Оспаривание результатов кадастровой стоимости

Содержание

Ассоциация «СРОО «Экспертный Совет» (далее – Ассоциация) продолжает рубрику «От первого лица», в которой публикуются интервью с коллегами в оценочной и экспертной деятельности.

В последние несколько лет значительная часть работы региональных Оценщиков относилась к оспариванию кадастровой стоимости. В рамках оспаривания происходит проверка отчетов об оценке, которая выполняется членами Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссии по оспариванию). В адрес Комиссий по оспариванию от Оценщиков и потребителей оценочных услуг звучит множество претензий, а с членами Комиссий связано множество «городских легенд».

Ассоциация взяла интервью у Пьянова Сергея Владимировича – члена Комиссии по оспариванию по Тверской области.

Член Комиссии по оспариванию по Тверской области С.В. Пьянов

– Сергей, расскажите о своем опыте в оценочной деятельности?

К оценочной деятельности я имею отношение с 1998 года.  В то время я работал в городской администрации в составе группы, которая вела пилотный проект по налогообложению недвижимости на территории г.Твери.  Для участия в этом проекте я целенаправленно получил оценочное образование, а также прошел курсы по массовой оценке недвижимости, которые вел сам Джозеф К.

Эккерт, один из наиболее авторитетных специалистов в этой сфере деятельности. Спустя какое-то время я понял перспективность оценочной деятельности и целиком посвятил себя именно этому направлению. Уже более 17 лет я являюсь практикующим оценщиком. На данный момент работаю зам. директора в ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА» и  вхожу в Экспертный совет Ассоциации.

Я постоянно повышаю свою квалификацию: посещаю различные профильные семинары, конференции и другие аналогичные мероприятия.

В последние годы в свободное время занимаюсь образовательной деятельностью – теперь уже веду сам занятия по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» и программе профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка».

– Как долго Вы работаете в Комиссии по оспариванию по Тверской области? Как вы туда попали?

Я являюсь членом Комиссии с момента ее образования, с 2012 г., т.е. уже порядка 5 лет.

В состав Комиссии я был включен от Национального совета по оценочной деятельности. На тот момент я был одним из тех немногих оценщиков в Тверском регионе, которые имели опыт работы и в кадастровой, и в индивидуальной оценке.

– Расскажите, как работает Комиссия? Как распределены обязанности между ее членами? Что не очевидно Оценщику и Заявителю?

Расскажу, как организована работа в нашей Комиссии. В других регионах могут быть отличия.

Комиссия состоит из 4 человек: в нее входят представители от территориального отделения Росреестра и филиала Кадастровой палаты по Тверской области, регионального Министерства имущественных отношений и я как представитель НСОД.  Также в заседаниях Комиссии регулярно участвуют представители городской администрации.

Примерно за неделю до очередного заседания всем членам Комиссии рассылаются отчеты об оценке, которые выносятся на рассмотрение. Со своей стороны я проверяю предоставленные отчеты на предмет соответствия их оценочному законодательству и полученных в них результатах сложившемуся уровню рыночных цен на дату оценки. Комиссия ведет непрерывный мониторинг рыночных цен, в том числе и ретроспективных. Поэтому, как правило, в отношении величины стоимости, определенной в отчете, у Оценщика и членов Комиссии не возникает каких-либо споров. Хотя порою разгораются очень эмоциональные дискуссии по этому поводу.

У некоторых Оценщиков складывается не совсем верное впечатление о том, кто именно проверяет их отчеты в Комиссии. До меня даже доходят слухи о том, что я якобы чуть ли не единолично принимаю решение о соответствии отчета об оценке оценочному законодательству и полученной в отчете стоимости рыночному уровню цен на сопоставимые объекты недвижимости. Это не так.

Не знаю, открою ли я секрет, но замечания (при их наличии) по отчетам об оценке готовлю не только я. Каждая из организаций, представленных в Комиссии привлекает к проверке отчетов внешних профессиональных оценщиков. На заседаниях анализируется весомость замечаний и их возможное влияние на итоговую величину рыночной стоимости.

Естественно, не всегда мнения у членов Комиссии совпадают и, конечно же, не всегда решения принимаются единогласно. Тем не менее процесс голосования у нас открыт, поэтому и собственники объектов, и их представители, и сами Оценщики видят кто и как голосует.

Пользуясь случаем хотел бы обратиться к Оценщикам, которые хотят принять участие в процессе оспаривания. Приходите на заседания Комиссии, отстаивайте свои отчеты. Ведь зачастую вопросы, которые возникают у членов Комиссии, являются дискуссионными. В этом случае пояснения исполнителя отчета могут снять ряд вопросов, что будет способствовать принятию Комиссией положительного решения по оспариванию.

На заседаниях помимо членов Комиссии и секретаря, присутствуют и другие представители заинтересованных сторон. Среди них и юридическая служба Росреестра и представители комитета по управлению имуществом области. Всегда приветствуется присутствие представителей муниципальных образований, на территории которых происходит оспаривание кадастровой стоимости. Это позволяет выслушать мнения двух противоположных сторон. Очень часто представители муниципальных образований не просто эмоционально выражают свое несогласие с результатом отчета по оспариванию кадастровой стоимости (оперируя цифрами из бюджетов), а приводят веские и обоснованные аргументы, которые указывают на его некорректность (и в части его соответствия законодательству, и в части определенного уровня рыночной стоимости).    

– Как Вы обычно голосуете: «за» или «против»?

Это зависит от качества предоставленного отчета. Если в отчете присутствуют существенные нарушения, естественно, голосую против. Хочу подчеркнуть, что члены Комиссии прежде всего обращают внимание на те ошибки, которые оказывают (могут оказать) существенное влияние на итоговою величину рыночной стоимости. Т.е. оформительские изъяны по отчету в качестве причин для отказа на нашей Комиссии не рассматриваются.

– Назовите основные претензии к отчетам об оценке со стороны Комиссии?

Как правило это математические или методические ошибки, в т.ч. некорректный подбор аналогов или отсутствие обоснования выбора аналогов. Часто на Комиссии возникают дискуссионные вопросы, касающиеся методологии. С большим удовольствием участвую в обсуждениях несмотря на то, что в этом случае продолжительность работы Комиссии значительно увеличивается.

–  Как меняется работа Комиссии за последнее время?

Вы знаете, я бы не сказал, что что-то кардинально меняется в работе Комиссии. Разве, что объем рассматриваемых отчетов растет с каждым годом.  

По сравнению с первыми месяцами работы Комиссии решения, которые мы принимаем, стали более взвешенными и обоснованными. Причем инициатива по улучшению качества работы Комиссии исходит непосредственно от руководства головного и территориального управлений Росреестра. Уверен, что немаловажную роль в этом сыграла Комиссия Общественного Совета при Росреестре по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости, которая мониторит работу Комиссий по оспариванию.

После отмены обязательной экспертизы в СРОО объем нашей работы заметно увеличился, при этом качество поступающих отчетов – снизилось.

– Ощущаете ли вы административное давление со стороны Администрации региона, территориального управления Росреестра или муниципальных образований?

Не могу отвечать за других членов Комиссии, но непосредственно на меня такое давление не оказывается.  В процессе заседаний, как правило, звучат обоснованные замечания, касающиеся непосредственно качества подготовленного отчета об оценке – именно они и являются основанием для отказа по оспариванию.

– Со стороны профессионального оценочного сообщества звучат претензии к работе Комиссий по оспариванию. Есть ли действенные инструменты защиты лиц, права и законные интересы которых были нарушены решением Комиссии?

Вы знаете, в последнее время "недовольных" Оценщиков стало заметно меньше. Представители Тверской Комиссии регулярно принимают участие в «круглых столах», которые проходят по инициативе оценочного сообщества.

Решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости

На первых встречах оценщики задавали большое количество вопросов, связанных с обоснованностью отказов Комиссией. Мы подробно разъясняли свои позиции и решения – и это возымело результат. Оценщики нас услышали, причем услышали не с позиции "что надо делать так, потому что Комиссия так хочет", а с позиции "так делать не надо, потому что члены Комиссии разбираются в оценочной методологии, ориентируются в ценообразовании на рынке недвижимости и убедились в нашей компетентности как экспертов. Последние "круглые столы" показали, что вопросы в большинстве случаев стали касаться процедурной части, и, к сожалению, если честно, превратились в "отчетность о проделанной работе". Ну, это лирическое отступление от вашего вопроса.

Для тех, кто не согласен с решением Комиссии, существует ряд законодательно закрепленных процедур. Физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя Комиссию. Юридические лица, которые уверены в корректности предоставленного ими отчета, после отказа Комиссии так же могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Существует также возможность оспорить решение Комиссии в судебном порядке, но за пять лет с момента создания нашей региональной Комиссии подобных прецедентов не было, хотя «угроз» провести такую процедуру в ходе заседаний Комиссии прежде всего в начале ее деятельности было озвучено много. Вероятно, это лучший показатель корректности и обоснованности принятых Комиссией решений.

Основная часть вопросов, возникающих у Комиссии в отношении представленного отчета, отражается в протоколе. К сожалению, не все, что было озвучено на заседании, включается в протокол, т.к. зачастую в него физически невозможно включить некоторые материалы, обосновывающие позицию экспертов (скрин-шоты рыночных данных электронных страница, аналитические материалы).  Поэтому я предлагаю всем Оценщикам присутствовать на заседаниях Комиссии и обязательно отстаивать свои отчеты.

Единственная структура (мне известная), который занимается анализом замечаний к работе Комиссии и формирует системные предложения по улучшения качества их работы – Комиссия по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. Например, широко известен случай, когда она способствовала отмене противоправного решения Комиссии по оспариванию в Курской области.

–  Ну и последний вопрос: как оплачивается Ваш труд в Комиссии?

Вы, наверное, удивитесь, но работа в Комиссии никак не оплачивается. Все происходит на общественных началах. Как практикующий оценщик я заинтересован в том, чтобы оценочная деятельность в нашем регионе активно развивалась. Работая в Комиссии, у меня есть возможность обменяться опытом с моими коллегами-оценщиками, принять участие в обсуждении дискуссионных вопросов и, в конце концов, внести свою лепту в отстаивание интересов оценочного сообщества.

Мы благодарим С.В. Пьянова за конструктивную беседу и желаем ему дальнейшего профессионального развития. Мы очень рады, что С.В. Пьянов является членом нашей Ассоциации и у нас есть возможность сотрудничать с профессиональными оценщиками такого уровня.

Интервью брала пресс-секретарь Ассоциации Потоцкая Арина.

Материалы по теме:

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

03.11.2015

  • Постановлением Правительства Курганской области от №479 утверждена новая государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, в апреле 2015 года сведения данной оценки внесены в ГКН. Предыдущая оценка данных земель утверждена в 2007 году.
  • Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в частности, при Управлении Росреестра по Курганской области.
  • Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным.
  • Однако, для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено Комиссией в течение месяца с даты его поступления.
  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в Комиссию в период с даты внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей Закона об оценке, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. Согласно ст. Закона об оценке решения комиссии можно оспорить в суде.

На территории Курганской области в настоящее время не подлежат рассмотрению Комиссией результаты государственной кадастровой оценки земель (населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений, промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов, а также лесного фонда).

  • Например, если земельный участок с категорией земли населенных пунктов образован в 2014 году, его кадастровая стоимость может быть оспорена на Комиссии.
  • Или в случае если кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Курганской области от № 454, но в последующем путем подачи заявления в Кадастровую палату внесены изменения, повлекшие за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии со ст. Закона об оценке, то на такой объект тоже возможно подать заявление об установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2014 году проведено 8 заседаний.

Всего поступило:

  • 54 заявления (2 заявления в отношении объектов капитального строительства, 52 – по земельным участкам),
  • из которых не принято к рассмотрению Комиссией – 30, принято – 24.

В 2015 году состоялось 16 заседаний.

В Комиссию поступило:

  • 83 заявления, в том числе 5 заявлений в отношении объектов капитального строительства,
  • 78 – по земельным участкам.

Значительное большинство заявлений в Комиссию подано по основанию — «установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость».

  • На заседаниях рассмотрены заявления и документы к ним на 75 земельных участков и 4 объекта капитального строительства, из них 62 земельным участкам и 3 объектам капитального строительства установлена кадастровая стоимость в размере рыночной.
  • Суммарная кадастровая стоимость объектов недвижимости до оспаривания – 1 778 054 435,69 руб., по результатам оспаривания – 623 969 887,91 руб.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в ГКН, в том числе на определенную дату, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, сведения о кадастровой стоимости можно заказать в разделе предоставления государственных услуг в электронном виде на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Обжалование отказа комиссии Росреестра в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости

Просмотреть сведения о кадастровой стоимости объекта можно с помощью электронного сервиса Росреестра "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" или путем обращения к сервису Публичная кадастровая карта, которая расположена также на сайте Росреестра.

Статью разместила гос. служба «Управление Росреестра по Курганской области»

#Загородная недвижимость #Юридический справочник

Читайте также

Коммунальная квартира: вопросы и ответы

Отдел ведения и повышения качества данных ЕГРН Управления Росреестра по Курганской области отвечает на вопросы зауральцев, касающиеся пакета документов на комнаты в коммунальных квартирах и купли-продажи такой недвижимости.

Если соседи выдвинули забор на улицу: как противостоять

Каждый месяц в Управлении Росреестра по Курганской области проходит тематическая «горячая линия» по разным направлениям деятельности ведомства. В июле она была посвящена вопросам государственного земельного надзора. Публикуем самые интересные и актуальные вопросы и ответы на них.

Налог есть, собственности нет…

Мой отец пользовался гаражом в г. Кургане, выплатил за него паевые взносы. В 2012 году он обнаружил, что гараж разобран, по этому факту обратился в полицию с заявлением, которое у него не приняли, обосновав тем, что он не является собственником данного объекта. Однако в налоговых органах есть сведения о том, что гараж числится за моим отцом, налоги начисляются. Помогите разобраться: собственник мой отец или нет?

Протоколы и решения заседаний комиссии

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать.

Статьей 24 Закона №237-ФЗ о государственной кадастровой оценке на территории Российской Федерации установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее — переходный период) к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов.

В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года.

На территории Республики Коми в 2018 году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Только в отношении данных земельных участков, оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться по правилам Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценки после принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, который должен вступить в силу 1 января 2019 года.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 135-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой оценки прописана в Федеральном Законе №135 и в Федеральном законе №237. Проанализировав данные законодательные акты, стоит выделить некоторые изменения в процедуре оспаривания.

 

ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»

ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»

Кто может оспаривать результаты

Юридические лица, физические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления

Где оспариваются результаты кадастровой оценки

Комиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц обязательно предварительное обращение в комиссию.

Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Нет четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.

Формирование комиссии

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации

Комиссия создается уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ

Основания для пересмотра результатов ГКО в комиссии

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; ·

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость,

— заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.

Сроки рассмотрения

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Тоже. При этом Комиссия в течение 3х рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости в бюджетное учреждение.

Кадастровая стоимость недвижимости может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке.
С принятием Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) на законодательном уровне произошло закрепление порядка осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административным истцом в суд могут быть заявлены следующие требования:

— об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

— об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. В принятии таких административных исковых заявлений судом или будет отказано, или они подлежат возвращению.

Административное исковое заявление подается в Верховный Суд республики, краевой, областной суд, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаются:

-юридическими и физическими лицами, владеющими объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

— лицами, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;

— органами государственной власти, местного самоуправления — в отношении объектов государственной или муниципальной собственности;

— федеральными органами исполнительной власти — в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

— бывшими собственниками объекта недвижимости, если результатом кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица, как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление;

— участниками долевой собственности на недвижимое имущество (независимо от согласия других сособственников недвижимости);

— арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта кадастровой недвижимости;

— лицами, имеющими исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы определены в ст. 246 КАС РФ, а также с 1 января 2017 г. в ч. 9 ст. 22 нового Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

К заявлению об оспаривании прилагаются:

— выписка их Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Также следует учитывать общие требования, предъявляемые к административному исковому заявлению (ст. ст. 125, 126 КАС РФ).

В административном исковом заявлении административный истец должен привести сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (п. 4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ), в противном случае административное исковое заявление может быть оставлено судом без движения, а в случае не устранения недостатков — без рассмотрения.

Общая информация

Под «оспариванием» понимается установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Данная процедура регламентирована следующими основными документами:

  • Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.19);
  • Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

В процессе оспаривания кадастровой стоимости важная роль отводится Оценщику, который готовит отчет об оценке рыночной стоимости соответствующего объекта оценки. С конца 2011 года оценка для целей оспаривания стала одним из важных направлений деятельности Оценщиков по всей территории России. В настоящем разделе представлена подборка материалов по оспариванию результатов кадастровой оценки, которая может быть полезна как Оценщикам и Заказчикам услуг по оценке, так и другим заинтересованным лицам. 

Ассоциация, действуя в интересах Оценщика, оказывает всестороннюю методическую поддержку по вопросам оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

По результатам обобщения наиболее частых вопросов подготовлены аналитические и методические материалы:

Почему возникает необходимость оспаривания

1. Отсутствие достаточных и достоверных исходных данных по аналогичным объектам. Рынки недвижимости многих регионов не достаточно развиты.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

В отдаленных районах субъектов РФ практически не найти информацию о сделках, либо она носит разрозненный и противоречивый характер.

2. Отсутствие информации о всех значимых ценообразующих факторах объектов оценки. Информация об объектах недвижимости, учитываемая в базе данных Росреестра, носит весьма ограниченный характер. Однако при проведении массовой оценки оценщик основывается главным образом на ней.

3. Недостаточный профессионализм исполнителей. Проведение аукционов по кадастровой оценке привело к массовому ценовому демпингу и притоку оценщиков, не имеющих необходимой квалификации и опыта кадастровой оценки. В отчетах об определении кадастровой стоимости зачастую используется некорректная методология или излишне упрощенная модель ценообразования. Фактически на стоимость объекта существенно влияет около десятка разных характеристик, при этом в модель иногда попадает около 3-4 фактора.

4. Участие административного ресурса. Местные органы власти, являясь заинтересованными лицами, зачастую оказывают давление на оценщика, что может негативно влиять на результат.

Подробнее читайте:

Мониторинг работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также оспаривания результатов кадастровой оценки через суд

По состоянию на 22.11.2012 Комиссии были созданы в 80 субъектах Российской Федерации.

В соответствии с законодательством об оценочной деятельности информация о результатах рассмотрения заявлений Комиссиями (протоколы и решения Комиссий, обобщенная информация) размещается в подразделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» раздела «Кадастровая оценка» интернет-сайта Росреестра. 

Из субъектов Российской Федерации, где Комиссии уже созданы, заявления рассматривались в 15 Комиссиях.

Всего в Комиссии поступило 1736 заявлений по 2361 объектам недвижимости, из них рассмотрено – 1700; из которых отозвано – 20; возвращено – 249; положительно рассмотрено – 1167; в удовлетворении заявленных требований отказано – 104; отклонено – 160.

Подробности в материале Анализ работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 

Полезные ссылки по теме «Оспаривание результатов кадастровой оценки»:

Прочие материалы по теме:

РОСРЕЕСТР информирует: Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости в досудебном порядке?

РОСРЕЕСТР информирует: Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости в досудебном порядке?

Подробно об этом рассказывает Надежда Акчурина, главный специалист-эксперт отдела кадастровой оценки недвижимости, землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Саратовской области.

Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также изменениями, внесенными в 2010 году в Земельный кодекс РФ, обусловлена возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в досудебном порядке.

В частности, в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон) была включена глава, регулирующая порядок формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, порядок определения кадастровой стоимости, порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости и т.д., а также порядок рассмотрения споров в специальной комиссии.

Приказом Росреестра от 24.10.2012 № П/451 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Саратовской области» создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении (далее – Комиссия) на территории Саратовской области.

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Комиссия сформирована в соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Комиссии:

— физическими и юридическими лицами, если результаты оценки затрагивают права и обязанности этих лиц;

— органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В настоящее время оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течение шести месяцев с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости. При этом следует отметить, что на сегодняшний день Государственной Думой РФ в первом чтении принят законопроект № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в части совершенствования государственной кадастровой оценки)», которым предложено увеличить срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки с нынешних шести месяцев до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов очередной оценки, но не позднее пяти лет.

Сведениями о дате внесения кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости, а также сведениями о дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (о дате определения кадастровой стоимости), располагает Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Саратовской области.

В Комиссии кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссией рассматриваются споры о результатах определения кадастровой стоимости, полученных в результате работ по государственной кадастровой оценке, выполненных в соответствии с договорами, заключенными по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ от 22.07.2010 (т.е.

после 25.09.2010).

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заинтересованное лицо вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

-нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

— отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, о соответствии такого отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано без приложения необходимых документов, или с нарушением сроков, или ранее в отношении объекта недвижимости, указанного в таком заявлении, Комиссией принято решение об определении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, оно не принимается к рассмотрению.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Решение Комиссии можно оспорить в арбитражном суде.

Информация о создании и работе Комиссии, образцы заявлений в комиссию и перечень необходимых документов, прикладываемых к заявлению, размещены на официальном сайте Росреестра в Интернете по адресу: www.rosreestr.ru («Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости»), www.to64rosreestr.ru (раздел «Кадастровый учет» в подразделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости»), а также в Управлении Росреестра по Саратовской области.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Пленум Верховного суда РФ пояснил, как оспаривать кадастровую стоимость недвижимости

Документ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28

Комментарий

В настоящее время нередки судебные тяжбы о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости. Это обусловлено (в том числе) тем, что такая стоимость применяется для целей расчета земельного налога и налога на имущество организаций (в отношении отдельных объектов недвижимости). К примеру, одним из требований истцов является установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Отдельные вопросы оспаривания кадастровой стоимости регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ).

Наряду с этим с 15 сентября 2015 года рассмотрение подобных дел в судах будет регулироваться новым Кодексом административного судопроизводства (далее – Кодекс).

Верховный Суд РФ в постановлении от 30.06.2015 № 28 (далее – постановление № 28), оценив законодательные нормы, пояснил нижестоящим судам, как нужно руководствоваться такими положениями при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и недвижимого имущества. Во многом разъяснения Верховного Суда РФ пригодятся и собственникам (иным правообладателям) данных объектов.

Кто может обратиться за пересмотром кадастровой стоимости?

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта вправе подать как организации, так и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (ч. 1 ст. 245 Кодекса, ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). Верховный Суд РФ уточнил, что это право принадлежит (п. 6 постановления № 28):

  • лицам, владеющим недвижимостью на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Если в собственности находится лишь определенная доля объекта, для подачи заявления согласие иных собственников не требуется;
  • бывшим собственникам недвижимости, если результаты кадастровой оценки влияют на обязанность по исчислению и уплате налогов в налоговом периоде, в котором они обращаются с таким заявлением;
  • арендаторам недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также лицам, имеющим исключительное право на выкуп или аренду данного имущества, если арендная плата или выкупная цена рассчитываются исходя из кадастровой стоимости недвижимости;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и (или) организаций, если арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а собственник дал согласие (оформленное в письменном виде) на ее пересмотр.

Каков порядок обращения с иском?

Прежде чем подать иск в суд об оспаривании кадастровой стоимости, необходимо соблюсти досудебную процедуру урегулирования спора. Она подразумевает обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). Данное требование распространяется на юридических лиц. Физические лица могут сразу обращаться с иском в суд (ч. 3 ст. 245 Кодекса, ч. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Верховный Суд РФ указал, что предприниматели также являются физическими лицами, поэтому требование об обязательном предварительном обращении в Комиссию на них не распространяется (п. 9 постановления № 28).

С каким требованием можно обратиться в суд?

В заявлении истец вправе потребовать (ч.

1 ст. 248 Кодекса, ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

  • установить в отношении объекта недвижимости кадастровую стоимость в размере рыночной;

Верховный Суд РФ уточнил, что судебным решением рыночная стоимость может быть определена в размере, отличном от того, которая указана в заявлении истца (п. 24 постановления № 28). Поэтому следует быть готовыми к тому, что по итогам судебного разбирательства интересы истца могут быть удовлетворены не в полном объеме;

  • изменить кадастровую стоимость, если выявлено, что при кадастровой оценке были использованы недостоверные сведения;
  • оспорить решение или действие (бездействие) Комиссии.

Комментируя перечисленные положения, Верховный Суд РФ пояснил, что к недостоверным сведениям, в частности, относятся (п. 13 постановления № 28):

  • технические ошибки;
  • неправильное указание данных в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное установление оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта. Это, к примеру, неверное определение местоположения объекта, его целевого назначения, разрешенного использования земельного участка, неиспользование сведений об аварийном состоянии недвижимости или о его нахождении в границах санитарно-защитных зон (других зон с особыми условиями использования территории).

Помимо этого Верховный Суд РФ отметил, что требования о пересмотре налоговых обязательств и арендных платежей не допускается рассматривать одновременно с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости (п. 5 постановления № 28).

Следовательно, такие требования нужно заявлять в отдельном иске.

С самостоятельным требованием о пересмотре кадастровой стоимости нужно обращаться еще в одном случае: если в ходе рассмотрения дела в суде в государственный кадастр недвижимости внесены результаты очередной кадастровой оценки в отношении спорного объекта. В этом случае изменить уже заявленные требования нельзя. Чтобы оспорить иную кадастровую стоимость, следует представить другое исковое заявление (п. 16 постановления № 28).

В какие сроки допускается обращение в суд?

Заявление в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости, исковое заявление в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости могут быть поданы не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов (ч. 3 ст. 245 Кодекса, ч. 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Верховный Суд РФ указал, что пропуск срока для обращения в суд может быть восстановлен судом после оценки его причин (п. 8 постановления № 28).

Последствия пропуска срока для подачи заявления в Комиссию не были рассмотрены Верховным Судом РФ в комментируемом постановлении. В связи с этим не вполне ясно, является ли пресекательным срок, установленный для досудебного урегулирования спора. Существует риск, что Комиссия не восстановит пропущенный срок, а суд впоследствии не примет заявление организации к рассмотрению (по причине того, что не была соблюдена досудебная процедура пересмотра кадастровой стоимости).

Какие документы нужно приложить к заявлению?

Обращаясь в суд, наряду с исковым заявлением необходимо представить документы, перечисленные в ч. 2 ст. 246 Кодекса, ч. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Напомним, что с 15 сентября 2015 года граждане (в том числе предприниматели) должны дополнительно предъявить документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования (п. 4 ч. 1 ст. 126 Кодекса).

Если в суд обращается организация, потребуется представить документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (п. 6 ч. 2 ст. 246 Кодекса).

Верховный Суд РФ отметил, что для этих целей можно подать один из следующих документов (п. 9 постановления № 28):

  • решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;
  • документ, подтверждающий факт нерассмотрения Комиссией заявления в установленный срок.

Если Комиссия не приняла заявление к рассмотрению в связи с тем, что истец не приложил к нему требуемые документы (например, отчет о рыночной оценке недвижимости), это означает, что досудебная процедура не соблюдена. На этом основании истцу может быть отказано в судебном разбирательстве.

Как применяется установленная судом кадастровая стоимость объекта?

Установленная решением суда кадастровая стоимость объекта применяется по-разному в зависимости от целей, для которых она предназначена. Для этого следует разграничивать налоговые и иные обязательства.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитывается земельный налог (ст. 390 НК РФ). С 1 января 2015 года действует следующая норма: если по решению Комиссии или суда кадастровая стоимость земельного участка признана равной его рыночной стоимости, подобное изменение учитывается при расчете налога (начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости).

(См. абз. 6 п. 1 ст. 391 НК РФ, п. 6 ст. 2, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ).

Верховный Суд РФ разъяснил, что следует понимать под периодом, в котором подано заявление (п. 25 постановления № 28):

  • для организаций – дата обращения в Комиссию (поскольку необходима обязательная досудебная процедура оспаривания кадастровой стоимости);
  • для граждан (в т.ч. предпринимателей) – дата обращения в Комиссию либо в суд.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется до того момента, пока не вступит в силу в порядке, определенном НК РФ, нормативный правовой акт, которым утверждены результаты очередной кадастровой оценки (п. 28 постановления № 28).

Напомним, что по правилам п. 1 ст. 5 НК РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу. Налоговым периодом по земельному налогу является календарный год (п. 1 ст. 393 НК РФ).

Например, организация обратилась в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в рыночном размере в 2015 году. Комиссия оставила заявление без рассмотрения, в связи с чем в этом же году организация подала иск с аналогичным требованием в суд. Суд удовлетворил требование налогоплательщика, сведения о новой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в 2016 году.

Это означает, что по установленной судом кадастровой стоимости земельный налог уплачивается в 2016 году за 2015 год.

Предположим, что впоследствии нормативным правовым актом муниципального образования в отношении этого же земельного участка определена новая кадастровая стоимость. Данный акт был опубликован 15 декабря 2016 года. В соответствии с п. 1 ст. 5 НК РФ он вступает в силу 01.01.2018.

Получается, что установленная судом рыночная стоимость применяется при расчете земельного налога за периоды 2015 – 2017 гг. За 2018 год налог подлежит уплате по новой кадастровой стоимости.

Для иных целей, не связанных с уплатой налогов (в частности, для внесения арендной платы), кадастровая стоимость, установленная судом, применяется с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения изменений в государственный кадастр недвижимости (ч. 3, 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ). Верховный Суд РФ пояснил, что в данном случае руководствоваться ее величиной необходимо до момента внесения в кадастр очередных результатов определения кадастровой стоимости (п. 28 постановления № 28).