Подводные камни агентского договора

Littleone 2009-2012 > Дела семейные > Все о недвижимости > Агентский договор — подводные камни

Просмотр полной версии : Агентский договор — подводные камни

Собственно суть в чем? Продаем 1к кв. и покупаем 3к. кв. с ипотекой.
Агент дала договор. В связи с тем, что я в этом деле полный ноль — хочется себя обезопасить. Тут как-то читала тему, где разбирали чуть ли не по предложениям аг. договор чей-то. но хоть убейте — найти не могу:( На что надо обратить внимание обязательно?

太地町

16.09.2010, 11:49

Собственно суть в чем? Продаем 1к кв. и покупаем 3к. кв. с ипотекой.
Агент дала договор. В связи с тем, что я в этом деле полный ноль — хочется себя обезопасить. Тут как-то читала тему, где разбирали чуть ли не по предложениям аг. договор чей-то. но хоть убейте — найти не могу:( На что надо обратить внимание обязательно?
Эта? http://www.forum.littleone.ru/showthread.php?t=3142751&page=4

16.09.2010, 11:59

Автор, вешайте ваш договор, сразу и оценим.

Автор, вешайте ваш договор, сразу и оценим.
СПС, забыла его дома. вечером отсканирую и выложу.
Муж пятой точкой чувствует подвох (он не юрист нифига.. просто ощущение такое). поэтому переживаю еще больше, ибо его чутье обычно не подводит:(

Эта? http://www.forum.littleone.ru/showthread.php?t=3142751&page=4
ага, оно:flower: почитаю, сравнивая со своим договором тоже

ХрюндельСПб

16.09.2010, 12:30

СПС, забыла его дома. вечером отсканирую и выложу.
Муж пятой точкой чувствует подвох (он не юрист нифига.. просто ощущение такое). поэтому переживаю еще больше, ибо его чутье обычно не подводит:(

Ну если даже не юрист его чувствует, тогда он очевиден. Давайте скан, разложим по полочкам.

Выкладываю договорчик.
надеюсь читабельный будет:005:
http://s02.radikal.ru/i175/1009/9f/2d3d7eb86e52t.jpg (http://radikal.ru/F/s02.radikal.ru/i175/1009/9f/2d3d7eb86e52.jpg.html)
http://s07.radikal.ru/i180/1009/a7/5daa7b2b6eedt.jpg (http://radikal.ru/F/s07.radikal.ru/i180/1009/a7/5daa7b2b6eed.jpg.html)
http://s60.radikal.ru/i169/1009/05/f106a156636ft.jpg (http://s60.radikal.ru/i169/1009/05/f106a156636f.jpg)

блин.. чего-то плохо читается((((

Солнышко Бодлер

17.09.2010, 16:42

Автор, грузите сканы на радикал? уберите в форме флажок "уменьшить до… 640 пикселей", тогда загрузится большого размера.

Картинки мелковаты, но начну комментировать, другие продолжат.

Пункт 2.3. "Стоимость объекта указана в дополнительном соглашении".
Что такое вообще дополнительное соглашение? Это когда договорились, допустим, купить 10 тонн апельсинов, составили подробный договор на 100 страницах, а потом решили купить ещё 5 тонн. Составили коротенькое допсоглашение: "цифру 10 заменить на цифру 15". В общем, допсоглашение — это коррекция основного договора. А когда ещё не готовый, не подписанный договор уже предусматривает дополнительное соглашение — это либо некачественная работа юриста, либо что-то темнят. Например, чтобы в случае чего можно было договор показать в суде, а допсоглашение нет. Ладно, читаем дальше.

Пункт 3.1.. Обязанности агентства. Они сформулированы крайне размыто, нечётко:
3.1.1. "Дать разъяснения". Какие? Когда?
3.2.2. "Провести экспертизу документов". Какую ещё экспертизу? Криминалистическую? Юридическую? Филологическую? Историко-культуроведческую? В чём конкретно она состоит? Зачем вообще продавцу квартиры (а не покупателю) какая-то экспертиза своих документов?
3.1.3. "Осуществить поиск потенциального покупателя". То есть работа выполнена, когда покупатель найден, или когда "осуществлён поиск", но он не найден?
"…используя доступные ему средства рекламы". Где конкретно будет подаваться реклама, какая, по какой цене, сколько раз? Если 1 раз дадут объявление в БН — выполнен договор или нет?
3.1.4. "Своевременно информировать о ходе сделки". Что это значит? Сказать продавцу: "Вы только что продали квартиру"? Или как?
3.1.6. "Координировать подготовку и проведение сделки в рамках своей компетенции". А поконкретнее? Перечень компетенции в студию? Что именно входит в обязанности агентства, а что не входит?
3.1.7.-3.1.9. Ну хоть здесь какая-то конкретика. То есть отнести документы в УФРС и распечатать акт агентство всё-таки должно.

Ещё по всему пункту 3.1. Когда читаешь договор, нужно анализировать не только то, что в нём есть, но и то, чего в нём нет. А нет в нём многого. Агентство не гарантирует, что продавец продаст свою квартиру, не гарантирует, что он вообще получит за неё деньги, и даже не обещает приложить максимум усилий в интересах клиента или хотя бы просто оказывать услуги с разумной добросовестностью.

Пункт 3.2. Права агентства.
3.2.1. "Имеет право выступать посредником". Это настораживает. Посредник — это тот, кто стоит между сторонами, получая какую-то маржу. Но ведь договор, как следует из пп. 2.1., 3.1.1. — совсем о другом: о том, что агентство оказывает консультационные услуги. Получается, агентство хочет, кроме консультанта, быть ещё и посредником.
Конечно, может быть, это просто неудачная формулировка, хотели сказать "имеет право представлять интересы Заказчика"… ладно, посмотрим, что дальше.
3.2.2. "Имеет право оказывать помощь". То есть не обязано, а только имеет право. Хочет — оказывает, хочет — нет. Так-так.

Обычные дармоеды.

Собственно суть в чем? Продаем 1к кв. и покупаем 3к.

Агентский договор

кв. с ипотекой.
Агент дала договор. В связи с тем, что я в этом деле полный ноль — хочется себя обезопасить. Тут как-то читала тему, где разбирали чуть ли не по предложениям аг. договор чей-то. но хоть убейте — найти не могу:( На что надо обратить внимание обязательно?

Lyalya, а суть этой темы в чем? Вы хотите найти идеальный договор для оказания услуг, составленный в пользу клиента? Не ищите.
ЛЮБОЙ договор можно разложить на буковки, рассмотреть под лупой и найти слабые места. Абсолютно любой. Исходите из этого.
Вы хотите продать и купить? Ищите агента по рекомендациям и не зацикливайтесь на отточенности формулировок, а то за этим занятием все забудут про дело, которое не сдвинется с мертвой точки.
Можно работать самостоятельно, тогда договор с агентством не понадобится.

хочется себя обезопасить

если действительно хотите себя обезопасить, то не связывайтесь с огентами вообще, связывайтесь лучше с крепкими парнями из юр.консультаций

если действительно хотите себя обезопасить, то не связывайтесь с огентами вообще, связывайтесь лучше с крепкими парнями из юр.консультаций

Да, вот именно у них идеальные, с точки зрения клиента, договора. :)) Правда выложить их стесняются и прейскурант видимо озвучить как-то неловко что ли. :)) Да и в "поля" крепкие парни не выходят, читают документы, добытые клиентом, сидя в кабинете. Сразу скажу, что это очень важный этап, но только этап большого пути.

Lyalya, а суть этой темы в чем? Вы хотите найти идеальный договор для оказания услуг, составленный в пользу клиента? Не ищите.

почему же. у АВК есть:)):)):))

ХрюндельСПб

19.09.2010, 02:17

Да и в "поля" крепкие парни не выходят, читают документы, добытые клиентом, сидя в кабинете. Сразу скажу, что это очень важный этап, но только этап большого пути.

Эта информация не соответствует действительности. Например, юристы КЦДС не ленятся ездить на переговоры к застройщикам. А там в отделах продаж сидят тертые калачи.

Эта информация не соответствует действительности. Например, юристы КЦДС не ленятся ездить на переговоры к застройщикам. А там в отделах продаж сидят тертые калачи.

Застройщики это отдельная тема, но только что-то не спешат серьезные застройщики менять свои договора по указке юристов от покупателя. В лучшем случае — мелкие дополнения.

ХрюндельСПб

19.09.2010, 13:24

Застройщики это отдельная тема, но только что-то не спешат серьезные застройщики менять свои договора по указке юристов от покупателя. В лучшем случае — мелкие дополнения.

Эти "мелкие дополнения" существенно улучшают положение дольщика. А единственный крупный застройщик, который не вносил корректировки в ДДУ — ЛЕС. И где он сейчас?:046:

Эти "мелкие дополнения" существенно улучшают положение дольщика. А единственный крупный застройщик, который не вносил корректировки в ДДУ — ЛЕС. И где он сейчас?:046:

Так нельзя ли все-таки выложить договорчик, который подписывают крепкие парни со своими клиентами? Образец для подражания хочется видеть.

ХрюндельСПб

19.09.2010, 13:49

Вы не по адресу обратились. Про крепких парней я не говорил.

Вы не по адресу обратились. Про крепких парней я не говорил.

По адресу не отвечают. :))

Polina Svetlaya

19.09.2010, 16:21

Уважаемый ТС! Не читала выложенного Вами договора и не делала этого потому что знаю, что в любом договоре всегда, так или иначе, можно найти пункты, в том или ином смысле не соответствующие интересам клиента. Большое количество моих знакомых довольно успешно работают в разных сферах бизнеса — продают товары,услуги и т.п. Их компании предлагают клиентам заключить разного рода договоры, в которых ЛЮБОЙ юрист всегда найдет то, что ему не понравится в том, что написал другой юрист, их составивший. Априори.
Ваша задача в чем? Заключить с агентом/агентством договор и получить некую услугу за определенную стоимость. Оговаривайте стоимость услуги, что в эту услугу входит, стоимость, за которую продается Ваша недвижимость, стоимость эту Вы всегда можете проверить. Если Вы доверяете человеку, с которым планируете работать — никаких проблем не вижу. Идеального договора Вы не найдете. Идеального человека, который подпишет с Вами то, что Вы ему предлагаете — тоже.

Спасибо всем за высказывания. Теперь поясню некоторые моменты. Изначально была мысль продать квартиру самостоятельно, затем уже искать себе другую. Опасения — пока будем искать квартиру может грянуть что-нибудь нехорошее (как это было уже несколько лет назад — видела как моя начальница продав свою квартиру потом долго мучалась, ибо ценник резко взлетел вверх и она уже не укладывалась в сумму).
Было принято решение со встречной продажей. самостоятельно за такое я не возьмусь, т.к. мало что понимаю в покупке:(. Проверенных агентов у меня нет:(:(:( именно поэтому я и хотела услышать мнение профессионалов на тему — насколько безопасен тот договор что сейчас в топике.
Доп. соглашение есть — ага, его бланк (абсолютно пустой) мне показали и сказали что туда можно записать все дополнения, которые будут согласованы с агентством.
Стоимость — совпадает с договоренностью (во всяком случае как минимум на 1 сайте)

Спасибо всем за высказывания. Теперь поясню некоторые моменты. Изначально была мысль продать квартиру самостоятельно, затем уже искать себе другую. Опасения — пока будем искать квартиру может грянуть что-нибудь нехорошее (как это было уже несколько лет назад — видела как моя начальница продав свою квартиру потом долго мучалась, ибо ценник резко взлетел вверх и она уже не укладывалась в сумму).
Было принято решение со встречной продажей. самостоятельно за такое я не возьмусь, т.к. мало что понимаю в покупке:(. Проверенных агентов у меня нет:(:(:( именно поэтому я и хотела услышать мнение профессионалов на тему — насколько безопасен тот договор что сейчас в топике.
Доп. соглашение есть — ага, его бланк (абсолютно пустой) мне показали и сказали что туда можно записать все дополнения, которые будут согласованы с агентством.
Стоимость — совпадает с договоренностью (во всяком случае как минимум на 1 сайте)

Вот лично Вас какие пункты договора смущают? В чем лично Вы видите для себя опасность?
Учтите, что при найденном покупателе и встречке, Вам предстоит подписывать еще договор на покупку встречки. Он тоже будет не идеальным и форум дружно отправит его в сад. Так стоит ли начинать? :))

ДОГОВОР НА ПОСРЕДНИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

г.

«» 2018 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Посредник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, Посредник принимает на себя обязанность на условиях, предусмотренных настоящим договором в сроки .

2.

Агентские договоры: нюансы оформления и выгода для бизнеса

ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

2.1. Оплатить услуги Посредника в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

2.2. Представлять Посреднику информацию, необходимую для оказания услуг, согласно Приложению №1.

2.3. Рассматривать предложения Посредника в срок со дня их представления, давать по ним письменные заключения.

2.4. Выдавать Посреднику доверенности на проведение от лица Заказчика необходимых хозяйственных операций.

2.5. В случае отказа от заказанной услуги немедленно уведомить об этом Посредника с возмещением Посреднику фактически понесенных издержек и уплатой штрафа в размере рублей.

3. ОБЯЗАННОСТИ ПОСРЕДНИКА

3.1. Выполнять услуги, предусмотренные настоящим договором, в указанные сроки.

3.2. В случае невозможности выполнения услуг уведомить об этом Заказчика в -дневный срок, но не позднее. Уведомление о невозможности исполнения услуги равносильно прекращению действия договора и не несет за собой материальной ответственности для его участников.

4. РАСЧЕТЫ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

4.1. За выполнение услуг, указанных в договоре, Заказчик выплачивает Посреднику рублей или % от .

4.2. Оплата производится не позднее с момент реализации услуг путем перечисления предусмотренных в п.4.1. суммы на расчетный счет исполнителя.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае нарушения сроков оказания услуги, предусмотренных настоящим договором, Посредник выплачивает Заказчику неустойку в размере рублей или рублей за каждые просроченные сутки.

5.2. В случае несвоевременной оплаты Заказчиком услуг Посредника Заказчик выплачивает пеню в размере % от суммы, подлежащей выплате Посреднику.

5.3. Уплата неустойки не освобождает Посредника от исполнения договорных обязанностей.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЗаказчикЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

ПосредникЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

7. ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик _________________

Посредник _________________

Налоговые риски агентского договора

Читайте также:

  1. I. Понятие кредитного договора. Принципы кредитования.
  2. II. Условия договора
  3. II. Элементы договора банковского вклада.
  4. IV. Порядок заключения, исполнения, измененияи прекращения договора о реализации туристского продукта
  5. Uuml; Правоохранительные органы, расследующие налоговые правонарушения (административные проступки, налоговые преступления) – МВД.
  6. V 1 Тема 3 Налоговые правонарушения, связанные с противодействием налоговому контролю, совершаемые налогоплательщиками
  7. V 1 Тема 4 Налоговые правонарушения, связанные с противодействием налоговому контролю, совершаемые субъектами, не являющимися налогоплательщиками

На практике встречаются случаи, когда стороны агентского договора фиксируют в нем агентское вознаграждение в твердой сумме, которая не зависит от выполненного объема работ. Такая практика удобна, если объемы работ, выполняемые агентом, не разнятся сильно от месяца к месяцу, а также позволяет получать и перечислять оплату вперед.

Если для агента этот способ не несет налоговых рисков, то принципалу следует быть осмотрительнее (см. Пример 2).

Пример 2

Предприятие ООО «3-А» заключило с четырьмя контрагентами договоры по привлечению ими клиентов для общества. Размер агентского вознаграждения по указанным договорам не зависит от суммы оказанных услуг по привлеченным клиентам и составляет:

  • — по договору № 1 – 15 000 рублей;
  • — по договору № 2 – 60 000 рублей;
  • — по договору № 3 – 60 000 рублей;
  • — по договору № 4 – 15 000 рублей.

В Таблице представлен расчет соотношения размеров агентского вознаграждения и сумм оказанных услуг по привлечению клиентов контрагентами по договорам № 1–4.

Таблица

Исходя из данных Таблицы, налоговики вполне оправданно могут оспорить правомерность отнесения на затраты агентского вознаграждения в связи с отсутствием его привязки к сумме оказанных услуг по привлечению клиентов. Ведь вполне вероятна ситуация, при которой контрагент получит вознаграждение в указанном размере даже в случае, когда он в течение месяца не привлекает ни одного клиента.

Напомним, что в соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки) налогоплательщика. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Таким образом, в рассматриваемом случае можно говорить об абсолютно неоправданной финансовой политике организации, когда претензии налоговиков будут совершенно обоснованными.

Однако было бы несправедливым представлять эту ситуацию как из ряда вон выходящую. Как правило, она имеет место в том случае, когда арендодателю по какой-то причине запрещено сдавать помещение в субаренду. Соответственно, арендатор не может поставить на учет ККТ. Как следствие – вместо договора субаренды появляется агентский договор (так называемый скрытый договор субаренды). Общеизвестно, что стоимость аренды устанавливается в твердой сумме, величина которой зависит от престижности торгового места, проходимости покупателей и прочих условий. Поэтому возникает риск не только непринятия расходов как экономически оправданных, но и вообще признания этого агентского договора фиктивным, с вытекающими из положений НК РФ, УК РФ и АПК РФ санкциями. В качестве решения этой проблемы можно предложить в таких ситуациях заключать договоры подряда, в которых будут фигурировать заказчик и исполнитель.

Агентский договор (договор агентирования, агентирование, агентское соглашение) — договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала, либо от имени и за счёт принципала (п.1 ст.1005 ГК РФ).

Понятие агентского договора как самостоятельного договора гражданского права введено в российское законодательство впервые. Обусловлено это нововведение тем, что известные российскому праву сходные договоры комиссии и поручения не опосредуют всего того многообразия отношений, которые возникают в условиях современной экономической деятельности.

По своей юридической природе агентский договор являетсяконсенсуальным, двусторонним и возмездным.

Service Temporarily Unavailable

В зависимости от того, что стороны определят своим соглашением, агент может действовать от своего имени, но за счет принципала (в этом случае образец агентского договора приобретает схожие черты с договором комиссии) либо от имени и за счет принципала (в этом случае он приближается к договору поручения).

В хозяйственной практике агентский договор в основном применяется для осуществления покупки/продажи товара (движимого имущества); недвижимости, в том числе квартир, земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, домов; электроэнергии и т.д.), а также для покупки/продажи услуг (услуги турагентов, юридические услуги, услуги антрепренеров, импресарио, патентных поверенных).

Совершение всех вышеперечисленных действий не обязательно оформлять образцом агентского договора. Можно, например, заключать договор комиссии и договор оказания услуг или договор поручения и договор подряда. Но это будет значительно труднее и проблематичнее. Многообразие видов агентского договора способно учесть интересны обеих сторон при заключении соглашения. Еще один плюс в пользу агентского договора: он предусматривает возможность долгосрочного сотрудничества сторон. Стороны могут оговорить в тексте образца агентского договора лишь определенные рамки поведения агента, в пределах которых он вправе совершать любые действия в интересах принципала.

В рамках одного договора на агента могут быть возложены поручения разного характера, агентский договор может ограничивать своими условиями права агента или принципала, отсюда многообразие видов агентского договора.

Дата добавления: 2015-07-17; просмотров: 560 | Нарушение авторских прав

Читайте в этой же книге:Срок агентского договора | Агентский договор и налоги | Общий порядок |
mybiblioteka.su — 2015-2018 год. (0.102 сек.)