить в налоговый орган по месту своего учета не позднее 30 апреля этого года налоговую декларацию по НДФЛ (форма 3-НДФЛ) за прошлый год

    • в срок не позднее 15 июля самостоятельно сосчитать и уплатить в бюджет налог.

    Уплатить налог можно следующими способами:

    Как уменьшить НДФЛ при продаже одной квартиры (дома) и покупке другой (другого)

    Если физическое лицо в одном налоговом периоде (т.е. — календарном году) продало квартиру (дом, землю), которая была в собственности менее 3 (5) лет, и купило квартиру (дом, землю) то (по правилам статьи 220 НК) он вправе воспользоваться сразу двумя имущественными налоговыми вычетами, т.е. уменьшить размер подлежащего уплате НДФЛ на:

    1. Имущественный вычет при продаже недвижимого имущества заявления: в размере 1 000 000 рублей — в тех случаях, когда квартира (дом, земля для ИЖС):

      • получена в дар;

      • получена по наследству;

      • куплена не больше, чем за 1 млн. рублей.

      • Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в переводе этой формулировки статьи 220 Налогового кодекса РФ с русского на понятный это означает, что вместо имущественного вычета можно уменьшить НДФЛ с дохода от продажи имущества, если сохранились документы на покупку этого имущества).

        Поэтому если же квартира (дом, земля для ИЖС) приобретены по цене большей, чем 1 000 000 рублей, тогда Вам выгоднее уменьшить налогооблагаемую базу (доход от продажи) на ту цену, за которую эта недвижимость была куплена.

        Пример: 2 года назад Вы купили квартиру за 3 000 000 рублей, которую продали в прошлом году за 2 900 000 рублей. В этом случае выгоднее пользоваться НЕ вычетом, а уменьшить сумму до НУЛЯ (2 900 000 минус 3 000 000 = отрицательная разница);

      • Вычет при покупке недвижимости: одновременно с вычетом при продаже имущества заявляется и вычен на покупку, который предоставляется в размере 2 000 000 рублей.

      Такой "ход конем" акутален, когда у лица (налогового резидента РФ) доход от продажи "старой" квартиры, бывшей в его собственности меньше 3 лет, гораздо больше 1 000 000 рублей.

      Узнать подробнее о вычете при улучшении жилищных условий.

      Внимание (!)

      Изложенный выше вариант можно использовать только в том сулчае, когда жилье продается и покупается в одном календарном году. Если же продажа квартиры (дома), т.е. переход права собственности, зарегистрирован в одном календарном году, а покупка — в другом, то этим вариантом воспользоваться нельзя. В этом случае вам может помочь только получение отсрочки (рассрочки) по улптае НДФЛ, но получить ее крайне непросто.

      Уплата налога, если назначение недвижимости изменилось

      Если налоговый резидент РФ продал недвижимость, которая была в собственности более 3 (5) лет, а назначение в процессе владения было изменено с жилого на нежилое, то в этом случае налог платить также не надо (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 17 апреля 2017 г. № 03-04-05/22844). В указанном Письме также указано, что:

      • независимо oт вида имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности), приобретённого в собственность до 1 января 2016 года, доходы oт егo реализации не подлежат обложению НДФЛ при условии нахождения его в собственности налогоплательщика более 3 лет;

      • если изменение назначения здания происходило без повторной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, срок нахождения недвижимого имущества в собственности налогоплательщика не прерывается (данная позиция противоречит другому разъяснению Минфина России).

      Статья написана и размещена 10 декабря 2011 года. Дополнена — 19.07.2012, 04.02.2016, 04.04.2016, 04.05.2017

      ВНИМАНИЕ!

      Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

      Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2018
       

      Полезные ссылки по теме "Налог с доходов физических лиц (НДФЛ) от продажи квартиры, дома, автомобиля, сдачи жилья"

      1. Ошибки при заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ

      2. Налог при продаже валюты и с доходов на Forex

      3. Когда и о чем надо сообщать в ФНС

      4. НДФЛ с выплат по решению суда

      5. НДФЛ при продаже долей в ООО и акций АО

      6. Льготы по налогам пенсионерам — порядок предоставления и образец заявления

      7. Образец заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ за 2014 -2015 год:

      8. Пошаговая инструкция о том, как заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ с помощью бесплатной программы "Декларация"

      9. Как получить отсрочку (рассрочку) по уплате налога?

      10. Как уплатить налоги через интернет

      11. Земельный налог

      12. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

      13. Налог на имущество физических лиц

      14. Транспортный налог

      15. Имущественные налоговые вычеты

      16. Инвестиционные налоговые вычеты

      17. Социальные налоговые вычеты

      18. Стандартные налоговые вычеты

      19. Профессиональные налоговые вычеты

      20. Ответственность налогоплательщика — физического лица за:

      21. Как правильно написать жалобу на налоговых инспекторов

      22. Кто такие налоговые резиденты и нерезиденты

      Тэги: Налог, доход, продажа, квартиры, дома, автомобиля, сдачи жилья, порядок, исчисления, уплаты, НДФЛ с доходов, физического лица, НДФЛ