Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки

  • Авторы
  • Файлы
  • Ключевые слова

Анчишина Е.А.4 KB

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п.1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Итак, с одной стороны, факт государственной регистрации является необходимым условием действительности договора, а с другой,- признания его заключенным.

В юридической литературе нет единой точки зрения относительно правовой природы государственной регистрации сделок и последствий ее несоблюдения.

Так, Семенов М. утверждает, что государственная регистрация является самостоятельным условием действительности сделки, отсутствие которого влечет в силу ст.168 ГК РФ (несоответствие сделки требованиям закона или иных правовых актов) ничтожность сделки и в силу ст.433 ГК РФ ее незаключенность одновременно. Для того, чтобы сделка была ничтожной достаточно того, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (в данном случае -несоблюдение ее государственной регистрации), если специально не установлены другие последствия нарушения закона (иных правовых актов). Незаключенная сделка является видом ничтожной сделки. При этом ученый обращает внимание на то, что оформление сделки всегда предшествует ее государственной регистрации. Поэтому разграничение понятий «незаключенная» и «недействительная» сделки приведет к конкуренции норм о несоблюдении формы сделки и несоблюдении государственной регистрации сделки (как можно признать недействительной сделку, которая еще не совершена, не заключена?). С учетом изложенного, Семенов М.И. предлагает толковать п.1 ст. 165 ГК РФ следующим образом: «… всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной…».1

Тузов Д.О. считает государственную регистрацию внешним по отношению к договору элементом, поскольку она придает договору юридическую силу, но не влияет на его заключение. Поэтому договор в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, по мнению ученого, не может быть признан незаключенным. Он является ничтожным. Более того, ученый не признает за категорией «незаключенность сделки» автономное значение, поскольку в правовой плоскости она совпадает с понятием «недействительность сделки».2

Проанализировав вышеприведенные точки зрения, можно заключить, что их авторы допускают смешение терминов «заключение» и «совершение» сделки.

Вместе с тем данные категории имеют различное правовое значение. Совершение сделки означает составление документа, выражающего содержание сделки, в надлежащей форме и подписание его лицом (лицами), совершающим сделку или должным образом уполномоченными лицами. Заключение договора следует рассматривать как юридический акт, с момента совершения которого договор вступает в силу и становится обязательным для сторон и третьих лиц. Договор может быть совершен, но не заключен, или заключен, но совершен в ненадлежащей форме.

Вследствие отождествления вышеуказанных терминов, Семенов М.И. признает незаключенную сделку видом ничтожной сделки, а Тузов Д.О. вообще исключает данную категорию из системы юридических понятий.

Проанализировав вышеприведенные точки зрения, можно заключить, что их авторы допускают смешение терминов «заключение» и «совершение» сделки.

Вместе с тем данные категории имеют различное правовое значение. Совершение сделки означает составление документа, выражающего содержание сделки, в надлежащей форме и подписание его лицом (лицами), совершающим сделку или должным образом уполномоченными лицами. Заключение договора следует рассматривать как юридический акт, с момента совершения которого договор вступает в силу и становится обязательным для сторон и третьих лиц. Договор может быть совершен, но не заключен, или заключен, но совершен в ненадлежащей форме.

Вследствие отождествления вышеуказанных терминов, Семенов М.И. признает незаключенную сделку видом ничтожной сделки, а Тузов Д.О. вообще исключает данную категорию из системы юридических понятий.

Вместе с тем различать понятия «незаключенная» и «недействительная» сделки необходимо, что обосновывается наступающими правовыми последствиями. В одном случае применяются нормы о последствиях недействительности сделок, а в другом — либо правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Таким образом, незаключенная сделка является самостоятельным видом сделок и влечет правовые последствия, отличные от последствий недействительности сделок.

Однако в ряде случаев законодатель допускает одновременное признание договора незаключенным и недействительным. Так, вп.1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывается, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. В то же время п.2 ст. 10 указанного закона гласит, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

С учетом изложенного наиболее правильной и обоснованной, на наш взгляд, является точка зрения, согласно которой в случае отсутствия государственной регистрации договор признается незаключенным, если закон не устанавливает, что такой договор недействительный3.

Итак, государственная регистрация сделки может быть как условием действительности сделки, так и условием признания договора заключенным. В зависимости от этого обстоятельства в результате несоблюдения требования о государственной регистрации наступают различные правовые последствия: либо признание сделки недействительной и возврат переданного по ней по правилам §2 гл.9 ГК РФ, либо признание сделки незаключенной и возврат исполненного по ней в порядке ст. 301 ГК РФ (виндикация) или гл.60 ГК РФ (кондикция). При этом в случае признания сделки недействительной правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в силу ст.1103 ГК РФ подлежат субсидиарному применению.

Учитывая вышеизложенное в целях формирования единообразной практики применения норм о последствиях несоблюдения требования закона о государственной регистрации сделок представляется целесообразным внести в п.1 ст.165 ГК РФ изменения в данной части и изложить его в следующей редакции:»в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделки, она считается незаключенной, если закон не устанавливает, что такая сделка ничтожна».

Кроме того, следует исключить положения действующего гражданского законодательства, допускающие одновременное признание сделки незаключенной и недействительной ввиду отсутствия государственной регистрации сделки, четко определив последствия несоблюдения данного требования закона.

Работа представлена на международную заочную конференцию Актуальные проблемы науки и образования, IV научная международная конференция, ВАРАДЕРО (Куба), 20-30 марта 2009г. Поступила в редакцию 13.03.09

1Семенов, М. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения // Право и экономика. -2002. №6. — С. 18-19.

Библиографическая ссылка

Анчишина Е.А. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ: НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ И НЕЗАКЛЮЧЕННОСТЬ СДЕЛКИ // Современные проблемы науки и образования. – 2009. – № 5.;
URL: http://www.science-education.ru/ru/article/view?id=1872 (дата обращения: 24.10.2020).Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI

Домашняя правовая энциклопедия

Доступно в App Store

Доступно в Google Play

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос или хотели бы увидеть новый раздел в энциклопедии — присылайте свои вопросы, пожелания и предложения в редакцию. Мы обязательно учтем их в развитии издания.

Вы можете написать письмо в редакцию Домашней правовой энциклопедии, заполнив форму с обращением на нашем сайте или отправить Ваш запрос по электронной почте на адрес dpe@garant.ru.

См. вступительное слово Советника Президента Российской Федерации, сопредседателя Ассоциации юристов России, члена-корреспондента Российской академии наук В. Ф. Яковлева к книжному изданию Домашней правовой энциклопедии.

Домашняя правовая энциклопедия дает ответы на вопросы, которые могут возникнуть в жизни любого человека, гражданина России или же проживающего в России.

Круг освещаемых тем охватывает все важнейшие сферы жизни современного человека — семейные отношения, воспитание детей, взаимоотношения с банками, автомобиль, туризм, вопросы гражданства, работа, пенсионное обеспечение, медицинское обслуживание, служба в армии и многое другое. Практически любой человек, независимо от его возраста, семейного положения и благосостояния, найдет в книге полезную для себя информацию.

Энциклопедия основана на действующем российском законодательстве, написана понятным языком и излагает содержание важнейших законов и других документов, регулирующих нашу жизнь. Материал структурирован таким образом, чтобы максимально облегчить нахождение нужной информации.

Список сокращений

ВИЧ — Вирус иммунодефицита человека

ВС РФ — Верховный Суд РФ

Вуз — Организация высшего образования

ГВЭ — Государственный выпускной экзамен

ГД — Государственная Дума

ГИА — Государственная итоговая аттестация

ГИБДД, ГАИ- Государственная инспекция безопасности дорожного движения

ГК — Гражданский кодекс

ГПК — Гражданский процессуальный кодекс

ГЭК — Государственная экзаменационная комиссия

ДТП — Дорожно-транспортное происшествие

ЕГЭ — Единый государственный экзамен

ЕДВ — Ежемесячная денежная выплата

ЖК — Жилищный кодекс

ЖСК — Жилищно-строительный кооператив

ЗК — Земельный кодекс

ИКТ — Информационно-коммуникационные технологии

КАС — Кодекс административного судопроизводства

КИМ — Контрольные измерительные материалы — комплексы заданий стандартизированной формы при проведении ГИА

КС РФ — Конституционный Суд РФ

МВД — Министерство внутренних дел

МРОТ — Минимальный размер оплаты труда

МСЭ — Медико-социальная экспертиза

НДФЛ — Налог на доходы физических лиц

НК — Налоговый кодекс

ОГЭ — Основной государственный экзамен

ОСАГО — Обязательное страхование гражданской ответственности автовладельцев

ПДД — Правила дорожного движения

ПТС — Паспорт транспортного средства

ПФР — Пенсионный Фонд России

РСФСР — Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика

РФ — Российская Федерация

СК РФ — Семейный кодекс РФ

СНГ — Содружество Независимых Государств

СНИЛС — страховой номер индивидуального лицевого счета

СССР — Союз Советских Социалистических Республик, Советский Союз

СТС — Свидетельство о регистрации транспортного средства

СФ — Совет Федерации

ТК — Трудовой кодекс

ТС — Транспортное средство

УК — Уголовный кодекс

УПК — Уголовно-процессуальный кодекс

ФЗ — Федеральный закон

ФКЗ — Федеральный конституционный закон

ЦБ РФ, ЦБР — Центральный банк РФ, Банк России

ЧАЭС — Чернобыльская атомная электростанция