Отделимые улучшения

Содержание

Новая редакция Ст. 623 ГК РФ

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества.

1. Возврат арендованного имущества (ст. 622 ГК РФ) относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (ст. 302 ГК РФ).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайной гибели). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (см. ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. Возврат арендованного имущества с улучшениями является отступлением от принципа возврата имущества в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Улучшения, сделанные арендатором в рамках его обязанностей на производство таких улучшений (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ) или обязанностей по содержанию арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ), в любом случае являются собственностью арендодателя. В комментируемой статье речь идет об улучшениях, не являвшихся необходимыми. Согласие арендодателя на производство улучшений также снимает вопрос о неисполнении арендатором своей обязанности.

Судебная практика.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. С этой точки зрения приобретенные арендатором чехлы на автомобильных сиденьях относятся к отделимым улучшениям, а замененные арендатором без особой надобности новые колеса — нет. В здании, например, неотделимыми будут улучшения начиная от дверных ручек, оконных рам, паркета и т.д. и заканчивая пристройками как по горизонтали (крыльцо, веранда, балкон и т.д.), так и по вертикали (новые этажи, мансарды, крыша).

Арендатор, конечно, может "вырвать" все неотделимые улучшения, но имущество в таком случае должно быть приведено в прежнее состояние (так, забирая из здания свои кондиционеры, арендатор должен устранить все отверстия, скобы, проводку и другие следы монтажа как изнутри, так и снаружи помещения). Другое дело, что если заниматься этим после прекращения срока аренды, то арендодатель может или засчитать просрочку возвращения вещи (ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК РФ), или вообще не допустить арендатора до своего имущества.

Другой комментарий к Ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю.

2. С учетом сказанного следует толковать и правило п. 1 комментируемой статьи, хотя в нем не содержится указания на источник финансирования отделимых улучшений. Собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило может быть изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и проч.

Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя, как отделимые, так и неотделимые, — собственность арендодателя.

Отделимые и неотделимые улучшения

Подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). К средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества. Поэтому как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений, — собственность арендодателя (см. п. 4 настоящей статьи).

3. Поскольку, как было сказано ранее, собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, выполненные за счет его средств, то неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств, — собственность арендодателя. Поэтому положения п. 2 и 3 комментируемой статьи направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

4. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатору возмещается стоимость произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений. Однако и это правило знает исключения. Так, при аренде предприятия возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности таких улучшений (см. ч. 2 ст. 662 ГК и комментарий к ней). Впрочем, стороны вправе изменить это правило своим соглашением. В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача неотделимых улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов по улучшению и проч.

Произведенные арендатором за его счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения могут быть столь значительными, что в практике возникает вопрос о судьбе не только улучшений, но и объекта аренды в целом. Так, по материалам одного из арбитражных дел, арендатор получил в аренду находящиеся в федеральной собственности нежилые помещения в разрушенном здании с условием их восстановления за счет собственных средств. В последующем на новый срок был заключен договор аренды восстановленных помещений с правом их выкупа; помещения были переданы в собственность арендатора по договору купли-продажи. Прокурор в защиту государственных интересов обратился с иском о признании сделки недействительной и возврате имущества в государственную собственность. Суд, отказывая в иске, признал, что спорные помещения представляют собой новый объект, возникший в результате выполненных за счет арендатора работ, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и не подлежат возврату в государственную собственность (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 6)).

5. Согласно п. 3 комментируемой статьи неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Данное положение направлено на стимулирование согласованных с арендодателем действий арендатора и недопустимость совершения им таких улучшений, которые, возможно, и целесообразны для данного арендатора, но потребуют устранения при последующем их использовании. Возможность возмещения стоимости подобных улучшений может быть предусмотрена только законом. Примером является правило ч. 1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Что понимается под неотделимыми улучшениями?

Споры по поводу квалификации произведенных улучшений в отношении арендуемого имущества — явление весьма распространенное. Гражданский кодекс, регламентируя вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений, не детализирует, какие улучшения являются неотделимыми, выделяя только один признак — невозможность отделения без вреда для имущества. Однако не всегда стороны имущественных отношений правильно понимают данное предписание законодателя.

Во-первых, неотделимые улучшения не могут полностью изменять как сам объект, так и его назначение. Вот пример сказанного.

Суд пришел к заключению, что спорное строение (площадью 1696,9 кв.м) не является неотделимым улучшением арендованного имущества (площадью 276 кв.м), а представляет собой новый объект — самовольную постройку, поэтому право собственности на спорное имущество не может возникнуть у истца как арендодателя по основаниям ст. 623 ГК; при этом истец не заявляет требования о признании права собственности на спорное имущество как на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции не учел, что спорное строение возникло в результате осуществления арендатором работ по реконструкции и перепланировке строения площадью 276 кв.м, собственником которого является арендодатель. Поскольку истец согласия на проведения таких работ не давал, то их результат — увеличение площади объекта недвижимости — должен расцениваться как неотделимое улучшение арендованного имущества, право собственности на которое приобретает арендатор (истец) в соответствии со ст. 623 ГК.

Предметом заявленного по настоящему делу иска является требование о признании права собственности истца как арендодателя на объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м. При этом в качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на положения ст. 623 ГК.

Из смысла данных положений ст. 623 ГК следует, что речь в них идет о случаях, когда сохранившееся в натуре арендованное имущество было улучшено арендатором. В данном же случае, как установил суд, из материалов дела следует и указывается самим истцом в исковом заявлении, что объект недвижимости площадью 276 кв.м, арендованный арендатором, был снесен арендатором и на его месте возведено новое строение площадью 1696,9 кв.м. Вновь возведенный спорный объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м не может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения арендованного имущества, переставшего существовать (см. постановление ФАС МО от 12.08.2004 N КГ-А40/6871-04-П).

Во-вторых, признаком неотделимых улучшений является невозможность нанесения ущерба арендуемому имуществу, а не созданному в процессе таких улучшений.

Так, свой довод о том, что пристройка является неотделимой, истец обосновал лишь тем, что ее снос повлечет приведение пристройки в негодность. Однако исходя из смысла ст.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

623 ГК, признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда арендуемому имуществу, а не улучшениям (см. постановление ФАС ДО от 19.09.2000 N Ф03-А51/00-1/1629).

Аналогичным образом суд подошел к проблеме определения неотделимости таких вещей, как кондиционер, силовые электрические и телефонные сети. В частности, ст. 623 ГК установлено, что собственностью арендатора признаются только отделимые улучшения арендованного имущества. Для того чтобы выяснить, является ли спорное имущество отделимым или неотделимым улучшением, требуются специальные познания, поэтому судам следовало предложить лицам, участвующим в деле, обсудить целесообразность назначения технической экспертизы для разрешения вопроса о том, могут ли означенные улучшения быть изъяты без вреда для помещений, в которых они находятся, и могут ли эти помещения затем использоваться по своему назначению (см. постановление ФАС МО от 16.07.2002 N КГ-А40/4460-02).

Отказывая в удовлетворении иска в части истребования кондиционера WGH 120, суды первой и апелляционной инстанций определили, что установка кондиционера в арендованном помещении является неотделимым без вреда для арендованного имущества его улучшением, при этом было применено положение ст. 623 ГК (см. постановление ФАС МО от 22.03.2000 N КГ-А40/1032-00).

Суд правомерно отказал арендатору в истребовании у арендодателя вентиляционного оборудования, признав необоснованным довод о том, что спорное имущество является отделимым улучшением арендованного торгового места, поскольку согласно акту экспертизы демонтаж вентиляционного оборудования нанесет вред торговому месту, а следовательно, названные улучшения не являются отделимыми и не подлежат возвращению арендатору (см. постановление ФАС СЗО от 30.06.2006 N А56-10673/2005).

Напротив, улучшения, способные к демонтажу без нанесения ущерба основному имуществу, не являются неотделимыми. Так, суд правомерно заключил, что установленные арендатором в помещении туалета унитазы с бачками в количестве двух штук являются отделимыми улучшениями, а потому иск об истребовании спорного имущества из владения арендодателя в связи с прекращением договора аренды подлежит удовлетворению (см. постановление ФАС СЗО от 20.03.2002 N А56-28425/01).

В-третьих, демонтаж неотделимых улучшений всегда наносит ущерб переданному в аренду имуществу и является основанием для взыскания убытков. Суд правомерно удовлетворил иск о взыскании с арендатора ущерба, причиненного в результате передачи арендодателю арендуемых помещений в состоянии, непригодном для их нормального использования, поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор демонтировал неотделимые улучшения арендованного имущества (см. постановление ФАС СЗО от 16.03.2007 N А56-35682/04).

Дата добавления: 2017-02-25; просмотров: 159 | Нарушение авторских прав

Рекомендуемый контект:


Похожая информация:


Поиск на сайте:


1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к Ст. 623 ГК РФ

1. Под улучшениями следует понимать изменения в состоянии имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности его применения или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного внаем

———————————

2. Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного станка. Вмонтированные в капитальные стены здания трубы и кабели как часть инженерного оборудования — это неотделимое улучшение, так как их невозможно отделить без причинения вреда зданию.

3. Улучшения в арендуемое имущество могут быть результатом специального положительного акта воздействия на него арендатором в целях повышения эффективности его использования. Вместе с тем улучшения, внесенные в арендуемое имущество, могут быть результатом его текущего или капитального ремонта, произведенного арендатором. Но независимо от этого судьба указанных улучшений будет определяться по правилам настоящей комментируемой статьи.

4. Улучшения могут быть результатом реконструкции (переоборудования) арендованной движимой вещи (станка, оборудования и т.п.). В этих случаях, если улучшения не изменяют основного функционального назначения арендованной движимой вещи, их судьба будет определяться по правилам комментируемой статьи. Когда улучшения движимого имущества, осуществленные арендатором, существенны и значительны и по сути приводят к созданию новой движимой вещи, может быть поставлен вопрос об изменении предмета аренды.

5. В случаях когда реконструкция арендованного недвижимого имущества приводит к изменению его функционального назначения, изменению этажности, площади, количества и размеров внутренних помещений и иных его уникальных характеристик как недвижимого имущества, тогда с точки зрения гражданского, градостроительного законодательства, законодательства о государственном кадастре недвижимости, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет место создание иного недвижимого имущества, фактически и юридически отличающегося от прежнего арендованного недвижимого имущества. Вследствие этого при такой реконструкции арендованного недвижимого имущества необходимо решение вопроса о заключении нового или изменении прежнего договора аренды на реконструированное недвижимое имущество. При этом судьба расходов, понесенных на реконструкцию недвижимого имущества, как и судьба связанных с этим улучшений недвижимого имущества, должна определяться условиями договора, регулирующими порядок проведения реконструкции.

6. Если реконструкция арендованного недвижимого имущества преследует цели улучшения качества его инженерно-технического обеспечения, усиления его прочностных параметров и т.п. и не приводит к изменению его функционального назначения и уникальных характеристик как недвижимого имущества, то судьба улучшений, возникших в реконструированном недвижимом имуществе, должна определяться по правилам комментируемой статьи.

7. Исключение из правила п. 3 комментируемой статьи содержится, например, в норме абз. 1 ст. 662 ГК РФ.

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости

Согласно ей арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

8. При применении нормы п. 4 настоящей статьи следует исходить из того, что виды амортизируемого имущества, методы и порядок расчета сумм амортизации определяются в ст. ст. 256 — 259.3 НК РФ. Если будет доказано, что арендованное имущество является амортизируемым и улучшения в нем произведены за счет амортизационных отчислений, сформированных с соблюдением налогового законодательства, то судьба улучшений арендованного имущества должна определяться в соответствии с предписаниями п. 4 комментируемой статьи.

9. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств

———————————

10. Право арендатора на использование арендованного имущества имеет свойство следования (ст. 617 ГК). Правомочие арендатора на истребование стоимости неотделимых улучшений таким свойством не обладает. Поэтому при отчуждении прежним арендодателем имущества, составляющего предмет аренды, новому собственнику требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, должно быть адресовано прежнему арендодателю, с согласия которого были произведены эти улучшения

———————————

11. При признании договора аренды имущества незаключенным или недействительным стоимость неотделимых улучшений должна возмещаться фактическому пользователю, осуществившему данные улучшения, по нормам гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения

———————————

Условия возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

Дюкова Ксения, юрист.

Рассматривая нормы ГК РФ, можно прийти к выводу, что единственным условием возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является наличие согласия арендодателя на их производство. Автор статьи анализирует сформировавшуюся судебную практику, которая позволяет говорить о более широком круге аспектов создания улучшений.

Как известно, имущество — это основа любой производственной деятельности. Однако зачастую компаниям нет необходимости приобретать средства производства в собственность, поскольку существуют иные правовые механизмы их использования, в частности владение и пользование "чужими" вещами на условиях договора аренды. Вместе с тем правовая природа арендных отношений в ряде случаев может стать тормозом производственного и экономического развития хозяйствующего субъекта:

  • с одной стороны, повышение эффективности производства и снижение затрат невозможно без усовершенствования и модернизации имущества;
  • с другой стороны, арендатор неохотно вкладывает инвестиции в имущество, право собственности на которое принадлежит арендодателю.

Институт улучшений арендованного имущества — правовой компромисс, позволяющий учесть интересы обоих контрагентов. Статья 623 ГК РФ предусматривает два правовых режима улучшений:

  • отделимые улучшения — могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, производятся за счет арендатора и являются его собственностью;
  • неотделимые улучшения — не могут быть отделены без вреда для арендованного имущества, являются собственностью арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

На практике определение собственника и распределение затрат при создании отделимых улучшений не вызывает затруднений, в связи с чем останавливаться на рассмотрении данной правовой категории мы не будем.

Наиболее спорным с точки зрения условий возмещения стоимости является производство неотделимых улучшений. На основе анализа нормы ст. 623 ГК РФ можно прийти к выводу, что единственное условие возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества заключается в наличии согласия арендодателя на их производство. Однако сформировавшаяся судебная практика позволяет говорить о более широком круге таких условий. Рассмотрим каждое из них более подробно.

Улучшения изменяют технические и функциональные характеристики арендованного имущества, повышая его эксплуатационные качества и стоимость

Итак, определяющим признаком улучшений арендованного имущества являются особенности результата произведенных работ. Как ни странно, идентификация проводимых арендатором работ в качестве неотделимых улучшений имущества на практике вызывает сложности.

ГК РФ предусматривает ряд механизмов инвестирования в арендованное имущество:

  1. проведение текущего ремонта;
  2. проведение капитального ремонта;
  3. производство отделимых и неотделимых улучшений.

Однако ни ГК РФ, ни иные действующие нормативные правовые акты не определяют понятий "текущий ремонт", "капитальный ремонт", "улучшения арендованного имущества" и не содержат критериев их разграничения, устанавливая лишь правовой режим распределения затрат между сторонами договора аренды. Судебная практика в вопросе толкования указанных понятий также неоднозначна. Остановимся на самых распространенных подходах:

  1. тождество капитального ремонта и неотделимых улучшений.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2005 г. по делу N КГ-А40/12998-04-2 указано: "Суд сделал правильный вывод о том, что работы по капитальному ремонту арендуемых помещений (создание неотделимых улучшений)… с одобрения их собственника".

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 июня 2002 г. по делу N Ф03-А51/02-1/1134 говорится, что "произведенные истцом затраты на улучшение арендованного имущества в виде частично выполненного капитального ремонта суд правомерно в соответствии со ст. 616, 623 ГК РФ возместил за счет ответчика";

  1. определение неотделимых улучшений в качестве последствия капитального ремонта (соотнесение названных категорий как процесса и его результата). ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 18 июня 2002 г. по делу N А56-9963/00 в числе прочего ведет речь о стоимости капитального ремонта "и ставших его результатом неотделимых улучшений";
  2. разграничение капитального ремонта и неотделимых улучшений.

Своим Постановлением от 6 ноября 2001 г. по делу N Ф08-3608/2001 ФАС Северо-Кавказского округа отправил дело на новое рассмотрение со ссылкой на следующее: "Суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие — с производством неотделимых улучшений арендованного имущества. Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку вопросы компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируются статьей 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам статьи 623 ГК РФ".

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14 сентября 2005 г. по делу N А56-4372/04 указано, что "производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия".

Последняя позиция нам представляется наиболее обоснованной. Соответствующий вывод прослеживается исходя из системного толкования разных правовых норм.

Письмо Госстроя РФ от 28 апреля 1994 г. "О правильном толковании терминов "новое строительство", "капитальный ремонт", "реконструкция", "расширение" (далее — письмо Госстроя; в настоящее время утратило силу) дает общее понятие указанных терминов:

  • капитальный ремонт — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания;
  • реконструкция — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта или его назначения.

Очевидно, что капитальный ремонт и реконструкция объектов различаются по своим целям. Капитальный ремонт проводится для устранения неисправностей и восстановления работоспособности имущества, а реконструкция (производство неотделимых улучшений) предполагает изменение существующих характеристик объекта.

Приказ Минфина РФ от 20 июля 1998 г. "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" (далее — Методические указания; в настоящее время утратил силу) также определяет признак, позволяющий разграничить понятия капитального ремонта и реконструкции. В соответствии с п. 72 Методических указаний при капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т.п.). Из п. 73 Методических указаний следует, что затраты на реконструкцию (модернизацию) объектов основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если подобные затраты улучшают (повышают) ранее принятые нормативные показатели функционирования объектов основных средств.

Несмотря на то что письмо Госстроя и Методические указания уже утратили силу, арбитражные суды при рассмотрении споров о возмещении стоимости капитального ремонта и неотделимых улучшений используют приведенные в них определения <1>.

<1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2006 по делу N Ф04-8431/2006(29429-А27-35).

Необходимость четкого разграничения рассматриваемых правовых категорий имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Как было отмечено ранее, основным условием возмещения арендатору стоимости улучшений имущества является факт их согласования с арендодателем. Условия возникновения обязанности арендодателя по возмещению стоимости капитального ремонта иные:

  1. нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта в установленные сроки;
  2. существование неотложной необходимости в проведении капитального ремонта.

Смешение категорий "капитальный ремонт" и "улучшение арендованного имущества" приводит в правоприменительной практике к искажению предусмотренных действующим законодательством РФ условий, необходимых и достаточных для возникновения обязанности арендодателя по возмещению стоимости произведенных работ. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Поволжского округа от 25 января 2007 г. по делу N А12-9721/06-С43. При оценке зачета произведенных ответчиком затрат на осуществленные им ремонтные работы в счет арендной платы суд указал, что "в материалах дела доказательства, свидетельствующие о необходимости в проведении работ, стоимость которых просит зачесть ответчик, и получении согласия арендодателя на их проведение… отсутствуют". В связи с этим суд пришел к выводу об отсутствии обязанности арендодателя по возмещению стоимости работ, произведенных ответчиком.

Произведенные арендатором улучшения имущества в обязательном порядке должны быть согласованы с арендодателем

В силу ст.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора после прекращения договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Этой обязанности арендатора корреспондирует право арендодателя на получение своего имущества в том же состоянии либо состоянии, пригодном для его использования. Изменение состояния и технических характеристик имущества относится к полномочиям распоряжения, т.е. соответствующее право принадлежит исключительно собственнику и должно осуществляться арендатором с согласия собственника.

Сформировавшаяся арбитражная практика однозначно свидетельствует об отсутствии права арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 27 июля 2004 г. по делу N Ф04-5208/2004(А27-3253-11) указал: "В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит". Аналогичный вывод содержится и в иных судебных актах <2>. Согласование улучшений арендованного имущества с арендодателем должно содержать фиксацию следующих фактов:

<2> См., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2007 по делу N А43-8642/2006-41-219; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2004 по делу N Ф04/978-162/А03-2004; Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2004 по делу N А65-5876/2003-СГ2-6.

  • осуществление арендатором улучшений арендованного имущества за свой счет;
  • согласование с арендодателем перечня и стоимости улучшений арендованного имущества.

ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 4 мая 2000 г. по делу N А43-2562/99-19-12) рассматривал исковое заявление арендатора к арендодателю о взыскании стоимости капитального ремонта арендованных помещений и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Исковые требования истца были мотивированы наличием разрешения арендодателя на проведение ремонтно-строительных работ. Однако суд указал, что из содержания имеющихся в материалах дела документов не следует, что стороны оговаривают именно вопрос стоимости улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, а потому они не свидетельствуют о таком согласии. Аналогичная позиция была высказана в решениях ряда судов <3>.

<3> См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 по делу N Ф04-1905/2007(33008-А75-39); Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2002 по делу N А82-106/01-Г/10.

Иногда суды делали вывод о необходимости согласования с арендодателем всей проектно-сметной документации на производство строительных работ. Так, ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 1 июня 2007 г. по делу N А43-8642/2006-41-219) вынес решение об отказе в возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. При этом суд указал, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что ответчик дал письменное согласие истцу на выполнение конкретных улучшений земельного участка конкретной стоимости, а также не представлена согласованная с ответчиком проектно-сметная документация на производство строительных работ. Суд сделал вывод об отсутствии оснований для возмещения стоимости улучшений;

  • обязанность арендодателя по возмещению стоимости произведенных арендатором улучшений арендованного имущества.

ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 12 апреля 2007 г. по делу N Ф04-1905/2007(33008-А75-39)) рассматривал исковое заявление арендатора к арендодателю о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества, принадлежащего ответчику и арендованного истцом. В соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды, арендатор вправе по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт арендуемого помещения, а затраты арендатора на ремонт по согласованию сторон могут быть частично или полностью возмещены арендодателем. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, "что отдельному согласованию подлежали как производство капитального ремонта (создание неотделимых улучшений), так и подлежащие возмещению затраты (стоимость неотделимых улучшений, принятых к возмещению ответчиком). При этом из названного пункта следует, что возмещение стоимости неотделимых улучшений — право, а не обязанность ответчика";

  • принятие арендодателем произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (косвенно подтверждает согласие арендодателя с обязанностью по возмещению стоимости улучшений).

ФАС Восточно-Сибирского округа (Постановление от 9 декабря 2004 г. по делу N А78-2285/04-С1-5/55-Ф02-5142/04-С2), отказывая во взыскании с ответчика стоимости ремонта нежилого помещения, указал, что "в обоснование заявленных требований истцом представлена справка о стоимости выполненных работ… в которой отсутствуют сведения о видах выполненных работ, при этом акт приемки выполненных работ в материалах дела отсутствует";

  • привязка неотделимых улучшений к конкретным объектам арендованного имущества (наличие технологической связки).

Согласование сторонами срока возмещения стоимости улучшений арендованного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды. В период действия договора арендатор имеет право требовать возмещения стоимости улучшений, только если это прямо предусмотрено договором аренды.

Так, в Постановлении от 18 сентября 2007 г. по делу N Ф03-А04/07-1/2785 ФАС Дальневосточного округа указал, что поскольку истец не доказал факт прекращения между сторонами арендных отношений, то оснований для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений спорного имущества у суда не имелось.

Нормы ГК РФ в большинстве своем диспозитивны и позволяют сторонам регламентировать свои взаимные обязательства посредством договора. С учетом "скудности" норм ГК РФ, регулирующих порядок содержания арендованного имущества, конкретизация обязательств сторон в тексте договора аренды имеет первостепенное значение. Чем подробнее будут прописаны порядок и условия возмещения стоимости улучшений арендованного имущества, тем меньше риск возникновения споров и убытков, связанных с невозможностью возмещения. Однако контрагенты зачастую, вместо детализации условий сделки, просто цитируют в договоре нормы ГК РФ (включая в него формулировки типа "арендатор не вправе производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит"), что не имеет никакой практической ценности.

В контексте рассмотренной проблемы будет нелишним заметить, что формирование правоприменительной практики по вопросу создания улучшений имущества актуально и при реализации концессионного механизма владения имуществом. К сожалению, Закон о концессионных соглашениях не содержит специальных норм о порядке содержания публичного имущества, переданного концессионеру, одновременно предусматривая возможность применения норм ГК РФ, в связи с чем институт улучшений имущества будет широко использоваться и в этом, новом для российского права, виде договора.

Неотделимые улучшения арендованного имущества: право

В отношении имущества, переданного в аренду, арендатором могут быть проведены улучшения, причем как отделимые, так и неотделимые. Отделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды, являются собственностью арендатора.

А чьей собственностью являются неотделимые улучшения? Могут ли неотделимые улучшения возникнуть в результате проведения ремонта? Всегда ли неотделимые улучшения осуществляются с согласия собственника арендованного имущества?

Отделимыми являются улучшения, которые могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него. Неотделимые улучшения, наоборот, не могут быть отделимы без вреда для вещи. Однозначно можно сказать, что неотделимые улучшения возникают в результате модернизации, реконструкции, технического перевооружения арендованного имущества. А связано ли с неотделимыми улучшениями проведение ремонта? В Гражданском кодексе интересующие нас понятия не расшифровываются. Следует отметить: о том, кто должен проводить ремонт арендованного имущества, сказано в ст. 616, улучшениям такого имущества посвящена ст. 623.

Является ли ремонт улучшением?

Ремонт бывает двух видов: текущим и капитальным. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ текущий ремонт проводит арендатор (причем за свой счет), если иное не установлено законом или договором аренды. Текущий ремонт (его еще называют предупредительным) заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 3.8 МДС 81-35.2004 "Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" <1>). Другими словами, текущий ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии и не связан с улучшением его характеристик, поэтому он не признается улучшением.

<1> Утверждена Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.

С капитальным ремонтом дело обстоит сложнее. В вышеуказанной Методике сказано, что к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели. Получается, результатом капитального ремонта является определенное улучшение характеристик имущества. Об этом сказано и в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" <2>.

<2> Утверждены Приказом Госкомархитектуры России от 23.11.1988 N 312.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (п. 5.1). К дополнительным работам, проводимым при капитальном ремонте здания и объектов, относятся, в частности, замена существующего и установка нового технологического оборудования, утепление и шумозащита зданий, ремонт встроенных помещений в зданиях.

Таким образом, по мнению автора, неотделимые улучшения могут возникнуть в результате проведения капитального (но не текущего) ремонта. С тем, что капитальный ремонт является неотделимым улучшением, согласны и арбитры, правда, не все. За выступили судьи ФАС ДВО (Постановления от 27.11.2012 N Ф03-5332/2012, от 05.07.2011 N Ф03-2841/2011, от 13.09.2010 N Ф03-6236/2010), ФАС ВВО (Постановление от 09.11.2011 по делу N А43-20717/2010), ФАС ЗСО (Постановление от 01.07.2010 по делу N А03-16500/2009), ФАС СКО (Постановление от 29.10.2012 по делу N А32-459/2011). Другую точку зрения выразили судьи ФАС ЦО: проведение капитального ремонта и осуществление неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия (Постановление от 27.09.2010 по делу N А35-2195/08-С12 <3>). Минэкономразвития разводит руками: единообразная судебно-арбитражная практика по вопросу соотнесения категорий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" отсутствует. Ведомство советует за защитой прав и законных интересов обращаться в арбитражный суд (Письмо от 04.03.2011 N Д05-631).

<3> См. также Постановления ФАС ЦО от 20.06.2011 по делу N А35-11419/2010, ФАС МО от 09.12.2010 N КГ-А41/13626-10.

Сначала — согласие арендодателя, затем — неотделимые улучшения

По сути, неотделимые улучшения должен проводить собственник имущества <4> (чаще всего им является арендодатель), но стороны могут договориться и об ином <5> (либо иное может быть предусмотрено законом, другими правовыми актами). Например, неотделимые улучшения за счет собственных средств может произвести арендатор. Если такие улучшения осуществлены с согласия арендодателя, в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор вправе после прекращения договора аренды рассчитывать на возмещение стоимости этих улучшений (если иное не предусмотрено данным договором). Ведь в этом случае арендодатель, в общем-то, обогатился за счет арендатора.

<4> Именно ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Кроме того, согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
<5> Собственник наделен правом по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе он может, оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, при наличии согласия арендодателя на проведение работ по улучшению арендованного имущества стоимость неотделимых улучшений может быть истребована арендатором. В то же время договором аренды ее может быть установлено иное. Если же иное договором аренды не предусмотрено, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендатора, по требованию последнего подлежит возмещению (Постановление ФАС ВВО от 07.12.2010 по делу N А43-34475/2009).

Примечание. Исключительное право определять судьбу вещи, в том числе производить улучшения, принадлежит собственнику вещи.

К сведению. Обязанность арендодателя по возмещению стоимости произведенных улучшений не возникает автоматически с момента прекращения арендных отношений (п. 2 ст. 623 ГК РФ не предусмотрен срок исполнения арендодателем обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества). Более того, право на получение возмещения арендатором может быть вообще не реализовано либо реализовано через определенное время.

Для целей реализации указанного права арендатору необходимо обратиться к арендодателю с соответствующим требованием. В свою очередь последний должен исполнить свое обязательство с учетом положений ст. 314 ГК РФ в разумный срок (Постановление ФАС УО от 23.10.2012 N Ф09-8647/12). Такая ситуация: договором предусмотрена возможность зачета стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы в период действия договора аренды. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора аренды этим договором не предусмотрено. Арендатор не воспользовался своевременно правом на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы, поэтому судьи отказали ему в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения, представляющего собой стоимость неотделимых улучшений по ремонту арендованного имущества (Постановление ФАС СЗО от 28.06.2011 по делу N А56-17286/2010).

Пример иного — ситуация, рассмотренная ФАС ПО (Постановление от 18.10.2012 по делу N А49-2952/2011). В дополнительном соглашении к договору аренды стороны предусмотрели, что в случае досрочного расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному п. 9.2 договора, стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендатору. В соответствии с п. 9.2 договора аренды арендодатель может в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения условии настоящего договора в случае неуплаты арендатором арендной платы более пяти раз в течение календарного года. С учетом того, что спорный договор аренды расторгнут ответчиком в одностороннем порядке согласно указанному пункту договора, основания для взыскания стоимости неотделимых улучшений при таких обстоятельствах отсутствуют.

Еще один пример: по окончании срока аренды все неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, переходят в собственность арендодателя без возмещения арендатору их стоимости. Как отметил Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, положения п. 2 ст. 623 ГК РФ носят диспозитивный характер. Поэтому стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя, либо вообще отказаться от такого распределения, возложив обязанность по несению таких затрат только на арендатора (Решение от 23.11.2011 по делу N А56-38096/2011).

Иным можно признать и такое условие договора аренды: арендатор вправе требовать возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта, в том числе стоимости капитального ремонта, осуществленных с письменного согласия арендодателя, в случае расторжения договора по инициативе последнего. Такое условие, по мнению судей, не противоречит ст. 623 ГК РФ. Поскольку договор прекращен в связи с истечением срока его действия, основания для взыскания с арендодателя понесенных арендатором затрат отсутствуют (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2011 по делу N А32-18313/2011, оставленное без изменения Постановлением ФАС СКО от 05.03.2012 по тому же делу).

Обратите внимание! Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но и объема и стоимости таких работ. В противном случае у арендодателя отсутствует возможность выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям (Постановления ФАС ЗСО от 10.05.2012 по делу N А70-8024/2011, ФАС ПО от 23.08.2012 по делу N А06-4217/2009, ФАС ДВО от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011). В то же время судьи ФАС УО посчитали: при передаче арендатору имущества с возложением на него обязанности провести капитальный ремонт и переоборудование такого имущества Управление муниципальной собственности выразило свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ (Постановление от 23.11.2011 N Ф09-7384/11). К такому же выводу пришли судьи ФАС ПО (Постановление от 18.09.2012 по делу N А55-31470/2011).

Всегда ли нужно согласие арендодателя?

Если согласие арендодателя не было получено, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит (правда, если иное не предусмотрено законом) (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Service Temporarily Unavailable

Более того, арендодатель может потребовать устранить произведенные улучшения. Ведь в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. А вот если, заключив договор аренды и возложив на арендатора обязанность по проведению капитального ремонта и осуществлению неотделимых улучшений, арендодатель выразил на то свою волю, он тем самым осознавал, что в результате проведенных работ возврат помещения ему в исходном состоянии исключается (Постановление ФАС УО от 23.11.2011 N Ф09-7384/11).

В каких случаях неотделимые улучшения могут осуществляться без согласия арендодателя? Так, в силу ст. 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (за исключением ситуации, когда иное предусмотрено договором аренды предприятия). Иное следует и из п. 1 ст. 616 ГК РФ. Здесь сказано, что проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества — обязанность арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Делаем вывод: капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением, и по общему правилу арендатор вправе провести его только по согласованию с арендодателем.

Однако в связи с неотложной необходимостью и в случае, если арендодатель не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта, его выполнение возможно без согласия арендодателя, которому придется возместить стоимость данного ремонта (примеры — Постановления ФАС ДВО от 27.11.2012 N Ф03-5332/2012, от 13.09.2010 N Ф03-6236/2010, ФАС ЗСО от 08.11.2011 по делу N А46-12555/2010). По сути, в этом случае арендатор проводит ремонт собственными силами или с привлечением подрядной организации в пользу арендодателя, именно поэтому у последнего возникает обязанность по оплате стоимости ремонта способом, выбранным арендатором.

При отсутствии обозначенных обстоятельств вмешательство в правовую сферу собственника при отсутствии на то его согласия является неправомерным и на компенсацию расходов (оплату стоимости проведения неотделимых улучшений) арендатору рассчитывать не стоит, что также подтверждается сложившейся арбитражной практикой. В качестве примеров можно привести Постановления ФАС ЗСО от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, от 02.08.2012 по делу N А75-7204/2011, ФАС ДВО от 23.04.2012 N Ф03-1275/2012, от 22.03.2011 N Ф03-883/2011, ФАС МО от 12.07.2012 по делу N А40-72280/11-11-600, от 17.04.2012 по делу N А40-40538/10-54-260, ФАС СЗО от 26.12.2011 по делу N А26-494/2011.

Чтобы выиграть дело, арендатор, обращающийся в суд с иском о возмещении стоимости неотделимых улучшений, должен доказать в совокупности (Постановления ФАС ДВО от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011, ФАС ПО от 04.12.2012 по делу N А65-8520/2012, ФАС СЗО от 28.11.2012 по делу N А42-5239/2010):

  • улучшение арендатором арендованного имущества;
  • выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя;
  • неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества;
  • действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю (например, после прекращения договора аренды). Судьи ФАС ПО уточнили: стоимость улучшений должна определяться на момент возникновения обязанности арендодателя по компенсации произведенных улучшений имущества с учетом п. 4 ст. 623 ГК РФ. В этом пункте сказано: улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. В связи с этим стоимость улучшений определяется с учетом амортизации имущества (Постановление от 21.03.2012 по делу N А12-1936/06). Со своей стороны добавим: стороны на свое усмотрение могут определить любой разумный размер компенсации (например, это может быть частичная компенсация либо компенсация только некоторых неотделимых улучшений). Исходя из этого, придется подтверждать стоимость улучшений;
  • выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Кто является собственником улучшений?

В качестве ответа приведем позицию, изложенную в Постановлении ФАС СЗО от 20.05.2010 по делу N А56-66260/2009. Право собственности на имущество может возникнуть в силу закона или договора. Гражданским кодексом предусмотрено возникновение права собственности у арендатора только на отделимые улучшения. Относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим — возмещение арендодателем арендатору стоимости таких улучшений. При этом право собственности на неотделимые улучшения у арендатора не возникает, поскольку арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями представляет собой единое целое — неделимую вещь, имеющую собственника (как правило, это арендодатель). Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ).

Приведем другие примеры. Неотделимые улучшения изначально составляют собственность арендодателя — собственника объекта аренды (Постановление ФАС СЗО от 30.06.2011 по делу N А56-60831/2010). В Постановлениях ФАС СЗО от 26.01.2011 по делу N А56-5641/2010, ФАС СКО от 17.08.2012 по делу N А32-4701/2011, ФАС ПО от 26.06.2012 по делу N А65-12909/2011 также подчеркнуто: неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Судьи ФАС ПО привели такие аргументы. В соответствии со ст. 606 ГК РФ собственностью арендатора являются плоды, продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества. Согласно ст. 623 ГК РФ в случае улучшения арендованного имущества неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя (Постановление от 31.05.2012 по делу N А12-9454/2009).

* * *

Улучшения, которые не могут быть отделены от вещи без вреда для нее, признаются неотделимыми. Неотделимые улучшения могут возникнуть в результате не только реконструкции или модернизации арендованного имущества, но и его капитального ремонта. При этом вне зависимости от того, кто их производит (арендатор или арендодатель), собственником становится владелец арендованного имущества (как правило, таковым является арендодатель). Если неотделимые улучшения осуществляются арендатором (собственными силами или с привлечением подрядной организации), ему предварительно необходимо заручиться согласием арендодателя. Без наличия такового рассчитывать на возмещение стоимости неотделимых улучшений даже не стоит. То же самое касается ситуации, когда договором аренды предусмотрено, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств, арендодателем не компенсируются. Но согласие последнего и в этом случае необходимо, иначе арендатора могут обязать ликвидировать произведенные улучшения (вернуть имущество в первоначальное состояние). Такой подход не срабатывает в случае, когда арендатор вынужден провести капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью. Каким образом все эти хитросплетения взаимоотношений влияют на бухгалтерский учет арендатора, рассказано в статье "Неотделимые улучшения арендованного имущества: учет у арендатора" (с. 17 — 31).

О.В.Давыдова

Редактор журнала

"Промышленность: бухгалтерский учет

и налогообложение"

Если иное не установлено договором аренды, отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому необходимо четко определиться, какие улучшения являются отделимыми, а какие — нет.

Понятие "неотделимость" упоминается в ст. 623 ГК РФ ("улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества"), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Размытость критериев отделимости порождает споры между арендаторами и арендодателями.

Например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2002 по делу N А56-28425/01 рассмотрен спор о том, какие улучшения признавать отделимыми (их арендатор забирает с собой), а какие — неотделимыми (они остаются у арендодателя). В результате суд признал, что "отделимыми улучшениями являются только раковины с подставками и унитазы с бачками, поскольку их демонтаж не может повлиять на состояние помещения, в котором они установлены". Остальные улучшения, по мнению суда, неотделимые: "Подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративные плиты, расположенные на металлических направляющих, являются неотделимым улучшением помещения, поскольку их демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая, в свою очередь, является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ".

Подход суда к разделению улучшений на отделимые и неотделимые можно перефразировать следующим образом: "Все, что не прибито, — мое; все, что можно оторвать, считается неприбитым". Тем не менее, если стороны договора аренды заранее не урегулировали данный вопрос непосредственно в договоре, им придется разрешать свой спор в суде, который может прийти к следующим выводам:

—     замена труб и электропроводки является неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5);

—   установка систем кондиционирования и охранной сигнализации не является неотделимыми улучшениями, поскольку их демонтаж носит устранимый характер (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ);

смонтированное вентиляционное оборудование является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж данного оборудования нанесет вред имуществу арендодателя (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2006 по делу N А56-10673/2005);

— пристройка склада и административно-бытового корпуса — неотделимые улучшения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2006 по делу N А56-3291/2006);

—   монтаж системы пожарной и охранной сигнализации, кабельной линии, установка оконных и дверных блоков являются неотделимыми улучшениями (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.07.2005 по делу N АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2).

Таким образом, в договоре аренды необходимо определиться с приемлемыми для сторон договора критериями отделимости и неотделимости улучшений, которые вправе производить арендатор.
Тем самым стороны договора смогут избежать дальнейших споров между собой и обеспечить прозрачность бухгалтерского и налогового учета улучшений.

Неотделимые улучшения могут быть ремонтом или капитальными вложениями

Если отделимые улучшения представляют собой отдельный инвентарный объект основных средств (дальнейшая судьба которого определяется условиями договора аренды), то неотделимые улучшения арендованного имущества могут быть:

—  капитальными вложениями арендатора в арендованное имущество;

—  капитальным ремонтом арендованного имущества.

Так, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 09.02.2006 по делу N А49-143/05-74/5 упоминаются расходы арендатора по капитальному ремонту кровли, системы отопления, полов, канализации, которые с точки зрения бухгалтерского и налогового учета являются расходами, а с точки зрения гражданского права — неотделимыми улучшениями. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07 обращено внимание на следующие нюансы: "Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом — изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, не отделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих, в свою очередь, повышение или сохранение цены объекта аренды. Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в ст. 616 ГК РФ или в договоре".

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2004 по делу N Ф08-5845/2004 разъясняется: "Объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик (перепланировки помещений, замены несущих конструкций в здании, их частичной разборки и т.п.) либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведения в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.). При этом существенное увеличение стоимости недвижимого имущества в результате капитального ремонта (производства приобретателем в здании неотделимых и отделимых улучшений) само по себе не может свидетельствовать о создании нового объекта недвижимости".

В Постановлении ФАС Центрального округа от 16.01.2007 по делу N А14-25369-2005/174/206 констатируется: "…заявитель не доказал необходимость выполнения ремонтных работ и их характер, в частности относятся ли выполненные работы к текущему или капитальному ремонту, а результаты выполненных работ — к отделимым или неотделимым, тогда как из представленных в материалы дела документов нельзя сделать однозначный вывод относительно указанных обстоятельств".

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2009 по делу N А56-45637/2007 приведен развернутый терминологический анализ.

Термин "неотделимые улучшения" употреблен в абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ применительно к капитальным вложениям в предоставленные в аренду основные средства. Несмотря на отсутствие официального определения названных улучшений для целей налогообложения, фактически к ним относятся любые преобразования имущества, которые нельзя классифицировать как текущий или капитальный ремонт. Министерство финансов РФ в Письмах от 04.05.2005 N 03-03-01-04/2/74 и от 08.10.2008 N 03-03-06/2/140 разъяснило: к капитальным вложениям относятся только неотделимые улучшения, связанные с реконструкцией, модернизацией и техническим перевооружением имущества.

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, они единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт в соответствии со ст. 260 НК РФ.

Словосочетание "ремонт основных средств" также содержится в гл. 25 НК РФ.
В пп. 2 п. 1 ст. 253 указано на отнесение расходов по ремонту основных средств и иного имущества (без уточнения вида ремонта — текущий или капитальный), а также по поддержанию их в исправном (актуальном) состоянии к расходам, связанным с производством и реализацией товаров (работ, услуг). Причем согласно ст. 260 расходы на ремонт основных средств,  произведенные налогоплательщиком, учитываются при исчислении налога на прибыль в размере фактических затрат в отчетном периоде, в котором они осуществлены. Это правило распространено и на арендаторов амортизируемых основных средств, если договором аренды не предусмотрено возмещение арендодателем расходов арендатора по их ремонту.

Следовательно, затраты на ремонт основных средств, которые используются налогоплательщиком (в т.ч. арендатором) для осуществления деятельности, связанной с производством и реализацией товаров, работ, услуг (в рассматриваемом случае — для строительства судов, их ремонта, а также производства иных товаров, работ, услуг), не могут не признаваться понесенными для осуществления операций, признаваемых объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с гл. 21 НК РФ, т.к. согласно п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) признается объектом налогообложения.

Таким образом, для целей налогообложения следует разделять неотделимые улучшения, которые могут быть:

—     капитальными вложениями (например, амортизируемым имуществом для арендатора (п. 1 ст. 256 и п. 1. ст. 258 НК РФ)). При этом к ним не может применяться так называемая амортизационная премия, установленная п. 9 ст. 258 (см. Письма Минфина России от 22.05.2007 N 03-03-06/2/82 и от 24.05.2007 N 03-03-06/1/302 — применительно к предыдущей редакции данной нормы в п. 1.1 ст. 259 НК РФ). Однако для лизингодателя вопреки Письму Минфина России от 29.03.2006 N 03-03-04/2/94 суды все-таки признали допустимым применение амортизационной премии (см. Постановления ФАС Уральского округа от 14.06.2007 N Ф09-4482/07-СЗ и Восточно-Сибирского округа от 24.10.2007 N АЗЗ-5298/07-Ф02-8011/07);

—  расходами по проведению капитального ремонта, которые могут быть расходами арендатора (в случае возложения на него подобной обязанности в договоре аренды (п. 2 ст. 260 НК РФ)).