Операционные расходы

Операционные расходы в бухгалтерском учете определены стандартом бухгалтерского учета ПБУ 10/99. В список операционных расходов включены затраты по определенным видам деятельности, которые не относятся к предмету активности компании. В частности, операционными признают расходы, возникшие вследствие:

  • предоставления активов в аренду,
  • участия в уставных капиталах иных компаний,
  • предоставления прав на интеллектуальную собственность,
  • продажи, списания любых активов, кроме денежных средств (за исключением валюты), продукции, товаров,
  • оплаты услуг, предоставляемыми кредитными организациями,
  • выплаты процентов по кредитам и займам,
  • отчислений в оценочные резервы, формируемые в соответствии с требованиями бухгалтерского учета, и резервы, создаваемые в связи с признанием условных фактов хозяйственной деятельности.

Кроме этого, операционными расходами в бухгалтерском учете считают прочие затраты: суммы налогов и сборов, которые зачисляют на финансовые результаты. Далее мы рассмотрим несколько видов операционных расходов и особенности ведения их бухгалтерского учета.

Что включают в себя операционные расходы и доходы

Более подробную информацию уточняйте у специалистов «БФ Консалтинг». Здесь Вы можете также заказать аутсорсинг бухгалтерских услуг по различным видам деятельности.

Операционные расходы по предоставлению активов

Предоставление активов во временное владение осуществляется по договору аренды. Однако бухгалтерская отчетность арендодателя по-прежнему должна включать данные о предоставляемом имуществе. Исключения — аренда предприятия и лизинг.

Организация-арендодатель, передающая не используемое временно имущество, должна вести его обособленный учет. Для общей записи информации о наличии и движении основных средств (ОС), находящихся в использовании, запасе, на консервации и доверительном управлении, применяется счет 01. Учет передачи ОС в аренду может быть отражен на субсчете «Основные средства, переданные в аренду».

Информация о наличии, движении вложений в материальные ценности, которые компания передает во временное пользование с целью получения дохода, отражается на счете 03.

По обоим счетам аналитический учет ведется с указанием конкретных видов и объектов ОС, материальных ценностей, а также арендаторов. Операционные расходы в бухгалтерском учете должны быть отражены максимально полно.

ОС входят в часть налогооблагаемой базы по налогу на имущество. Начисляет и выплачивает налог арендодатель, так как на его балансе числятся ОС. Данный момент нужно учитывать при определении арендной платы.

Расходы, связанные с участием в уставных капиталах других предприятий

Расчет этих операционных расходов в бухгалтерском учете определяется в соответствии с пунктом 6 ПБУ 10/99. К учету принимают сумму, равную величине оплаты кредиторской задолженности (в денежной или другой форме).

К операционным расходам относят затраты, возникающие вследствие участия в общем собрании акционеров или участников, если речь идет об обществе с ограниченной ответственностью. В качестве примера можно привести средства, выделяемые на командировки.

В ходе проведения ежегодной инвентаризации к операционным расходам в бухгалтерском учете может быть отнесена оплата полученных выписок из реестра акционеров. Хозяйственная операция будет отражена следующей проводкой: дебет счета 91, субсчет 91-2 кредит счета 76 с соответствующим субсчетом.

Все статьи

Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные.

Операционные и внереализационные доходы и расходы

Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Переменные расходырасходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

  • -кровля, половые покрытия, элементы отделки;
  • -сантехника, электрооборудование и арматура,
  • -мебель и пр.

Рис.3.3. Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

Вид расходов Постоянные Переменные
Налоги На недвижимость (на имущество и землю) На оплату труда
Страхование Страхование недвижимости Страхование персонала
Управление Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету Оплата труда управляющего и управленческого аппарата
Маркетинг и работа с арендаторами Исследование рынка, реклама Сопровождение арендных договоров
Энергоснабжение Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению Тепло и электроснабжение
Коммунальные услуги Водоснабжение, канализация, уборка мусора
Эксплуатационные расходы Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а
Обеспечение безопасности Сигнализация Содержание службы охраны

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.

Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.

В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Дляпредприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лицналог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.

Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли. Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки ( для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

— в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

— в виде доли от чистого операционного дохода;

— в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.

— в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами.Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.

Дата публикования: 2015-02-17; Прочитано: 2980 | Нарушение авторского права страницы

Операционные расходы в бухгалтерском учете

Отчет о финансовых результатах (форма N 2)

17. По статье 010 "Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)" (строка 010) показывается выручка от реализации готовой продукции (работ, услуг), доход от продажи товаров и другие доходы, учитываемые на счете 46 "Реализация продукции (работ, услуг)" для определения финансовых результатов от реализации по моменту отгрузки продукции, товаров, выполнения работ и оказания услуг и предъявления покупателям (заказчикам) расчетных документов или иному моменту возникновения права собственности у приобретателя по договору.

Организация, являющаяся плательщиком акцизов, отражает сумму, учтенную по счету реализации в составе выручки и показанную по дебету счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)" и кредиту счета 68 "Расчеты с бюджетом". Порядок исчисления и уплаты акцизов установлен Государственной налоговой службы Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 36 "О порядке исчисления и уплаты акцизов".

КонсультантПлюс: примечание.

Госналогслужбы РФ от 17.07.1995 N 36 утратила силу в связи с изданием Госналогслужбы РФ от 22.07.96 N 43. По вопросу о порядке исчисления и уплаты акцизов в настоящее время см. Госналогслужбы РФ от 10.08.1998 N 47.

Госналогслужбы РФ от 10.08.1998 N 47 утратила силу в связи с изданием МНС РФ от 10.05.2000 N АП-3-03/177, утвердившего Инструкцию МНС РФ от 10.05.2000 N 61.

В случае, если сумма налога на добавленную стоимость (акциза), подлежащая получению от покупателей (заказчиков) по реализованным товарам (работам, услугам) и учтенная по кредиту счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)", больше суммы налога, подлежащей перечислению в бюджет по расчету в соответствии с налоговым законодательством, разница учитывается по кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" на отдельном субсчете.

К обязательным платежам, которые в соответствии с установленным порядком исключаются из выручки при определении результата от реализации, в частности, относятся суммы установленных процентных надбавок к розничным ценам на радиоприемники и телевизоры, вносимые в доход бюджета; экспортные пошлины.

Если договором обусловлен момент перехода права владения, пользования и распоряжения отгруженной продукцией (товарами) и риска ее случайной гибели от организации к покупателю (заказчику) после момента поступления денежных средств в оплату отгруженной продукции (товаров) на расчетный, валютный и иные счета организации в банках либо в кассу организации непосредственно, а также зачета взаимных требований по расчетам, то выручка от реализации такой продукции (товаров) включается в Отчет о финансовых результатах на дату поступления денежных средств (зачета). Аналогичный порядок применяется в отношении выполненных работ, оказанных услуг.

Что включают в себя операционные расходы?

По статье "Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг" (строка 020) отражаются:

организацией, занятой производством продукции, выполнением работ и оказанием услуг, — затраты, связанные с производством продукции, выполнением работ, оказанием услуг (без учета сумм, отражаемых по статье "Управленческие расходы"), относящиеся к реализованной продукции (работам, услугам);

организацией, занятой в торговой, снабженческой, сбытовой и иной посреднической деятельности, — покупная стоимость товаров, выручка от реализации которых отражена по строке 010 формы N 2.

Затраты, связанные со сбытом продукции, а также издержки обращения в данные строки 020 не включаются.

19. По статье "Коммерческие расходы" (строка 030) отражаются:

организацией, занятой производством продукции, выполнением работ и оказанием услуг, — затраты по сбыту, учитываемые на счете 43 "Коммерческие расходы" и относящиеся к реализованной продукции (работам, услугам);

организацией, занятой в торговой, снабженческой, сбытовой и иной посреднической деятельности, — издержки обращения, учитываемые на счете 44 "Издержки обращения" и приходящиеся на проданные товары.

20. По статье "Управленческие расходы" (строка 040) отражаются суммы, учтенные на счете 26 "Общехозяйственные расходы" в соответствии с установленным порядком и списываемые с него при определении финансовых результатов непосредственно в дебет счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Принятие в учетной политике организации порядка списания общехозяйственных расходов непосредственно в дебет счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)" допускается начиная с 1 января 1996 года.

В случае, если организацией не принят в учетной политике вышеуказанный порядок списания общехозяйственных расходов, то доля их, относящаяся к реализованной продукции (работам, услугам) отражается по статье "Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг".

21. По статьям "Проценты к получению" (строка 060) и "Проценты к уплате" (строка 070) отражаются суммы причитающихся (подлежащих) в соответствии с договорами к получению (к уплате) дивидендов (процентов) по облигациям, депозитам и т.п., учитываемых в соответствии с правилами бухгалтерского учета на счете 80 "Прибыли и убытки". При этом организация, имеющая финансовые вложения в ценные бумаги других организаций, доходы, подлежащие получению по акциям по сроку в соответствии с учредительными документами, отражает по статье "Доходы от участия в других организациях" (строка 080).

По статье "Доходы от участия в других организациях" (строка 080) отражаются также доходы, подлежащие получению от участия в совместной деятельности без образования юридического лица (по договору простого товарищества).

22. По статьям "Прочие операционные доходы" (строка 090) и "Прочие операционные расходы" (строка 100) отражаются данные по операциям, связанным с движением имущества организации (основных средств, запасов, ценных бумаг и т.п.). К ним, в частности, относятся: реализация основных средств и прочего имущества, списание основных средств с баланса по причине морального износа, сдача имущества в аренду, содержание законсервированных производственных мощностей и объектов, аннулирование производственных заказов (договоров), прекращение производства, не давшего продукции. При этом доходы, причитающиеся по этим операциям, и затраты, связанные с получением этих доходов, показываются по строкам 090 и 100 развернуто (не сальдируются). В случае компенсации затрат на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов, по аннулированным производственным заказам (договорам), прекращенному производству, не давшему продукцию, соответствующие суммы показываются по статье "Прочие операционные доходы".

В случае выбытия амортизируемого имущества по строке 090 отражается его остаточная стоимость.

Кроме того, в составе операционных доходов и расходов отражаются результаты переоценки имущества и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте (курсовые разницы), в соответствии с действующим порядком, а также сумма причитающихся к уплате отдельных видов налогов и сборов за счет финансовых результатов в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком.

Данные по операционным доходам показываются за минусом сумм налога на добавленную стоимость, отраженным на счетах 47 "Реализация и прочее выбытие основных средств" и 48 "Реализация прочих активов".

23. По статьям "Прочие внереализационные доходы" (строка 120) и "Прочие внереализационные расходы" (строка 130) показываются результаты от операций, не нашедших отражения в предыдущих статьях формы N 2 "Отчет о финансовых результатах".

По статье "Прочие внереализационные доходы", в частности, отражаются кредиторская и депонентская задолженность, по которой срок исковой давности истек; суммы, поступившие в погашение дебиторской задолженности, списанной в прошлые годы в убыток как безнадежной к получению; присужденные или признанные должником штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушение хозяйственных договоров, а также суммы, причитающиеся в возмещение причиненных убытков в связи с нарушением хозяйственных договоров; суммы страхового возмещения и покрытия из других источников убытков от стихийных бедствий, пожаров, аварий, других чрезвычайных событий; прибыль прошлых лет, выявленная в отчетном году; зачисление на баланс имущества, оказавшегося в излишке по результатам инвентаризации, и т.п.

По статье "Прочие внереализационные расходы" показываются суммы уценки производственных запасов, готовой продукции и товаров в соответствии с установленным порядком; убытки от списания дебиторской задолженности, по которой срок исковой давности истек; долги, нереальные для взыскания; присужденные или признанные организацией штрафы, пени, неустойки и другие виды санкций за нарушение хозяйственных договоров, а также по возмещению причиненных убытков; убытки по операциям прошлых лет, выявленные в отчетном году; потери от стихийных бедствий, убытки в результате пожаров, аварий, других чрезвычайных событий; убытки от списания ранее присужденных долгов по недостачам и хищениям, по которым возвращены исполнительные документы с утвержденным судом актом о несостоятельности ответчика; убытки от списания недостач материальных ценностей, выявленных при инвентаризации; судебные издержки и т.п.

24. По статье "Налог на прибыль" (строка 150) показывается отраженная в бухгалтерском учете сумма налога на прибыль (доход), исчисленная в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации порядком.

25. По статье "Отвлеченные средства" (строка 160) приводится сумма, учтенная в течение отчетного периода по дебету счета 81 "Использование прибыли":

причитающиеся платежи в бюджет за счет прибыли (кроме налога на прибыль) и учитываемые на счете 81 "Использование прибыли";

отчисления на образование резервных фондов, фондов накопления и потребления;

отчисления на благотворительные цели;

отчисления в соответствующие фонды, если их образование предусмотрено учредительными документами и принятой учетной политикой. В случае, когда организация не образует указанные фонды, по данной статье отражаются соответствующие расходы, подлежащие отнесению за счет прибыли, остающейся в распоряжении организации (за исключением расходов, носящих характер капитальных вложений и иных долгосрочных финансовых инвестиций);

причитающиеся к оплате суммы процентов по ссудам банков, полученным на восполнение недостатка оборотных средств (указанная ссуда является целевой и выдается по специальному кредитному договору с учреждением банка, в котором предусматриваются конкретные условия выдачи ссуды и мероприятия, подлежащие проведению в целях восстановления утраченных оборотных средств), на приобретение основных средств, нематериальных и иных внеоборотных активов, а также суммы оплаты процентов по средствам, взятым взаймы у других организаций;

другие отвлечения, в частности, подлежащие внесению в бюджет согласно законодательству Российской Федерации штрафные санкции и расходы по возмещению ущерба (в результате несоблюдения требований по охране окружающей среды от загрязнений и иных вредных воздействий, несоблюдения санитарных норм и правил, получения необоснованной прибыли вследствие завышения цен на продукцию (работы, услуги), сокрытия (занижения) прибыли или иных объектов налогообложения, другие виды штрафных санкций, подлежащих внесению в бюджет).

Следует иметь в виду, что организация самостоятельно определяет направления использования прибыли, остающейся в ее распоряжении, если иное не установлено учредительными документами и принятой учетной политикой.

При заполнении строк 050, 110 и 140 Отчета о финансовых результатах сумма убытка отражается со знаком минус.

Операционные затратыили операционные расходы (англ. OPEX, сокр. от operating expense, operating expenditure, operational expense, operational expenditure) — повседневные затраты компании для ведения бизнеса, производства продуктов и услуг.

Сумма операционных расходов (англ. OPEX) и капитальных расходов (англ. CAPEX) составляют расходы компании, которые не включаются в прямую себестоимость продуктов или услуг, которые предлагает рынку данная компания. Например, покупка копировального аппарата относится к капитальным затратам, а покупка бумаги, тонера, электроэнергии, оплата ремонта и обслуживания этого устройства относятся к операционным расходам. В целом для бизнеса, операционные расходы включают в себя и оплату труда персонала, затраты на аренду помещений, коммунальные платежи и т. д.

Операционные затраты (повседневные расходы компании на организацию продаж, администрирования, НИОКР и т. д.) противопоставляются прямым затратам — расходам компании на непосредственное создание товаров и услуг. Другими словами, прямые затраты — это сумма денег, которые компания тратит на превращение сырья или комплектующих в готовую продукцию.

В отчёте о прибылях и убытках операционные затраты указываются в привязке к периоду времени, в которые они были понесены — месяц, квартал или год.

Операционные издержки — издержки, связанные с заключением сделок и отражающие затраты: 
— на выбор партнера; 
— на подписание соглашений и контроль исполнения; 
— на адаптацию к происходящим изменениям; 
— на совершенствование квалификации отдельных работников; 
— на предупреждение мошенничества; 
— на случай неожиданных потрясений.

Операционные издержки (НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ) — (indirect costs; operating costs; overhead costs) Затраты на производство товаров и услуг, не являющиеся прямыми издержками (direct costs), то есть затраты, осуществляемые помимо расходов на сырье и рабочую силу, используемые в производстве данных товаров и услуг. Косвенные издержки подразделяются на постоянные (fixed costs) и переменные (variable costs). К первым относятся такие, величина которых не меняется при изменении масштабов производства, например, рентные платежи за предприятие, амортизационные отчисления за здания и оборудование. Ко вторым – такие, величина которых зависит от изменения масштабов производства, например, расходы на топливо и электроэнергию.

(oncosts) Стоимость изделия или услуги сверх прямых издержек (direct costs).

Операционные убытки — разница между доходами от основной деятельности компании и соответствующими расходами и издержками, за исключением дохода, полученного не от основной деятельности предприятия, и подсчитываемая до вычетов из дохода; синонимы — чистая операционная прибыль (издержки) (net operating profit (or loss)), операционный доход (издержки). (operating income (or loss)) и чистый операционный доход (издержки) (net operating income (or loss)).

Service Temporarily Unavailable

Вычеты из дохода — это группа статей, составляющих заключительную часть отчета компании о доходах, которые необходимы в ходе нормальной коммерческой деятельности и обычно вычитаются для подсчета чистого дохода. По сути они являются скорее расходами, не зависящими от ежедневной деятельности компании, чем расходами, зависящими от нее. Включают уплату процентов; амортизационные отчисления; расходы на облигации; подоходный налог; потери в результате продажи производственных мощностей, подразделений, основных объектов собственности; корректировку результатов прошедшего года; резервы, выделяемые на вероятные расходы; бонусы и другие периодические распределения прибыли среди управляющих работников и служащих; списания нематериальных активов; корректировки, возникающие в результате крупных изменений в методах бухгалтерского учета, таких, как основа оценки товарного запаса; расходы в результате пожара, наводнения и иные чрезвычайные расходы; убытки, понесенные на иностранных биржах; другие материальные и разовые расходы.

Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Переменные расходырасходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта.

Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

  • -кровля, половые покрытия, элементы отделки;
  • -сантехника, электрооборудование и арматура,
  • -мебель и пр.

Рис.3.3.

Что включают в себя операционные расходы

Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

Вид расходов Постоянные Переменные
Налоги На недвижимость (на имущество и землю) На оплату труда
Страхование Страхование недвижимости Страхование персонала
Управление Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету Оплата труда управляющего и управленческого аппарата
Маркетинг и работа с арендаторами Исследование рынка, реклама Сопровождение арендных договоров
Энергоснабжение Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению Тепло и электроснабжение
Коммунальные услуги Водоснабжение, канализация, уборка мусора
Эксплуатационные расходы   Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а
Обеспечение безопасности Сигнализация Содержание службы охраны

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.

Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.

В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Дляпредприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лицналог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.

Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли. Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки ( для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

— в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

— в виде доли от чистого операционного дохода;

— в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.

— в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами.Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.

Дата публикования: 2015-02-17; Прочитано: 2979 | Нарушение авторского права страницы