Нецелевое использование средств дольщиков

В июле 2018 года в 214 Федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» внесены значительные изменения. Были изменены правила по использованию полученных от дольщиков денежных средств. Их соблюдение гарантировано ответственностью за нарушение ст. 18 фз 214, которая устанавливает эти правила.

Статья 18 214-ФЗ устанавливает правила расходования средств застройщиком

Ограничения на использование денежных средств дольщиков

Правила по расходованию денег дольщиков установлены в зависимости от даты получения разрешения на строительство многоквартирного дома (до или после 1 июля 2018 года).

В начатых до 1 июля проектах нельзя совершать напрямую запрещенные законом платежи. Запрещено предоставлять займы, покупать ценные бумаги, обеспечивать обязательства других лиц и т.п.

Если разрешение на строительство было получено после 1 июля 2018 года, эти ограничения также будут применяться. Дополнительно, разрешено финансировать только те операции, которые перечислены в законе. Статья 18 214 фз содержит длинный список таких операций (однако их все же недостаточно по мнению многих строительных компаний).

Для целей расчетов с дольщиками все застройщики обязаны открыть специализированные банковские счета в уполномоченных банках до первого сентября 2018 года. Любые деньги, полученные от дольщиков, должны быть зачислены на такой счет. Их расходование согласно установленным 214 фз правилам будет контролироваться.

Ответственность за отсутствие специализированного счета.

Траты в нарушение правил 214 фз будут нецелевым использованием средств дольщиков. Законодательство не содержит специальных штрафов за неоткрытие спецсчета застройщика или расчеты с дольщиками с использованием других счетов.

Однако, ответственность застройщика за нарушение ст 18 ФЗ 214 все же может наступить в административном порядке. Для таких случаев применима более общая статья 14.28 КоАП РФ об ответственности за нарушение правил долевого строительства. Частью первой статьи установлено, что привлечение финансирования от дольщиков в нарушение требований, установленных законодательством, влечет наложение штрафа в сумме до 1 млн. руб. Менеджеры строительной компании будут дополнительно оштрафованы на сумму до 50 тыс. руб.

Ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

В законе также отсутствует специальная норма, которая бы устанавливала административную ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств дольщиков. Однако статья 14.28 КоАП может быть также применена и в случаях, когда застройщик тратит полученные деньги на не разрешенные законом цели.

В случае использования спецсчета, банк будет контролировать списания со счета. Поэтому такие нецелевые траты будут затруднены. Если же строительная компания ухитрилась обойти закон, это нарушение будет выявлено органом строительного надзора. В результате, девелопер потеряет право привлекать деньги дольщиков (постоянно или временно).

В случае, если строительная компания своими действиями причинила значительный ущерб, ее руководитель и собственники могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Последствия нецелевого использования средств дольщиков

Дополнительно к карательным мерам, ст. 18 закона 214 фз устанавливает возможность оспорить сделки, незаконно оплаченные за счет дольщиков. Право оспорить такие сделки имеют государственные надзорные органы и Фонд защиты прав дольщиков. Оспорить сделку могут также кредиторы застройщика, в число которых входят и дольщики.

При этом вторая сторона сделки не сможет сослаться на незнание о незаконном финансировании. Если в названии компании содержатся слова «специализированный застройщик» , какие-либо дополнительные аргументы не потребуются. Фактически же незнание другой стороны будет сложно доказать также и во всех других случаях. Любое заключающее сделку юридическое лицо должно провести хотя бы минимальную проверку своих контрагентов. Поэтому не составляет труда выяснить, что конкретная организация является застройщиком.

В результате оспаривания сделки ее действие прекращается. Незаконно перечисленные деньги должны быть возвращены на счет. Тем самым устраняется нарушение прав дольщиков.

Обновленная статья 18 вступила в силу сравнительно недавно. Поэтому пока не вполне ясно, как на практике будут работать меры наказания за ее игнорирование. Возможно, в будущем в законе появятся дополнительные меры ответственности для таких случаев.

ДОГОВОР займа № ___________________

г. Белгород » ___ » _____________ 2016 г.

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. «Заемщик» обязуется возвратить «Займодавцу» денежные средства, в сумме, сроки и уплатой процентных платежей за пользование предоставленными денежными средствами, в размере ___ % годовых, определяемых условиями настоящего договора и указанные в графике платежей, являющимся приложением к настоящему договору.

1.3. Срок действия договора ___ лет. Окончание срока действия договора совпадает с последним платежом графика платежей.

1.4 На указанный в п.1.1. настоящего договора строящийся жилой дом (объект незавершенного строительства) возникает ипотека в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на него (п.2 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

II. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН, ПОРЯДОК И СРОКИ ИХ ИСПОЛНЕНИЯ

2.1. Денежные средства передаются «Заемщику» «Займодавцем» траншами (выдачами), после составления акта проверки целевого использования денежных средств, который является приложением к настоящему договору. Количество выдач (траншей) и их сумму, в пределах суммы оговоренной в п.1.1. настоящего договора, определяет «Займодавец».

2.2. Каждая выдача (транш) денежных средств «Заемщику» «Займодавцем» производится путем перечисления их на счет «Заемщика» по вкладу или пластиковой карты, указанный в справке банка, предоставленной «Заемщиком» из банка, выдачи наличными из кассы «Займодавца», а также перечисления денежных средств по распоряжению «Заемщика».

2.3. Последующие выдачи (транши) денежных средств «Заемщику» передаются «Займодавцем», в пределах суммы указанной в п.1.1. настоящего договора. Передача последующих денежных средств производится в порядке, указанном в п.2.2 настоящего договора.

2.4. Каждая последующая выдача (транш) денежных средства «Заемщику» влечет изменение предыдущего графика платежей, в части суммирования обязательств и установлением единой даты (срока) их исполнения, указанного в последующем графике платежей, являющимся приложением к настоящему договору.

2.5. «Займодавец» вправе отказать «Заемщику» в последующей выдаче денежных средств в случае наступления неблагоприятных факторов для «Займодавца» (изменение платежеспособности Заемщика, наличие непогашенной задолженности по займу, наличие множества кредитных обязательств в иных банках и т.д.), причем обязательства «Займодавца» считаются исполненными выдачей первого или последующего траншей. Договор займа считается заключенным на фактически выданную сумму денежных средств.

2.6. Подтверждением исполнения обязательств «Займодавца» по перечислению (выдаче) денежных средств «Заемщику», является платежный документ с отметкой банка об исполнении, расходный кассовый ордер или заявление «Заемщика» по распоряжению заемными средствами с прилагаемыми оплаченными счетами, накладными и т.д. «Заемщик» исполняет принятые на себя встречные обязательства по возврату полученных денежных средств и уплате процентных платежей путем перечисления их на счет «Займодавца», указанного в графике платежей, являющимся приложением к настоящему договору или внесением денежных средств в кассу «Займодавца». Возврат полученных денежных средств и уплата процентных платежей считается произведенной после зачисления денежных средств на расчетный счет «Займодавца».

2.7. «Заемщик» уплачивает «Займодавцу» проценты за пользование предоставленными денежными средствами в размере, сроках и сумме, указанных в графике платежей, являющимся приложением к настоящему договору. Проценты за пользование займом начисляются Займодавцем и уплачиваются Заемщиком от суммы основного (оставшегося) долга за фактическое количество дней пользования денежными средствами до даты поступления на расчетный счет или в кассу Займодавца. В случае досрочного погашения ежеквартальных платежей по возврату основного долга платежи по уплате процентов за пользование займом осуществляются «Заемщиком» ежеквартально в сроки, установленные графиком платежей.

2.8. «Заемщик» имеет право досрочного исполнения обязательств по возврату заемных средств. В случае досрочного исполнения обязательств по возврату заемных средств в полном объеме, процентные платежи им уплачиваются из расчета фактического пользования денежными средствами на момент платежа.

2.9. Предоставленная сумма денежных средств, «Заемщиком» должна использоваться строго по целевому назначению на строительства жилого дома, при чем «Заемщик» должен приступить к его строительству по истечению одного месяца с момента получения первого денежного транша, либо полной суммы займа, если она выдавалась одним траншем. Подтверждением исполнения данного обязательства «Заемщика» является возведение фундамента жилого дома, либо осуществление действий, явно свидетельствующих о целевом использовании полученных денежных средств. Факт нецелевого использования заемных средств устанавливает «Займодавец» с участием представителя органа местного самоуправления, что подтверждается составлением соответствующего акта.

2.10. «Заемщик» принимает обязательство ввести в эксплуатацию, в установленном законом порядке, построенный жилой дом, в срок до «__»_______________г. Подтверждением исполнения данного обязательства является предоставленная «Займодавцу» копия технического паспорта (кадастрового паспорта) на построенный жилой дом. Датой исполнения данного обязательства является дата изготовления технического паспорта.

2.11. Стороны договариваются, что до полного выполнения обязательств по настоящему Договору исключается отчуждение либо переуступка имущественных прав на жилые строения (находящиеся в любой стадии готовности), построенные при финансовой поддержке «Займодавца», третьим лицам.

2.12. «Заемщик» обязан в двухнедельный срок уведомить «Займодавца» об изменении адреса регистрации (прописки), фактического места жительства, работы, фамилии, имени или возникновении обстоятельств, способных повлиять на выполнение «Заемщиком» обязательств по настоящему договору.

2.13. «Заемщик» обязан в случае получения субсидии, адресной социальной помощи или иной государственной поддержки направить ее в полном объеме в погашение данного займа. В этом случае срок настоящего договора сокращается пропорционально остатку задолженности по настоящему договору.

2.14. «Заемщик» обязан заключить и зарегистрировать в установленном законом порядке договор ипотеки, указанный в п.5.1.2. настоящего договора не позднее 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора.

2.15. «Заемщик» в случае принятия решения об использовании труда иностранных работников при возведении жилого дома, а также в рамках развития приграничного сотрудничества и в целях содействия обеспечению условий для осуществления миграционного контроля привлекает для возведения жилого дома иностранных работников из Украины, Белоруссии, Молдавии, Приднестровья.

III. ПРАВА СТОРОН

3.1. «Займодавец» имеет право:

3.1.1. Проверить на любом этапе строительства (п. 2.9. Договора) целевое использование «Заемщиком» предоставленных денежных средств, при чем «Заемщик» обязан предоставить беспрепятственный доступ на место застройки.

3.1.2. Расторгнуть в одностороннем порядке настоящий Договор и требовать от «Заемщика» полного возмещения убытков, причиненных расторжением Договора, в случае невыполнения «Заемщиком» условия Договора (п. 2.9.) о целевом использовании предоставленных средств, при нарушении принятых на себя обязательств (п.1.2.; 2.10.), а также в случаях, предусмотренных в действующем гражданском законодательстве РФ.

3.1.3. Отказать «Заемщику» в предоставлении денежных средств (полностью или частично) при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что последний не в состоянии надлежащим образом исполнить обязательства по их возврату либо использует денежные средства не по целевому назначению.

3.2. «Заемщик» имеет право:

3.2.1. Досрочного возврата полученных денежных средств на условиях п.2.8 настоящего договора.

3.2.2. Отказаться от заключения Договора или от получения средств, при обстоятельствах, наличие которых препятствует либо будет являться препятствием исполнению обязательств по возврату средств.

3.3. На основании достигнутого Сторонами соглашения договор может быть расторгнут до истечения срока его действия.

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1 За ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему Договору Стороны возмещают друг другу причиненные при этом убытки.

4.2 За ненадлежащее выполнение обязательств (просрочку внесения ежеквартальных платежей основного долга и процентов), «Заемщик» выплачивает «Займодавцу» неустойку из расчета 0,1 % (одна десятая процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Из суммы платежа полученного «Займодавцем», в первую очередь уплачивается сумма начисленной неустойки, затем уплачиваются проценты, начисленные за фактическое количество дней пользования займом, а оставшиеся средства направляются в счет погашения основной суммы займа.

4.3 В случае неисполнения обязательства по своевременному вводу в эксплуатацию строящегося строения (п.2.10. настоящего договора) «Заемщик» уплачивает «Займодавцу» неустойку (штраф) в размере 0,01% за каждый день просрочки от полученной суммы займа по настоящему договору, до момента его фактического исполнения, т.е. ввода жилого строения в эксплуатацию.

4.4 В случае неисполнения обязательства по целевому использованию займа (п.2.9. настоящего договора) «Заемщик» уплачивает «Займодавцу» неустойку (штраф) в размере 25% от полученной суммы займа по настоящему договору.

4.5 В случае ненадлежащего исполнения обязательств «Заемщиком» по заключению, государственной регистрации договора ипотеки (п.2.14) «Заемщик» уплачивает «Займодавцу» неустойку (штраф) в размере 0,1% за каждый день просрочки от полученной суммы займа по настоящему договору, до момента государственной регистрации вышеуказанного договора ипотеки.

4.6. В случае нарушения «Заемщиком» обязательств, предусмотренных п.п.2.11.; 2.12. настоящего договора, «Заемщик» уплачивает «Займодавцу» неустойку (штраф) в размере 25% от полученной суммы займа по настоящему договору.

4.8. При расторжении договора, в случае досрочного взыскания суммы займа, в случае ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору, «Заемщик» возмещает «Займодавцу» убытки в размере полученной суммы займа по договору и процентные платежи из расчета 20% годовых от суммы выданного (оставшегося) займа за весь срок действия договора согласно п.1.3. настоящего договора

4.9. В случае неисполнении или не надлежащего исполнения «Заемщиком» обязательства по оплате очередной части займа, в соответствии с графиком платежей, «Займодавец» имеет право обратиться в суд с иском о взыскании образовавшейся задолженности (основной долг, текущие процентные платежи, неустойка), вместе с процентами предусмотренными до дня, когда сумма займа должна быть возвращена в соответствии с настоящим договором

V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

5.1. Исполнение обязательств «Заемщика» перед «Займодавцем» по настоящему Договору обеспечивается:

5.1.1. Договорами поручительства:

— № _________________________ от » ___ » ___________________ г., заключенного с гр. __________________________.

5.1.2. Договором об ипотеке (залоге недвижимости) № ______________ от «___»_______________г. на ____________________________________ ________________________________________________.

VI. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами

6.2. Во всем ином, не урегулированном в настоящем Договоре, будут применяться нормы действующего Гражданского законодательства РФ.

6.3. При подписании настоящего Договора Стороны констатируют о том, что он ими прочитан и неясности понятий и определений в нем отсутствуют.

6.4. «Заемщик» выражает свое безусловное согласие на обработку (на осуществление любых действий, операций) любым способом информации, относящееся к его персональным данным, которые предоставлены при заключении и исполнении договора займа. Данное согласие «Заемщика» предоставляется «Займодавцу» на весь срок действия договора займа.

6.5. При использовании одной из сторон факсимильного воспроизведения подписи, стороны в соответствии с п.2 ст.160 ГК РФ признают факсимильную подпись, имеющую равную силу с оригинальной.

VII. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

«Займодавец» «Заемщик»

Скачать Договор займа 2016

Кислов С.С., эксперт журнала

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» № 6/2020

Застройщику доначислили налог на прибыль (единый «упрощенный» налог) в связи с нецелевым использованием средств дольщиков. Можно ли доказать незаконность доначислений, сославшись на то, что МКД построен (то есть застройщик выполнил обязательства по договорам участия в долевом строительстве), или на то, что, вменив застройщику сумму внереализационного дохода, налоговый орган должен был учесть соответствующие расходы? Возникают ли налоговые последствия, если застройщик предоставил заем за счет целевых средств дольщиков, но часть долга заемщик вернул? Можно ли в такой ситуации доказать, что имело место лишь временное отвлечение денег, а не их нецелевое использование?

Чтобы ответить на эти вопросы, обратимся к судебной практике.

Определение ВС РФ от 13.04.2020 № 301‑ЭС20-5484: выдача займов, уплата пеней, штрафов, банковской комиссии.

Названным определением судья ВС РФ отказал в передаче на пересмотр дела № А29-10750/2018, тем самым согласившись с мнением нижестоящих судов, выраженным в Постановлении АС ВВО от 17.01.2020 № Ф01-6944/2019. Суть налогового спора – в следующем.

Застройщику-«упрощенцу» начислили недоимку по единому налогу в размере свыше 10 млн руб., соответствующие суммы пеней (около 3,6 млн руб.), а также штраф в размере более 250 тыс. руб. (с учетом наличия смягчающих ответственность обстоятельств он был снижен в 8 раз). Инспекция пришла к выводу, что организация использовала не по назначению денежные средства участников долевого строительства, что является основанием для отражения спорных сумм в составе внереализационных доходов.

Таким образом, причина спора – несоблюдение застройщиком пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, которым установлено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом к средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования или федеральными законами, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Основание для налоговых доначислений – п. 14 ст. 250 НК РФ, в силу которого внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде использованных не по целевому назначению денежных средств, полученных в рамках целевых поступлений, целевого финансирования.

К сведению

В указанном случае датой получения дохода признается дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал его не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых оно предоставлялось (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

В проверяемом периоде общество осуществляло строительство объектов по программам переселения граждан из ветхого жилья и обеспечения жилыми помещениями детей-сирот.

В целях осуществления указанной деятельности общество заключило государственные и муниципальные контракты, а также договоры участия в долевом строительстве с районными администрациями.

Получив на строительство объектов в рамках заключенных контрактов более 153 млн руб., организация использовала не по целевому назначению свыше 68 млн руб.: юридическим и физическим лицам были предоставлены займы, а также осуществлены расходы в виде уплаты пеней, штрафов, комиссии банка.

Согласно выписке по расчетному счету на момент перечисления денег на указанные цели у общества отсутствовали иные источники финансирования.

Арбитры подтвердили законность действий налогового органа, отметив:

  • застройщик не доказал, что выдача займов и прочие расходы осуществлялись из иных источников финансирования;

  • ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей в проверяемый период) содержит закрытый перечень расходов, на которые могут быть использованы средства дольщиков, иные направления использования денежных средств свидетельствуют об их нецелевом использовании.

Отметим еще два довода застройщика, которые были отклонены судьями. Первый – п. 14 ст. 250 НК РФ должен применяться с учетом конечного результата использования денежных средств. В связи с тем, что цель финансирования достигнута (жилой дом построен, пусть и с нарушением установленных договорами долевого участия сроков), временное отвлечение денежных средств не повиляло на выполнение застройщиком своих обязательств по договорам, и поэтому у него не должны возникать негативные налоговые последствия в виде обязанности учета внереализационных доходов и исчисления с них налога на прибыль.

Второй – доначисление доходов в виде нецелевого использования суммы средств дольщиков без уменьшения их на расходы нарушает права налогоплательщика и искажает размер налоговой обязанности. По этому поводу арбитры указали, что в проверяемом периоде общество располагало только целевыми средствами дольщиков и НК РФ не предусматривает возможности признавать их в составе расходов после направления на цели, не связанные со строительством.

Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 304‑КГ17-6977: выдача займов, перечисление денег субподрядчикам-«однодневкам»

В данном случае судья ВС РФ отказал в передаче на пересмотр дела № А45-1399/2015, обстоятельства которого изложены в Постановлении АС ЗСО от 01.03.2017 № Ф04-7155/2017 по делу № А45-1399/2015. Застройщик применял ОСНО, поэтому по результатам проверки ему был доначислен налог на прибыль. Нецелевым использованием были признаны суммы:

  • выданные учредителю по договорам о предоставлении займов;

  • перечисленные через взаимозависимого генподрядчика субподрядным организациям, которые не могли выполнять работы по строительству МКД в связи с отсутствием соответствующих производственных мощностей и ресурсов, а также сотрудников и расходов, возникающих при реальном осуществлении предпринимательской деятельности (коммунальные платежи, аренда офисов, производственных, складских помещений, услуги связи и т. д.).

Примечательно, что суд апелляционной инстанции встал на сторону застройщика, обосновав свое мнение спецификой долевого строительства жилых домов с привлечением средств физических лиц, длительностью процесса строительства, неравномерностью поступления финансирования от инвесторов, привлечением для выполнения строительных работ денежных средств от третьих лиц, обязательностью использования денежных средств инвесторов на строительство.

В связи с этим апелляционный суд сделал вывод, что положения п. 14 ст. 250 НК РФ должны применяться исходя из конечного результата использования денежных средств:

  • были ли в итоге средства целевого финансирования использованы по целевому назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования;

  • достигнута ли цель, на достижение которой рассчитывал дольщик (инвестор) при передаче денежных средств застройщику.

Судьи решили, что временное отвлечение денежных средств не повлияло на выполнение обществом своих обязательств по договорам, не привело к причинению ущерба дольщикам (инвесторам). Договорные обязательства исполнены надлежащим образом.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что налоговый орган при проверке не доказал завышения произведенных затрат на строительство дома (в отношении сумм, перечисленных нереальным субподрядчикам).

Также суд учел факт возврата денежных средств по договорам займа путем частичного внесения денег в кассу общества, проведения зачета требований на оставшуюся сумму долга.

Однако кассация выводы нижестоящего суда признала неправильными. При этом в постановлении было указано следующее.

В рассматриваемой ситуации нет оснований ссылаться на Письмо Минфина России от 02.02.2015 № 03‑03‑06/3926, поскольку данные разъяснения касаются размещения застройщиком свободных денежных средств на депозитном счете в учреждении банка, что не идентично предоставлению займа, когда денежные средства выбывают из владения, пользования и распоряжения застройщика несмотря на то, что предоставлены ему на другие цели.

Не подтвержден вывод о том, что строительство дома могло быть осуществлено не только за счет целевых денежных средств, так как выписка по расчетному счету застройщика свидетельствует об отсутствии у общества иных источников финансирования на момент выдачи займов.

Обратите внимание

Частичный возврат заемных средств не влияет на квалификацию действий застройщика как нецелевого использования денежных средств.

Арбитры отметили формальность соглашений о взаимозачете (в том числе потому, что погашались требования, срок исполнения обязательств по которым не наступил).

Кроме того, судьи АС ЗСО подчеркнули: застройщик осуществлял перечисление денежных средств через генподрядчика спорным субподрядчикам за работы, которые ими не выполнялись. Возможно, денежные средства были присвоены неустановленными личностями или впоследствии возвращены, а генподрядчик был вынужден привлечь иных субподрядчиков для выполнения условий договора генподряда и, соответственно, обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Выводы.

Оба рассмотренных дела дошли до Верховного Суда и завершились для застройщиков неудачно. Отказывая в передаче дел на пересмотр, судья ВС РФ фактически подтвердил законность выводов нижестоящих судов, которые встали на сторону налоговых органов. Таким образом, можно утверждать: налогоплательщику не помогут ссылки на то, что строительство жилого дома завершено и интересы дольщиков не пострадали, а также что денежные средства были возвращены на расчетный счет или в кассу застройщика.

Арбитры исходят из того, что обязанность отразить внереализационный доход связана с фактом направления денег на цели, не поименованные в ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, и не зависит от иных, в том числе вышеназванных, обстоятельств.

В отношении заключения договоров займа отметим, что в периоде предоставления денежных средств заемщику застройщик должен учесть указанную сумму в составе внереализационных доходов, а при возврате денег экономическая выгода не возникает, поэтому полученную от заемщика сумму не нужно отражать в качестве внереализационных доходов (Письмо Минфина России от 17.09.2015 № 03‑03‑06/4/53367).

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) установлены требования относительно целевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства. Это сделано в целях защиты долевых инвестиций граждан от их нецелевого использования застройщиком.

Если у застройщика окажется недостаточно средств для завершения строительства, может возникнуть проблема отсутствия финансирования строительства и, как следствие, проблема «долгостроя».

Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства:

1. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией.

2. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок. Если застройке подлежит участок, предоставленный из государственной или муниципальной собственности, то долевые инвестиции граждан допустимо направить на возмещение затрат застройщика на победу в соответствующем земельном аукционе.

3. Застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий.

Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс «изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования»

К основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:

— инженерно-геодезические изыскания;

— инженерно-геологические изыскания;

— инженерно-гидрометеорологические изыскания;

— инженерно-экологические изыскания;

— инженерно-геотехнические изыскания.

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

— геотехнические исследования;

— обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений,

их строительных конструкций;

— поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;

— локальный мониторинг компонентов окружающей среды;

— разведка грунтовых строительных материалов;

— локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Денежные средства долевых инвесторов также могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.

4. Застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям. Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Допустимы расходы на строительство инженерных сетей в пределах земельного участка, отведенного под строительство.

5. Застройщик вправе, за счет средств долевых инвесторов, возмещать затраты в связи с внесением платы за подключение (присоединение) к инженерным сетям.

Плата рассчитывается на основании заранее утвержденных тарифов.

6. Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий, то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий.

За счет средств долевых инвесторов, можно финансировать расходы на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию.

7. Если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации, а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве, а также не соответствующие заключенному в соответствии с указанным законом договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства.

В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению в соответствии с частью 2 статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Сумма оплаты услуг застройщика должна быть указана в договоре участия в долевом строительстве, в противном случае такие расходы застройщик должен производить до окончания строительства объекта из иных источников финансирования.

Цели на которые подлежат использованию денежные средства участников долевого строительства должны соответствовать определенным главам сводного сметного расчета.

В случае нарушения застройщиком требований, установленных частями 1 и 2 статьи 18 о целевом использовании денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

В случае досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по этому основанию застройщик должен возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами.

В настоящее время каких-либо иных санкций в отношении застройщика за нарушение правил о целевом использовании денежных средств участников долевого строительства действующим законодательством РФ не предусмотрено.

О фактах нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства можно узнать на сайте Управления, из информации о результатах плановых проверок застройщиков.

В 2013 году Управлением проведены 29 плановых проверок соблюдения застройщиками, осуществляющими строительство объектов с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иных нормативно-правовых актов в области долевого строительства, в том числе соблюдения застройщиками порядка целевого использования средств, установленного статьей 18 Закона о долевом строительстве.

Плановые проверки проведены в соответствии с ежегодным планом проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год, утвержденным приказом Управления государственного строительного надзора Свердловской области от 26.10.2012 № 4205-А «Об утверждении ежегодного плана проведения плановых проверок при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства на 2013 год»

В рамках плановых проверок, выявлены факты нецелевого использования денежных средств граждан при строительстве объектов недвижимости допущенные застройщиками.

Застройщикам направлены предписания об устранении нарушений положений статьи 18 Закона о долевом строительстве.

Кроме того, информация о фактах нецелевого использования денежных средств участников строительства направлена в правоохранительные органы для решения вопроса о наличии основания для проведения доследственной проверки по признакам составов преступлений, предусмотренных статьями 159 (Мошенничество) и 160 (Присвоение или растрата) Уголовного кодекса Российской Федерации.

По заявлению Управления о фактах нецелевого использования СП ОАО «Североуральское управление строительства» ОМВД России по ГО «город Лесной» принято процессуальное решение о возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления предусмотренного ч.4 ст.159 УК РФ.

В 1 квартале 2014 году предписания с требованием устранить нарушения статьи 18 Закона о долевом строительстве выданы 4 застройщикам.