Оценка для целей залога

« Назад

12.10.2015 14:42

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТОЦЕНКИ

«Оценка для целей залога (ФСО N 9)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ", "Цель оценки и виды стоимости ", "Требования к отчету об оценке " (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также — имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее — цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные , , , иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее — договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее — комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее — специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в результаты:

стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными настоящего Федерального стандарта оценки;

иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в , а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;

порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;

необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;

размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.

При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку.

«Оценка для целей залога (ФСО 9)».

В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями , , и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

Быстрая навигация:Каталог статейИные вопросы Подходы к определению ликвидности залогового имущества (Гагауз В., Минимулин Д.)

Подходы к определению ликвидности залогового имущества (Гагауз В., Минимулин Д.)

Дата размещения статьи: 04.09.2015

Необходимость преодоления негативных последствий экономического кризиса требует активизации деятельности банковских институтов путем рефинансирования существующей задолженности и увеличения объемов кредитования реального сектора экономики. Минимизация возможных потерь банка по активным операциям создает необходимые условия для поддержания стабильности и формирования предпосылок для роста экономики в стране. Одним из инструментов снижения кредитного риска является залог, один из основных параметров которого — ликвидность.

Следует отметить, что подходы к оценке ликвидности ценных бумаг и залога в материальной форме отличаются как минимум способом обращения на рынке. Какова ликвидность заложенного имущества, как ее измерить, сравнить ликвидность различных видов имущества, когда речь идет о сотнях или тысячах единиц квартир, домов, земельных участков, оборудования, автотранспорта, находящихся в залоге у банка?

Подход к определению ликвидности залога

Один из подходов к определению ликвидности предполагает наличие первичной и вторичной ликвидности. Первичная ликвидность — способность активов превращаться в денежные средства. Она характеризуется двумя основными параметрами: сроком, за который актив может быть переведен в деньги, и связанной с этим относительной потерей стоимости. Чем короче срок и чем меньше потери стоимости, тем более ликвидным считается актив. В случае потери первичной ликвидности банк теряет актив. Вторичная ликвидность — способность актива быть использованным в качестве обеспечения для получения денежных средств, например через кредитование или репо. Она характеризуется соотношением между стоимостью актива и суммой средств, которые можно получить, предоставив этот актив в залог. Во время реализации вторичной ликвидности банк не теряет этот актив.
Существующий в России подход к категорированию залогов для целей расчета резервов на возможные потери по ссудам предполагает "плоскую" шкалу: залог нематериальных активов — в первой категории и залог материальных активов — во второй. Имущество и права, не относящиеся к указанным категориям, не учитываются при расчете резервов. Таким образом, во второй группе могут оказаться ликвидные и неликвидные активы.
Применение указанных подходов на практике привело к разработке и применению грейдов степеней ликвидности с заданными сроками реализации, где каждому грейду соответствует определенная величина залогового дисконта и срока экспозиции. Функциональная полезность такой градации заключается в простоте применения и возможности сопоставления степени ликвидности со значением скидки и последующим включением в качестве составляющей в залоговый дисконт.
В практике банковской работы с обеспечением уровень ликвидности определяется эмпирически, субъективно и чаще носит балльный характер, когда уровень ликвидности определяется исходя из суммирования баллов, определяемых экспертно и зависящих от различных параметров. Иногда внешний или внутренний оценщик (сотрудник банка) указывает в оценочном отчете либо экспертном заключении степень ликвидности без какого-либо обоснования. В результате для принятия решения о кредитовании банк имеет представление только о количественных параметрах залога, в то время как ликвидность залога остается неизученной. Во многом это объясняется агрессивной кредитной политикой, когда при принятии решения о залоге того или иного вида имущества акцент делается на стоимости объекта и меньше внимания уделяется оценке ликвидности и другим характеристикам залогового обеспечения.

Факторы ликвидности залога

Факторы, влияющие на ликвидность, — наличие и величина спроса на имущество, эластичность спроса, состояние имущества, соответствие современным технологиям, масштабность, количество, местоположение. В связи с отсутствием в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов эффективным способом определения ликвидности имущества является консультация с участниками рынка, непосредственно занимающимися реализацией активов: применительно к недвижимости — риелторские компании, применительно к оборудованию — производители либо их представительства или дилеры, а также компании, торгующие новым и бывшим в употреблении оборудованием. Касательно вариантов определения времени экспозиции предлагается использовать такие как опрос специалистов, маклеров, брокеров, отчеты маркетологов, самостоятельная (экспертная) оценка оценщиком, косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке).

Группы ликвидности залога

Группировка — это объединение однородных по какому-либо признаку объектов изучаемой выборки. Группировка данных о залогах создает условия для обоснованного и корректного применения математических и статистических методов анализа, категорирования обеспечения по степени надежности, срокам экспозиции и другим существенным параметрам. Одним из подходов к группировке залогов по степени ликвидности может быть:
— ликвидность в группе однородных объектов;
— ликвидность группы или объекта в ней по отношению к эталону, денежным средствам;
— ликвидность объекта в одной группе по отношению к другим группам или объектам в них;
— ликвидность различных групп по отношению к эталону.
В связи с тем что различному имуществу присуща соответствующая ему ликвидность, а срок экспозиции может колебаться от одного месяца и больше, целесообразно параметр "ликвидность" разбить на уровни, которые более четко позволили бы группировать предметы залога.

Уровни ликвидности залога

Существуют различные группировки залогов по уровню ликвидности, например: очень высокий, высокий, средний, низкий, неликвидный. Залоговая политика банка регулирует каждый уровень, их количество и название.

Полезность имущества с позиции залога

Функциональной характеристикой любого актива является его способность обеспечить полезность, которая обусловливает экономическую ценность актива. Впервые понятие "полезность" (utility — англ. яз.) ввел в науку швейцарский математик Даниэль Бернулли (1700 — 1782) и сформулировал следующий подход: "Стоимость любого предмета должна быть основана не на его цене, а на той пользе, которую он может принести".
Мы считаем, что полезность имущества в материальной форме — это базисный фактор, наличие которого делает объект оценки востребованным рынком, а значит, ликвидным. Она измерима и имеет свойство порядковой измеримости. Полезность связана с рыночной стоимостью и сроком экспозиции оцениваемого имущества.
Процедуры, которые используются при проведении оценки, имеют в том числе задачу определить полезность оцениваемого имущества. Также следует учитывать положение МСО-2007 о том, что полезность — это категория относительная, а не абсолютная. Полезность складывается исходя из индивидуальных свойств объекта и сформированного спроса на него, и, чем более предпочтительны конкретные свойства объекта для индивидуального покупателя, тем более ценен объект.

Срок экспозиции

Количественной мерой измерения ликвидности имущества является срок экспозиции на рынке. Скорость реализации зависит от востребованности данного конкретного объекта, то есть от его полезности (ценности) для потенциальных покупателей. Срок экспозиции — срок, в течение которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по оптимальной цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательной способности и других факторов.
Мы рассматриваем оценку имущества как оценку ссудного обеспечения, при котором банк интересует реализация имущества в сжатые сроки. Банки могут устанавливать различные приемлемые сроки при реализации залогового имущества. Ниже предложен пример градации ликвидности в зависимости от разных сроков реализации.

Таблица

Взаимосвязь параметров ликвидности,дисконтов и сроков экспозиции

Уровень ликвидности

Высокий

Ликвидный

Средний

Низкий

Неликвидный

Коэффициент полезности

> 1

0,8 — 1,0

0,6 — 0,8

0,4 — 0,6

0 — 0,4

Срок экспозиции, месяцев

1 — 3

3 — 6

6 — 9

9 — 12

> 12

Размер дисконта, %

Стоимость

Определение рыночной стоимости залога предполагает при оценке имущества моделирование логики принятия решения потенциальным покупателем, то есть банк в кредитной операции является потенциальным продавцом закладываемого имущества. Основные отличия рыночной стоимости залога от рыночной стоимости имущества закладываются кредитным договором, договором ипотеки/залога на предмет залога, способами обращения взыскания и сроками реализации залогового имущества. Наравне с понятием "рыночная стоимость" в банках принято оперировать понятием "залоговая стоимость".
Как правило, под залоговой стоимостью рассматривается фактическая сумма денег, вырученная от продажи предмета залога, за вычетом издержек, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. Залоговая стоимость рассчитывается как производная величина от рыночной стоимости путем применения понижающих коэффициентов. Размеры применяемых дисконтов банки определяют самостоятельно. При определении дисконта учитываются ограниченный срок экспозиции и факторы, связанные с возможной вынужденной продажей имущества: арест, исполнительная надпись, организация торгов, реклама, охрана, сохранение предмета залога, обязательные платежи и другие. В общем случае залоговая стоимость носит прогнозный характер и зависит от специфики имущества, периода прогнозирования и различных сценариев реализации залога. Расчет дисконтированной стоимости будущих потоков денежных средств от обеспеченного залогом финансового актива отражает денежные потоки, которые могут быть следствием лишения должника права выкупа заложенного им имущества за вычетом расходов на получение и продажу залога, независимо от вероятности лишения должника права выкупа заложенного им имущества.
Важнейшим показателем, характеризующим обеспеченность активных операций, является ликвидность ссудного обеспечения. Ликвидность может характеризоваться и быть измерима тремя параметрами: полезность имущества, срок экспозиции, стоимость. Без анализа ликвидности нельзя объективно оценить уровень кредитного риска, принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитной операции.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Вернуться на предыдущую страницу

Последние новости
27 марта 2018 г.
Проект федерального закона № 424632-7 "О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Цель законопроекта — закрепление в гражданском законодательстве некоторых положений, отталкиваясь от которых, российский законодатель мог бы осуществлять регулирование рынка существующих в информационно-телекоммуникационной сети новых объектов экономических отношений (в обиходе — "токены", "криптовалюта" и пр.), обеспечивать условия для совершения и исполнения сделок в цифровой среде, в том числе сделок, позволяющих предоставлять массивы сведений (информацию).

20 марта 2013 г.
Проект федерального закона № 419090-7 "Об альтернативных способах привлечения инвестирования (краудфандинге)"

Законопроектом регулируются отношения по привлечению инвестиций коммерческими организациями или индивидуальными предпринимателями с использованием информационных технологий, а также определяются правовые основы деятельности операторов инвестиционных платформ по организации розничного финансирования (краудфандинга).

Деятельность по организации розничного финансирования (краудфандинга) заключается в оказании услуг по предоставлению участникам инвестиционной платформы доступа к ее информационным ресурсам. 

12 марта 2013 г.
Проект Федерального закона № 410960-7 "О внесении изменений в Уголовный кодекс РФ и ст. 151 Уголовно-процессуального кодекса РФ"

Законопроект направлен на усиление ответственности за нарушения в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд. Анализ правоприменения свидетельствует о наличии определенных пробелов в законодательном регулировании ответственности за злоупотребления в сфере госзакупок со стороны лиц, представляющих интересы государственных или муниципальных заказчиков, а также лиц, исполняющих государственные или муниципальные контракты.

7 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 408171-7 ""Об особенностях участия социально ориентированных некоммерческих организаций в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ"

Целью данного законопроекта является предоставление социально ориентированным некоммерческим организациям преференций при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого этими организациями.

1 марта 2018 г.
Проект Федерального закона № 403657-7 "О внесении изменений в статью 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции"

Цель данного законопроекта — уточнение оснований для обжалования в антимонопольный орган нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства, в том числе при проведении торгов. Вносимые изменения позволят антимонопольному органу оперативно восстанавливать нарушенные права юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, во внесудебном порядке.

В центре внимания:

Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г.

An error occurred.

Всеволожск, Колтушское шоссе, 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640; далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, 3, ОГРН 1089847323026, ИНН 7840396953; далее — управление, УФАС) от 19.01.2017 по делу N 64-03-221-РЗ/17 и вынесенного на основании этого решения предписания УФАС от 19.01.2017 по тому же делу.


Дата размещения статьи: 13.03.2018

Развитие и правовое регулирование системы страхования вкладов на примере России и Чехии (Горош Ю.В., Швейгл Й.)

Дата размещения статьи: 15.01.2018

Доплаты к стоимости построенной квартиры: споры сторон (Симич И.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

Опасности, которые таит цифровизация (Москалева О.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

Проблемы судебного доказывания таможенной стоимости товаров (Микулин А.)

Дата размещения статьи: 15.11.2017

Бесплатная консультация юриста по телефонам:

  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 777-08-62 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

1.1НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

1.2АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ

2.1ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.2АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.3ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика — независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны — юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей залога — один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая привлекательность объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте — невозможностью его перемещения, так и в юридическом — обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону.

Оценка права требования фсо

Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный — ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.

Предметом дипломной работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

Объектом исследования в дипломной работе стало складское здание.

Дата определения рыночной стоимости складского здания: 01.07.2010 г.

Дата составления дипломной работы: 12.09.2010 г.

Целью настоящей дипломной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки складского здания с учетом особенностей применения результатов оценки — для залога.

При решении поставленной цели были решены следующие задачи:

проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

рассчитать рыночную стоимость складского здания для целей залога;

обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

описать рекомендации по оценке объектов недвижимости для целей залога.

ГЛАВА 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

.1НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

Понятие недвижимость включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.

Необходимо отметить, что помимо оценочных вопросов залог затрагивает значительную область правового поля. Поэтому, прежде чем рассматривать круг вопросов, лежащих в плоскости оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового поля.

Правовое поле в области залога объектов недвижимости

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

Гражданский кодекс РФ, Часть первая;

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих

s

подхода.

при формировании итогового вывода о стоимости необходимо учитывать, что результаты с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга.

Полученный выводы были подкреплены в практической части настоящей работы при обосновании применимости подходов к оценке складского здания.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости складского здания для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из существующих тенденций на рынке аренды недвижимости, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

В результате проделанных расчетов были получены результаты рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, которые несущественно отличаются друг от друга — менее 10%. Учитывая, изложенное при согласовании результатов оценки указанным подходам были присвоены равные удельные веса с получением итоговой рыночной стоимости складского зданий для целей залога.

Анализ вышеуказанных теоретической базы и практических материалов позволил сформулировать основные направления совершенствования деятельности по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

В результате проделанной работы также является необходимым отметить, что оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в России занимает существенное место. Необходимость обращения к оценщикам при совершении кредитных сделок обусловлена не только юридическими причинами, но и желанием получить квалифицированное и профессиональное мнение о стоимости актива, рассматриваемого как обеспечение кредитной сделки. Сегодня большинство российских баков стремятся работать с ограниченным кругом компаний, которые предоставляют качественные оценочные услуги, удовлетворяющие требованиям банков.

Таким образом, для современных оценщиков является необходимым изучение проблематики оценки для целей залога и постоянное совершенствование навыков в этой области.

недвижимость залог складской доходный

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые источники

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994);

2.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);

3.Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ;

.Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;

.Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998г. № 135-ФЗ;

.Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256;

7.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р;

Учебная литература

8….-.:, 2007 г.

Определены требования к оценки предмета залога (будущего залога) по денежным обязательствам

— 624 с.;

.Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития — М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. — 147 с.;

.Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.;

.Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия — 2005, 119 с.;

.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2005.- 496 с.;

.Грязнова А. Г. Оценка недвижимости — М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.;

.Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.;

.Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. — М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.;

.Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. — 2 изд., стер. — М.:КНОРУС, 2008. — 344 с.;

.Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости — М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. — 238 с.;

.Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с.;

.Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. — М., 2005. — 204 с.;

….-.:-, 2005 г., 200с.;

.Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 384 с.;

.Петров В.И. Оценк�

s

Заседание Комитета АРБ по оценочной деятельности 12.09.07

Структура «Методических рекомендаций по оценке имущественных активов для целей залога» (Щербакова О.Н.)

«Оценка имущественных активов для целей залога»

Методические рекомендации Комитета АРБ по оценочной деятельности

Введение (Цели, задачи, назначение и область применения рекомендаций)

  1. Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога

    1. Требования к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.
    2. Основная оценочная информация об объекте залога, необходимая для принятия кредитного решения.
    3. Виды стоимостей, определяемые при оценке для целей залога.
    4. Особенности системы налогообложения при оценке для целей залога.
    5. Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки.
    6. Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения.
    7. Общие требования к структуре и содержанию отчета об оценке.

    1. РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ ОценкЕ Машин, оборудованиЯ и транспортныХ средств ДЛЯ ЦЕЛЕЙ залога

      1. Общие рекомендации.
      1. Машины, оборудование и транспортные средства как объект залога.
      2. Рекомендуемая структура и содержание отчета, допущения и ограничения.
      3. Исходная информация для проведения оценки.
      4. Анализ рынка машин и оборудования.
      5. Осмотр объекта, идентификация и определение технического состояния.
      6. Анализ ликвидности объекта оценки и степени его значимости в бизнесе.
    1. Рекомендации при использовании затратного подхода.
      1. Оценка стоимости объекта без учета износа.
      2. Оценка износа.
      3. Рекомендации при использовании сравнительного подхода
      4. Рекомендации по применению доходного подхода в оценке машин и оборудования.
      5. Согласование результатов оценки, полученных при применении различных подходов.
      6. Рекомендации по составу и структуре предварительной информации о результатах оценки.
      7. Особенности оценки воздушных судов.
      8. Особенности оценки морских и речных судов.
        1. Рекомендации при Оценке ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ целЕЙ залога

          1. Общие рекомендации.
          1. Коммерческая недвижимость как объект залога.
          2. Рекомендуемая структура и содержание отчета, допущения и ограничения.
          3. Исходная информация об объекте оценки, работа с правоустанавливающими документами.
          4. Анализ рынка объектов коммерческой недвижимости.
          5. Осмотр объекта.
          6. Анализ ликвидности объекта оценки и эффективности использования земельного участка.
          7. Описание объекта оценки в отчете.
          8. Рекомендации по использованию подходов к оценке.
        1. Рекомендации при использовании сравнительного подхода.
              1. Отбор аналогов.
              2. Проведение корректировок.
                1. Рекомендации при использовании доходного подхода.
                    1. Анализ арендных ставок и операционных расходов.
                    2. Учет структуры площадей объекта
                    3. Определение коэффициентов дисконтирования и капитализации.
                      1. Рекомендации при использовании затратного подхода.
                          1. Необходимость использования затратного подхода.

                            ФСО «Оценка для целей залога». Щеглов Евгений Вячеславович

                          2. Определение затрат на создание (замещение) объекта.
                          3. Определение износа объекта.
                          4. Определение стоимости земельного участка.
                            1. Согласование результатов оценки, полученных при применении различных подходов.
                            2. Рекомендации по определению состава предмета залога на основании предварительных результатов оценки.
                            3. Оценка незастроенных земельных участков коммерческого назначения.
                            4. Особенности оценки специализированных объектов доходной недвижимости.
                            1. АЗС.
                            2. Гостиницы.
                            3. Развлекательные и досуговые центры.
                            4. Элеваторы.
                          1. Особенности оценки объектов незавершенных строительством.
                            1. Рекомендации при Оценке ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ целЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

                              1. Особенности объекта жилой недвижимости как предмета ипотеки.
                              2. Рекомендации по процедуре оценки объектов жилой недвижимости.
                              3. Рекомендуемая структура и содержание отчета.
                              4. Сегментация и анализ рынка.
                              5. Исходная информация для проведения оценки, работа с правоустанавливающими документами.
                              6. Осмотр объекта.
                              7. Анализ внешних факторов.
                              8. Анализ особенностей жилого объекта (квартиры).
                              9. Особенности оценки загородной недвижимости.
                              10. Особенности оценки незастроенных земельных участков под индивидуальной жилищное строительство.

                              Приложения:

                              1. Примеры опросных листов для сбора информации:
                              • Для торговой недвижимости;
                              • Для офисной недвижимости;
                              • Для складской недвижимости;
                              • Для производственного оборудования
                              • Для автотранспорта
                              1. Рекомендуемая форма договора на оценку (кроме жилой недвижимости).
                              2. Рекомендуемая форма договора на оценку жилой недвижимости.
                              3. Рекомендуемая форма технического задания на оценку.
                              4. Примеры технического задания на оценку:
                              • Торговой недвижимости;
                              • Офисной недвижимости;
                              • Складских и производственных объектов;
                              • АЗС;
                              • Производственного оборудования;
                              • Автотранспорта;
                              • Подвижного ж/д состава;
                              • Воздушного судна;
                              • Морского (речного) судна.
                              1. Примеры отчетов об оценке:
                              • Объекта жилой недвижимости;
                              • Объекта коммерческой недвижимости;
                              • Производственного оборудования;
                              • Морского судна.