Нести бремя расходов

Должен ли собственник нежилого помещения платить за содержание общего имущества многоквартирного дома (лифт, уборка подъездов и т.д.), если данное помещение находится в пристройке и имеет отдельный вход?

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Соответственно, статьей 39, частью 1 ст. 158 ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме возлагается обязанность нести расходы, в том числе на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Подобное положение согласуется с нормами ст.ст. 210, 249 ГК РФ, в силу которых собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

От несения бремени расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома собственника помещения в этом доме не освобождает даже отсутствие договорных отношений с управляющей компанией (смотрите, к примеру, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 N Ф04-3601/12 по делу N А46-14860/2011, ФАС Поволжского округа от 12.10.2011 N Ф06-8894/11, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2012 N 12АП-1781/12).

Таким образом, для решения вопроса о том, обязан ли собственник пристроенного нежилого помещения нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, необходимо установить, является ли он участником общей долевой собственности на это имущество. Таковым он будет в силу закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), если принадлежащее ему пристроенное нежилое помещение входит в состав многоквартирного дома.

Рассматривая споры относительно самостоятельности пристроенного нежилого помещения и многоквартирного дома как объектов недвижимости, суды исходят из таких признаков, как наличие у них отдельных входов, связанность их общими коммуникациями, отсутствие совместно обслуживаемых помещений, в том числе подвальных, общего фундамента, наружных ограждающих стен и кровли (смотрите постановления ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 N А17-315/5-2007, ФАС Центрального округа от 08.10.2008 N А14-3211/2008/107/23).

Следовательно, собственник пристроенного нежилого помещения обязан нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, если исходя из технических параметров жилого дома можно сделать вывод о том, что пристрой не является самостоятельным объектом недвижимости, а вместе с жилым домом выступает единым комплексом с общими сетями и коммуникациями, то есть является конструктивной частью многоквартирного дома (смотрите постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2009 N Ф03-271/2009, ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2009 N А05-12238/2008).

При этом фактическое неиспользование собственником пристроенного нежилого помещения общего имущества дома не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах (смотрите постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2010 по делу N А53-555/2010).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Павлова Наталия

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Прибыткова Мария

Общее имущество в нежилом здании

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом).

В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-«уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества.

Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений.

Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Отношения управляющей компании с собственниками нежилых помещений

С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.

Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено.

Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.

  • Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает ЖКУ

Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:

Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Переход на прямые договоры между РСО и потребителем»

Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на собственников машино-мест. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК взаимодействуют с этими собственниками в том же порядке, что и с собственниками жилых помещений в МКД.

Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД

Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО.

Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.

Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.

Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.

  • Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы

Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения

Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры»

Домом управляет УО

УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.

Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:

  • обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
  • последствия на случай, если собственник не заключит договоры.

Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.

  • Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК

Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.

Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией

Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.

Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:

Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.

Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал.

Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению.

А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.

Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354).

Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Кроме того, получите от собственника две группы сведений.

  1. Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
  2. Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:

  • собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
  • соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).

РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.

Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО

Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.

Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:

  • адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
  • перечень помещений;
  • Ф. И. О. или наименования собственников помещений.

Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.

Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.

Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.

162

Право

Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского, 2016, № 6, с. 162-164

УДК 347.233.8

БРЕМЯ СОДЕРЖАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

© 2016 г. С.Н. Мунтян

Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского, Н. Новгород

Поступила в редакцию 01.09.2016

Рассматривается бремя содержания собственности в Российской Федерации. Приводится понятие «бремя содержания», судебная практика. Бремя содержания рассматривается как обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Наличие бремени собственника с учетом, что это обязанность, которой противостоит неопределенное число правомочных лиц, обусловливает сущность права собственности как абсолютного.

Ключевые слова: собственник, правомочия, бремя содержания имущества.

Традиционно российское гражданское право определяет содержание права собственности через три правомочия: владение, пользование, распоряжение. Существует даже такой термин, как «триада правомочий собственника», и мнение, что эти три правомочия исчерпывающе описывают содержание права собственности и включают весь набор возможностей собственника . Однако ученые также считают, что право собственности, являясь неограниченным вещным правом, не может быть ограничено по содержанию каким-то определенным набором правомочий . И, действительно, наличие трех правомочий в содержании права собственности является его важной характеристикой, но не исчерпывающей.

Согласно общему учению о праве собственности, собственность — это не только благо, но и бремя. Именно собственник по общему правилу несет бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии: по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.п. . Тем самым, право собственности не только предоставляет собственнику абсолютные права, но и налагает на него определенные обязанности. Согласно ст. 210, 211 Гражданского кодекса Российской Федерации1, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, т. е. несет расходы по его содержанию, ремонту, по уплате налогов, а также риск случайной гибели или повреждения имущества, риски утраты имущества, связанные с обращением на него взыскания по обязательствам собственника .

Бремя содержания имущества — денежные расходы, затраты нестоимостного характера на содержание имущества, которые несет, как правило, собственник имущества, если иное не предусмотрено законом или договором .

Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев и конкретные меры попечения об имуществе предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. Так, согласно пунктам 28, 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном до-ме2, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержа-

Бремя содержания собственности в Российской Федерации

ние общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водо-отведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот3.

Обязанность несения собственником бремени содержания следует понимать двояко. Во-первых, обязанность несения бремени содержания, закрепленная законодателем в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором. В случаях, предусмотренных законом или договором, указанные расходы могут быть полностью или частично возложены на другое лицо. Примерами отличного от установленного статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. 616, 634, 644 и 661 ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. 678, 681 ГК РФ и ст. 67 ЖК РФ4 об обязанностях нанимателя жилого помещения.

Во-вторых, обязанность несения бремени содержания действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в

бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, представляющей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079 ГК). Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ), жилых помещений (ст. 293 ГК РФ), содержание безнадзорных животных (ст. 230 ГК РФ).

Бремя в сочетании с правомочиями собственника характерно и для других вещных прав, является их неотъемлемой частью. Бремя содержания всегда «привязано» к вещи и следует за ней тогда, когда на вещь устанавливаются производные в праве. Например, бремя входит в содержание таких вещных прав, как право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право по договору аренды, ренты, доверительного управления.

Таким образом, под бременем содержания, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Наличие бремени собственника с учетом, что это обязанность, которой противостоит неопределенное число правомочных лиц, обусловливает сущность права собственности как абсолютного.

Примечания

1. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32. Ст. 3301.

2. Российская газета от 22 августа 2006 г. Федеральный выпуск № 4150 (0).

3. Решение Вожегодского районного суда Вологодской области от 24 декабря 2015 года по делу № 2-366/2015 по иску прокурора Вожегодского района Вологодской области, действующего в интересах Смирнова В.В., к администрации Вожегодского городского поселения Вожегодского муниципального района Вологодской области о понуждении к осуществлению ремонта муниципального жилого помещения. http://sudact.ru/regular/doc/ntqGASBkt56p (дата обращения: 04.09.2016).

С.Н. Мунтян

4. Жилищный кодекс Российской Федерации // Российская газета от 12 января 2005 г. Федеральный выпуск № 3670 (0).

Список литературы

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: Изд-во ИГиП РАН, 1992. 176 с.

2. Суханов Е.А. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимуще-

ственные права: Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ВолтерсКлувер, 2005. 496 с.

3. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, исправленное, переработанное и дополненное. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2005. 1062 с.

4. Батычко В.Т. Предпринимательское право: Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2011.

5. Сухарев А.Я., Крутских В.Е., Сухарева А.Я. Большой юридический словарь. М.: ИНФРА-М, 2003.

THE BURDEN OF MAINTAINING PROPERTY IN THE RUSSIAN FEDERATION

S.N. Muntyan

Keywords: owner, powers, burden of maintaining property.

Бремя расходов собственников помещений в многоквартирном доме

Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны:
а) содержать свое помещение (ремонтировать и проч.);
б) участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества этого дома (ст. 158 ЖК РФ).
в) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг.
Оплата собственниками помещений за жилищно-коммунальные услуги после выбора управляющей организации многоквартирным домом?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги производится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем на основании платежных документов в кассу ООО «КЖЭК»Горский».

Статьями 41, 43 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты, которые несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Таким образом, оплачивать стоимость электроламп в коммунальной квартире в местах общего пользования обязаны все собственники комнат в такой коммунальной квартире.
Отличие собственника квартиры от нанимателя

Права и обязанности собственников и нанимателей жилого помещения регламентируются ст. ЗО и ст.67 ЖК РФ.

Согласно п.1 ст. ЗО ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.
Также, согласно п.2 ст.31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением наравне с его собственником имеют члены его семьи. Пункт 1 ст.31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей. Членами семьи собственника могут быть признаны и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними (п.4 ст.31 ЖК РФ).
Законом установлено, что приватизация жилых помещений производится исключительно на добровольной основе и с согласия всех проживающих на данный момент в квартире. В случае отказа хотя бы одного из проживающих участвовать в приватизации квартира не приватизируется. Если квартира не будет приватизирована, как это предусмотрено законом, она становится муниципальной собственностью.
Проживающие в неприватизированной квартире члены семьи имеют равные с нанимателем по договору социального найма права по пользованию жилыми помещениями, в том числе и после окончания установленного срока приватизации (1 января 2010 года).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право, согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Таким образом, в отличие от собственника жилья, который может вселить в свою квартиру на правах члена семьи любого, наниматель может сделать это лишь в отношении супруга, детей, родителей. Другие родственники и просто близкие люди могут быть признаны членами семьи только при наличии определенных условий (например, ведение с нанимателем общего домашнего хозяйства). После смерти нанимателя неприватизированной квартиры любой взрослый дееспособный член семьи может претендовать на заключение договора социального найма именно с ним. В приватизированной квартире после смерти собственника часто возникают очень сложные наследственные правоотношения, ведь собственников может оказаться несколько.
В неприватизированной квартире расходы по ее капремонту ложатся на муниципалитет.

Бремя расходов содержания общего имущества многоквартирного жилого дома полностью возлагается на собственников многоквартирного дома.

К плюсам приватизированной квартиры можно отнести то, что разведенный супруг, как правило, не сохраняет право на площадь в квартире в том случае, если другой супруг – собственник. В неприватизированной квартире бывший член семьи нанимателя, как правило, продолжает пользоваться теми же правами, что и прежде.
Если дом сносят, то нанимателям предоставляется равнозначная благоустроенная квартира, а у собственников жилье выкупается по рыночной цене, если не оговорено иное (например, предоставление жилого помещения взамен). Процедура выкупа и оценки могут затягиваться надолго, порой на годы. И только если у органов местного самоуправления есть возможность, собственнику может быть предоставлено жилье с зачетом стоимости того жилого помещения, которым он владеет.
Непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
В соответствии с частью 4 статьи 69ЖК, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Также временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечёт за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание только на основании части 3 ст.83 ЖК в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.
Регистрация ребенка, если родители в разводе, живут в разных местах и родственники против прописки
По действующему законодательству местом жительства несовершеннолетних признается место жительства их родителей. Если родители вместе не живут, место жительства ребенка определяется местожительством того из родителей, с которым он постоянно находится.
Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей производится независимо от согласия следующих лиц:
• нанимателей и всех совместно проживающих с ними совершеннолетних граждан собственников жилых помещений;
• правлений жилищных кооперативов.
Так что идите в паспортный стол и прописывайте (регистрируйте) ребенка по месту своего жительства.
Оплата жильцов текущего и капитального ремонта не приватизированных квартир
В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за коммунальные услуги.
3) а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Права квартиросъемщика муниципального жилья и прописка его в этом жилье
Согласно ЖК РФ наниматель жилого помещения имеет право вселять (прописывать) членов семьи нанимателя (к которым относятся супруг, родители, дети) и других лиц в качестве членов семьи, но при этом общая площадь на одного члена семьи не должна стать ниже социальной нормы, а именно 6 кв. метров на человека. В соответствии с ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, в том числе право с согласия всех совместно проживающих членов семьи приобрести это помещение в собственность (приватизировать).
Жилые помещения приватизируются в общую долевую или в совместную собственность.
Оплата капитального ремонта общего имущества, если квартира проживания является муниципальной
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.
В случае наличия задолженности у собственника жилого помещения задолженность может быть взыскана в судебном порядке. Помимо задолженности с Вас будет взыскана госпошлина и иные судебные расходы.
Так же в соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности превышающей 6 ежемесячных размеров платы.
Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки.
В случае наличия задолженности у нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п.1 ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственник (администрация) имеет право расторгнуть договор социального найма, а так же в соответствии со ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи, более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке.
В соответствии с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» утвержденными в постановлении Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 гражданам не своевременно или не полностью оплатившим предоставленные коммунальные услуги, исполнитель имеет право приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае наличия задолженности превышающей 6 ежемесячных размеров платы.
В соответствии со ст.93 ЖК РФ и решением городского совета «О положении о порядке управления и распоряжения жилищным фондом, находящимся в собственности муниципального образования г.Новосибирска» №94 от 28.09.2005г. служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ.
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. Служебные жилые помещения предоставляются на основании решения главы администрации района. Основанием для вселения в служебное помещение является договор найма служебного жилого помещения, который заключается главой администрации района с нанимателем в течение 10 дней с момента принятия решения о предоставлении служебного жилого помещения. Договор найма служебного помещения заключается на период трудовых отношений либо нахождения на выборной должности, прохождения службы. Прекращение трудовых отношений, пребывания на выборной должности, увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Оплата собственниками земельного налога
С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, сформированный земельный участок в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ст.36 Жилищного кодекса РФ).
Поэтому, став собственниками земельных участков, граждане в соответствии с Налоговым кодексом РФ стали плательщиками земельного налога.
Величина налога определяется умножением ставки налога и налоговой базы, в качестве которой выступает кадастровая стоимость земельного участка, размер которой зависит от площади участка, его месторасположения и функционального использования, налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Поэтому сумма, которую придется платить собственнику квартиры, будет зависеть от того, какова доля его квартиры в общей площади многоквартирного дома.
Согласно закону РФ «О налогах на имущество физических лиц» налогом на имущество физических лиц облагаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения сооружения, помещения. Следовательно, собственники таких объектов недвижимости обязаны уплачивать налог на имущество

Взаимоотношения собственников жилых и нежилых помещений

В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник также несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Ст.30 ЖК РФ устанавливает права и обязанности собственников жилого помещения такие как: право владения, пользования и распоряжения жилым помещением, обязанность по содержанию данного жилого помещения. Иными словами собственники жилых и нежилых помещений пользуются равными правами и несут обязанности в соответствии с действующим законодательством.

ТСЖ и собственник нежилого помещения.

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон «не видит» специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Нежилое помещение как объект права

Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.
Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.
С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Между тем параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а затем был принят и Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Если учесть, что большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале, цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы законодательства.

Бремя содержания общего имущества

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

От редакции.
Известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП (собственников нежилых помещений) — в повышенном размере, невзирая на факт членства таких собственников в товариществе. Недовольные собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см., например, Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд примет сторону собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника (Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007(40703-А70-30)).

Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения

Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ.
В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения — необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

  • права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;
  • порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например для снятия показаний с индивидуального прибора учета.

Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Например, в соответствии с п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г.Н. Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г.Н. Новгорода от 20.06.2007 N 56, Администрация г.Н. Новгорода оставляет за собой право закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.

Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.

От редакции.
Ресурсоснабжающим организациям нередко проще иметь одного абонента — ТСЖ, чем множество собственников нежилых помещений, и взыскивать задолженность за оказанные услуги именно с него. Однако в ситуации, когда договоры не заключены ни с ТСЖ, ни с собственниками нежилых помещений, взыскать задолженность за поставленные в жилое помещение ресурсы с товарищества, управляющего многоквартирным домом, не получится. Например, в Определении от 27.06.2008 N 7574/08 ВАС указал, что на товарищество возложена обязанность по оплате воды, отпущенной и потребленной только членами товарищества, а юридические лица, не являющиеся членами товарищества, ответственность по оплате отпущенной воды несут самостоятельно. Суд не принял доводы ресурсоснабжающей организации о невозможности заключения договора на отпуск воды с каждым собственником нежилого помещения по причине отсутствия у них точек подключения к сетям водоснабженца и невозможности установить границы эксплуатационной ответственности. По мнению арбитров, действующее законодательство не связывает возможность заключения договора с ресурсоснабжающей организацией только с наличием непосредственной точки подключения к ее сетям, поэтому последняя была вправе заключить договоры водоснабжения непосредственно с собственниками встроенных нежилых помещений, минуя товарищество.

Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется гл. 6 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
Статья 543 ГК РФ включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Пункт 1 этой статьи гласит, что абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что правила, предусмотренные ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, порядок пользования системами водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, в соответствии с которыми абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.
Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.

М. А. Чистякова

Версия для печати