Подход к оценке

Татарова А.В.
Оценка недвижимости и управление собственностью

Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.


2. Оценка недвижимости

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1.

Подходы к оценке стоимости бизнеса

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

—  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
—  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

—  замещения;
—  сбалансированности;
—  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

—  изучение рынка;
—  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
—  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
—  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
—  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

— уровень заработной платы;
— величина накладных расходов;
— затраты на оборудование;
— нормы прибыли строителей в данном регионе;
— рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

—  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);
—  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
—  расчет накопленного износа (Ин):
—    физический износ — износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
—    функциональный износ — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
—    внешний износ — износ в результате изменения внешних экономических факторов;
— расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;
— определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
— оценка общественно-государственных и специальных объектов;
— оценка объектов на малоактивных рынках;
— оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV — формула):

V=I/R,

где V — стоимость недвижимости,

 I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

 R — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

— прямая капитализация;
— капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2.     Расчет действительного валового дохода.
3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

— условно-постоянные;
— условно-переменные (эксплуатационные);
— резервы.

4.     Определение величины чистого операционного дохода.
5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 — нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. Определятся: ( при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; )

инвестиционная стоимость– стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При реорганизации предприятия, при использования объекта в качестве вклада, при анализе инвестиционного проекта

ликвидационная стоимость —расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

кадастровая стоимость– расчетная величинаопределяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 — нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

  • в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

18.

Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки. К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 — нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

Кадастровая стоимость– расчетная величинаопределяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

19.

Национальные стандарты разрабатывает профессиональное сообщество или государство. В настоящее время в РФ утверждено 6 стандартов оценки.

Глава 3.Три основных подхода к оценке предприятия

К нац. стандартам относят стандарты и правила оценки, разработанные СРО. ФСО 1,2,3 разработаны и утверждено гос-вом, 4,5.6 — нац. советом по оценочной деятельности.

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»

4. «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)»

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

6. «Требование к уровню знаний эксперта СРО»

Дата публикования: 2015-11-01; Прочитано: 490 | Нарушение авторского права страницы

Критерии оценки недвижимости

Опубликовано 03.10.2013 в Недвижимость

Хотя и говорят, что на стоимость недвижимости влияет только три фактора – это место, место и еще раз место, на самом деле, это, конечно же, шутка, и таких факторов намного больше. Попробуем разобраться в том, по каким критериям агентства недвижимости и оценочные компании проводят оценку того или иного объекта. Если вы решили продать дом или квартиру, дачу или земельный участок, прежде всего вам необходимо его правильно оценить. Вы можете сделать это несколькими способами.

Первый и самый простой — это сравнительный способ. Для того чтобы правильно оценить свой объект, вы можете сделать выборку объектов со схожими характеристиками и сами увидите, сколько может стоить ваш объект на рынке. Еще один способ – это вызвать профессионального оценщика, который произведет оценку согласно своим данным. Конечно, в этом случае вам, скорее всего, придется заплатить определенную сумму.

Обратите внимание — если эта оценка недвижимости вас не устраивает и вы считаете, что ваша квартира или дом стоят намного больше, вы всегда можете выставить свой объект на продажу по той цене, которая кажется вам справедливой. Но если она будет существенно выше рыночной, то продавать свою недвижимость вы будете годами.

Из чего складывается цена на недвижимость?

Конечно же, в первую очередь это действительно ее местоположение, о котором уже говорилось в самом начале. Так квартира, расположенная в историческом центре города будет изначально стоить дороже, чем такая же, но в одном из спальных районов, а земельный участок в зеленой зоне – дороже, чем такой же, но недалеко от какого-то промышленного объекта.

Следующий фактор, которому придается большое значение на рынке недвижимости – это наличие удобств в квартире и коммуникаций на участке. Так если к вашему участку не подведен водопровод или квартира продается без телефона, любая оценочная компания поставит такие объекты ниже тех, у которых все это присутствует.

6.4. Подходы к оценке.

И будет совершенно права.

Важным критерием оценки недвижимости является юридический фактор. В каком состоянии у вас находятся документы, закрепляющие ваши права на владение и распоряжение недвижимостью. Свободна ли она, есть ли на нее другие претенденты, кроме вас, не нарушаются ли права третьих лиц – все это влияет не только на оценку конкретного объекта, но и на саму возможность проведения с ним сделки. Безусловно, квартира с полностью готовыми к продаже документами, в которой никто не зарегистрирован, продающаяся в первый раз и освобожденная хозяевами будет стоить несколько дороже.

Похожие темы:

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:

  • Сравнительный подход к оценке недвижимости;
  • Затратный подход к оценке недвижимости;
  • Доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах.

Подход к оценке

Различия между объектом  и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

Сравнительный подход применяется в следующих случаях:

  • Объект оценки не является уникальным;
  • Аналог должен походить на объект по основным характеристикам (материальным, техническим, экономическим и др.);
  • Чтобы уменьшить влияние рыночных изменений на результат оценки дата, на которую известна цена аналога, должна быть близкой к дате оценки объекта;
  • Достаточность имеющейся информации;
  • Факторы, которые влияют на стоимость объекта и аналога, должны быть сопоставимыми.

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
  2. Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
  3. Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
  4. Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
  5. Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

  • Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;
  • Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;
  • Статистическая обоснованность расчёта;
  • Внесение корректировок на отличия с аналогом;
  • Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Не существует абсолютно одинаковых продаж;
  • Сбор информации о практических ценах продаж в достаточной мере сложен, особенно это касается нежилых помещений;
  • Сбор информации о специфике условий сделки проблематичен;
  • Зависимость от активности рынка, и от его стабильности;
  • Согласовать данные о существенно различающихся продажах достаточно сложно.

Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.

Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт коэффициента С3 – стоимость земельного участка (учитывая наиболее эффективное использование);
  2. Расчёт коэффициента Снс – затраты на новое строительство оцениваемого строения (стоимость воспроизводства, или стоимость замещения);
  3. Расчёт коэффициента Ин – накопленный износ (физический, функциональный и внешний);
  4. Расчёт коэффициента Су – стоимость улучшений с учётом накопленного износа. Су=Снс-Ин;
  5. Расчёт СЗП – итоговая стоимость недвижимости. СЗП=СЗ+Су.

Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».

К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:

  • Данный подход является наиболее надёжным при оценке новых или уникальных объектов;
  • В некоторых случаях данный подход является единственным возможным к применению;
  • Наиболее целесообразен в следующих случаях: анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; технико-экономический анализ нового строительства; оценка общественно-государственных и специальных объектов;
  • Может применяться для оценки в целях страхования и налогообложения;
  • Позволяет оценить объект на малоактивном рынке.

К недостаткам затратного подхода относятся:

  • Общая трудоёмкость расчёта;
  • При попытке достижения более точного результата наблюдается резкий рост затрат;
  • Бывает, что затраты не эквивалентны рыночной стоимости;
  • Затраты на строительства нового объекта не соответствуют затратам на приобретение оцениваемого объекта в связи с вычетом из стоимости строительства накопленного износа;
  • Сложность расчёта стоимости воспроизведения старых зданий и строений, также как и определение величины их износа;
  • Отдельная от объекта оценка земельного участка, на котором он расположен, в то время как разделение земли от зданий на ней размещённых весьма проблематично, или требует больших затрат;
  • Общая проблематичность оценки земельного участка в России.

Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.

Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.

Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:

  1. Расчёт суммы всевозможных поступлений от оцениваемого объекта;
  2. Расчёт действительного валового дохода;
  3. Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
  4. Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)