Продажа недвижимости НДС

Как отразить в учете организации, применяющей УСН (объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»), продажу здания склада (отраженного в составе основных средств (ОС)) на условиях рассрочки оплаты, если за предоставленную рассрочку проценты не взимаются?

Стоимость здания склада (объекта недвижимости) по договору продажи недвижимости составила 900 000 руб. Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского учета — 1 000 000 руб., сумма начисленной на дату передачи покупателю амортизации — 440 000 руб. Срок полезного использования здания — 25 лет, до момента продажи оно эксплуатировалось организацией более 10 лет. Объект недвижимости полностью оплачен в отчетном периоде приобретения. Здание передано покупателю 31 июля, переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован 10 августа. Рассрочка предоставлена покупателю до 31 октября, ежемесячные платежи составляют 300 000 руб. и уплачиваются в последний день текущего месяца начиная с августа. Денежные средства в размере ежемесячных платежей поступили от покупателя в установленный договором срок.

Гражданско-правовые отношения

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, в данном случае здание склада (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта). При этом обязательство продавца передать здание покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на здание склада по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ) <*>.

В рассматриваемой ситуации организация реализует объект недвижимости на условиях рассрочки оплаты, что допускается положениями п. 1 ст. 486, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, объект недвижимости, проданный на условиях рассрочки оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (п. п. 1, 5 ст. 488 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20, п. 2 ст. 22 Федерального закона N 102-ФЗ). В данном случае таким документом является договор купли-продажи недвижимости.

Бухгалтерский учет

На дату передачи здания покупателю происходит выбытие объекта недвижимости из состава объектов ОС (независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю), поэтому его стоимость подлежит списанию со счета 01 «Основные средства» (п. 29 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При этом доходы и расходы, связанные с продажей здания склада, признаются на дату перехода права собственности на него к покупателю (пп. «г» п. 12, п. 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, п. 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Напомним, что доходы и расходы от выбытия объекта ОС признаются в качестве прочих (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

В рассматриваемой ситуации переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в месяце, следующем за месяцем передачи здания покупателю.

При передаче покупателю объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, для отражения стоимости выбывшего объекта ОС до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (аналитический счет, например, 45-ос «Переданные объекты недвижимости») (с учетом разъяснений Минфина России, приведенных в Письмах от 27.01.2012 N 07-02-18/01 «Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2011 год», от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (доведено до нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

На дату регистрации перехода права собственности на здание склада при условии того, что продажа осуществляется на условиях коммерческого кредита (в том числе рассрочки оплаты), организация должна признать прочий доход от продажи объекта недвижимости в полной сумме, установленной договором (п. п. 10.1, 6.2, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).

Признание дохода от продажи здания склада отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы». Одновременно с признанием дохода записью по дебету счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 45, аналитический счет 45-ос, признаются расходы, связанные с продажей здания, в виде остаточной стоимости здания (Инструкция по применению Плана счетов).

Кроме того, на дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости включается в состав полученных обеспечений и отражается на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (Инструкция по применению Плана счетов). Это обусловлено тем, что до окончания расчетов по договору купли-продажи объект недвижимости находится в залоге у продавца. На дату окончания расчетов сумма обеспечения списывается с забалансового учета.

Налог, уплачиваемый при применении УСН

Организация, применяющая УСН, признает доход от реализации объекта недвижимости, учитываемого в составе ОС, на даты фактического получения денежных средств от покупателя (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ).

Напомним, что стоимость объекта недвижимости (объекта ОС) была признана организацией расходом в налоговом периоде его приобретения и ввода в эксплуатацию (пп.

Материалы журнала «Консультант Свердловская область»

1 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Заметим: если объект ОС реализован до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ, организация обязана пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким ОС с момента его учета в составе расходов до даты реализации с учетом положений гл. 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени. В рассматриваемой ситуации объект ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет, эксплуатировался в организации более 10 лет, следовательно, данной обязанности у организации не возникает.

Обозначения аналитических счетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 01:

01-э «Основные средства в эксплуатации»;

01-в «Выбытие основных средств».

К балансовому счету 45:

45-ос «Переданные объекты недвижимости».

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ
На дату передачи недвижимости покупателю
Списана первоначальная стоимость объекта недвижимости 01-в 01-э 1 000 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Списана начисленная амортизация по выбывающему объекту недвижимости 02 01-в 440 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Отражена передача объекта недвижимости покупателю

(1 000 000 — 440 000)

45-ос 01-в 560 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
На дату регистрации перехода права собственности (10 августа)
Признан прочий доход от продажи здания склада 62 91-1 900 000 Акт о приеме-передаче здания (сооружения),

Документы, подтверждающие дату регистрации перехода права собственности

Остаточная стоимость проданного объекта недвижимости признана прочим расходом 91-2 45-ос 560 000 Бухгалтерская справка
Отражена договорная стоимость недвижимости, переданной на условиях рассрочки платежа и находящейся в залоге 008 900 000 Бухгалтерская справка
31 августа, 30 сентября, 31 октября
Получены денежные средства от покупателя в размере ежемесячного платежа за предоставленную рассрочку оплаты 51 62 300 000 Выписка банка по расчетному счету
31 октября
Отражено прекращение залога объекта недвижимости 008 900 000 Бухгалтерская справка

———————————

<*> За государственную регистрацию прекращения прав в связи с переходом права к новому правообладателю государственная пошлина не уплачивается (пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости, предусмотренную пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, уплачивает покупатель недвижимости. По данному вопросу см. также Письма Минфина России от 16.06.2011 N 03-05-06-03/46, от 17.10.2011 N 03-05-05-03/35.

Как реализовать материал в программе 1С 8.3 бухгалтерия 3.0?

Операция по продаже материалов на сторону регистрируется в программе 1С 8.3 с помощью такого же документа, что и продажа товаров – а именно, документа «Реализация» (см. раздел «Продажи» – Реализация (акты, накладные)).

Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости

Для оформления реализации материалов следует при создании документа выбрать вид «Товары (накладная)» либо вид «Товары, услуги, комиссия» (если выбрано последнее, то заполняется вкладка «Товары»).

Создание документа Реализация (акты, накладные)

В документе необходимо выбрать контрагента и заключенный с ним договор (при этом договор должен иметь вид «С покупателем»), также можно указать ранее выписанный счет на оплату, в случае ведении складского учета следует выбрать склад.

По ссылке «Расчеты» доступна настройка срока оплаты, счета расчетов с контрагентом и и счета расчетов по авансам, способа зачета аванса (при указании способа «По документу» становится доступным выбор документа аванса):

Обратите внимание на ссылку, которая может приобретать вид «НДС в сумме» или «НДС сверху». По этой ссылке можно выбрать способ расчета НДС в стоимости реализуемых ТМЦ – выделение внутри суммы или прибавление сверху. Что касается ставки НДС, то она указывается в табличной части для каждого ТМЦ.

В табличную часть вносят продаваемые материалы (выбирая их из справочника «Номенклатура»), указывают для них цену, количество, ставку НДС. Сумма рассчитывается автоматически. Также автоматически рассчитывается сумма с НДС (колонка «Всего»).

Если в документе выбран способ «НДС в сумме», то значение в колонке «Всего» будет равно значению в колонке «Сумма». Если выбрано «НДС сверху», то значение «Всего» будет больше на величину НДС.

Счета учета номенклатуры в 1С отображаются в виде ссылки. По нажатию на ссылку открывается форма счетов учета. Если для нашей номенклатуры в справочнике был указан вид номенклатуры «Материалы», то счета учета заполнены автоматически, согласно существующим правилам бухучета материалов:

  • счет учета – субсчет счета 10
  • счет доходов – 91.01 «Прочие доходы»
  • счет расходов (себестоимость списываемых материалов)
  • счет НДС – 91.02 «Прочие расходы»

Также должна быть указана аналитика – статья прочих доходов и расходов (в примере – «Реализация прочего имущества»):

Программа 1С 8.3 делает бухгалтерские проводки по продаже материала согласно счетам учета:

  • Дт 91.02 Кт 10 (списание каждого материала)
  • Дт 91.02 Кт 68.02 (НДС по каждому материалу)
  • Дт 62 Кт 91.01 (выручка)

Если необходимо оформить счет-фактуру в 1С, это можно сделать с помощью кнопки «Выписать счет-фактуру».

Документ реализации позволяет распечатать товарную накладную ТОРГ-12, «простую» расходную накладную, накладную на отпуск материалов на сторону М-15.

По материалам: programmist1s.ru

Как отразить в учете организации приобретение объекта недвижимости

Бухгалтерский учет приобретения здания и права на заключение договора аренды земельного участка на аукционе

Рассмотрим следующую ситуацию.

Коммерческой организацией на аукционе приобретено дорогостоящее здание и право на заключение договора аренды земельного участка.

Как правильно отразить понесенные организацией расходы в бухгалтерском учете?

Учет приобретенного здания

Согласно п.2 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.12.2001 N 118 (далее — Инструкция N 118), активы, имеющие материально-вещественную форму, организацией принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

активы предназначены для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для использования во вспомогательных, обслуживающих производствах и хозяйствах, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

активы предназначены для использования в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев;

активы способны приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;

активы не предполагаются на момент приобретения для последующей перепродажи.

Таким образом, если приобретенное здание соответствует вышеназванным условиям, его следует отнести в состав основных средств.

Основные средства оцениваются в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости или восстановительной стоимости.

Первоначальной является стоимость, по которой активы принимаются на бухгалтерский учет в качестве основных средств.

Согласно п.11, 12 Инструкции N 118 первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат на их приобретение, сооружение, изготовление, доставку, установку и монтаж, включая:

услуги сторонних организаций (поставщика, посредника, подрядной и других организаций), связанные с приобретением основных средств;

таможенные платежи;

расходы по страхованию при перевозке;

проценты по кредитам и займам (за исключением процентов по просроченным кредитам и займам);

курсовые разницы от переоценки кредиторской задолженности по обязательствам, связанным с приобретением основных средств и выраженным в иностранной валюте, кроме организаций, финансируемых из бюджета;

суммовые разницы, возникающие при расчетах по обязательствам, связанным с приобретением основных средств в случаях, когда оплата осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте (условных денежных единицах), кроме организаций, финансируемых из бюджета;

расходы, связанные с покупкой валюты для расчетов по обязательствам, связанным с приобретением основных средств;

погрузочно-разгрузочные работы;

налоги, если иное не предусмотрено законодательством;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств и доведением его до состояния, в котором он пригоден к использованию.

аукцион здание бухгалтерский учет

Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество, произведенные после принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, не признаются затратами, включаемыми в первоначальную стоимость объекта.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

Согласно п.14 Инструкции об отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций с основными средствами, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 127 (далее — Инструкция N 127), фактические затраты, связанные с приобретением основных средств и доведением их до состояния, в котором они пригодны к использованию, в бухгалтерском учете отражаются:

Д-т 08 "Вложения во внеоборотные активы" — К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" — в суммах, указанных в первичных учетных документах, за вычетом налога на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено законодательством.

Суммы налога на добавленную стоимость, указанные в первичных учетных и расчетных документах, отражаются:

Д-т 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам" субсчет 18-1 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам" — К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Фактические затраты по принятым объектам к бухгалтерскому учету в составе основных средств списываются с кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" записью:

Д-т 01 "Основные средства" — К-т 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Следует отметить, что объекты недвижимости, подлежащие в соответствии с законодательством обязательной государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы о приеме-передаче, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с отражением на отдельном субсчете к счету 01 "Основные средства".

После государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в установленном законодательством порядке указанные объекты основных средств отражаются на счете 01 "Основные средства" в составе собственных основных средств (п.16 Инструкции N 127).

Принятие объектов основных средств к бухгалтерскому учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта о приеме-передаче объекта основных средств по форме ОС-1, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект, акта о приеме-передаче групп объектов основных средств по форме ОС-1а, который составляется на группу инвентарных объектов, и иных документов, в том числе подтверждающих их государственную регистрацию в установленных законодательством случаях.

Один из экземпляров указанных актов, утвержденный руководителем организации, вместе с технической документацией передается в бухгалтерию организации, которая согласно этим документам открывает соответствующую инвентарную карточку.

Техническая документация, относящаяся к данному инвентарному объекту, может передаваться по месту эксплуатации объекта с соответствующей отметкой в инвентарной карточке (п.18 Инструкции N 127).

Учет приобретенного права на заключение договора аренды земельного участка

Пунктом 3 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" предусмотрено, что при продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений), незавершенных незаконсервированных капитальных строений, находящихся в государственной собственности, в том числе путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь.

Плата за право заключения договора аренды земельного участка определяется на основании его кадастровой стоимости в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Согласно п.2 Положения о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 (далее — Положение N 462), недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности и подлежащим продаже на аукционе в соответствии с Положением N 462, являются капитальные строения (здания, сооружения) (за исключением жилых домов), незавершенные законсервированные и незаконсервированные капитальные строения (за исключением незавершенных законсервированных и незаконсервированных жилых домов), находящиеся в хозяйственном ведении, оперативном управлении государственных унитарных предприятий и учреждений либо переданные в безвозмездное пользование негосударственному юридическому лицу.

Согласно п.3, 4 Положения N 462 недвижимое имущество и право заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, составляют единый предмет аукциона (далее — предмет аукциона).

Начальная цена предмета аукциона определяется как сумма начальной цены недвижимого имущества и начальной цены права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества.

Начальная цена права заключения договора аренды земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости этого участка с применением коэффициентов в зависимости от срока его аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь для определения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется методом ее пересчета в иностранной валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату утверждения местным исполнительным комитетом начальной цены права заключения договора аренды земельного участка, если она была определена в иностранной валюте.

Согласно п.39, 40 Положения N 462 в течение 10 рабочих дней со дня принятия местным исполнительным комитетом решения о предоставлении земельного участка победитель аукциона (претендент на покупку) обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка (часть платы — в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими исполнительными комитетами), возместить затраты на организацию и проведение аукциона, в том числе расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения, расходы, связанные с формированием земельного участка и изменением земельного участка в результате такого формирования, государственной регистрацией в отношении этого участка.

Право на заключение договора аренды земельного участка у победителя аукциона (претендента на покупку) возникает со дня внесения им в соответствующий местный бюджет платы за право заключения данного договора.

Согласно Положению по бухгалтерскому учету нематериальных активов, утвержденному Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.12.2001 N 118 (далее — Положение N 118), нематериальными активами для целей бухгалтерского учета признаются активы:

идентифицируемые (имеющие признаки, отличающие данный объект от других, в том числе аналогичных) и не имеющие материально-вещественной (физической) формы;

используемые в деятельности организации;

способные приносить организации будущие экономические выгоды;

срок полезного использования которых превышает 12 месяцев;

стоимость которых может быть измерена с достаточной надежностью, то есть имеется документальное подтверждение стоимости, а также затрат, связанных с их приобретением (созданием);

при наличии документов, подтверждающих права правообладателя.

При отсутствии любого из указанных критериев произведенные затраты не признаются нематериальными активами и являются расходами организации.

К нематериальным активам для целей бухгалтерского учета относятся принадлежащие обладателю имущественные права:

на объекты промышленной собственности;

на произведения науки, литературы и искусства;

на объекты смежных прав;

на программы для ЭВМ и компьютерные базы данных;

на использование объектов интеллектуальной собственности, вытекающих из лицензионных и авторских договоров;

на пользование природными ресурсами, землей;

прочие: лицензии на осуществление вида деятельности, лицензии на осуществление внешнеторговых и квотируемых операций, лицензии на использование опыта специалистов, права доверительного управления имуществом.

Согласно ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

С учетом вышеизложенного право на заключение договора аренды земельного участка, по мнению автора, можно отнести в бухгалтерском учете к нематериальным активам как право на пользование землей.

Пунктом 11 Положения N 118 предусмотрено, что нематериальные активы к бухгалтерскому учету принимаются по первоначальной стоимости.

Для объектов нематериальных активов, приобретенных за плату у других организаций и физических лиц, первоначальная стоимость определяется исходя из фактически произведенных расходов по приобретению, в том числе:

стоимость самого нематериального актива, включая паушальный платеж;

услуги сторонних организаций, связанные с приобретением и оценкой объектов нематериальных активов;

таможенные платежи, регистрационные сборы, государственные пошлины и другие платежи, произведенные в связи с приобретением или получением прав на объекты нематериальных активов;

налоги и другие платежи в бюджет в соответствии с законодательством;

иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объектов нематериальных активов.

Согласно п.8 Инструкции по бухгалтерскому учету нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 20.12.2001 N 128 (далее — Инструкция N 128), фактические затраты, связанные с приобретением объектов нематериальных активов, отражаются:

Д-т 08 "Вложения во внеоборотные активы" — К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и др. — в суммах, указанных в первичных учетных документах, за вычетом налога на добавленную стоимость.

Суммы налога на добавленную стоимость, указанные в первичных учетных документах, отражаются:

Д-т 18 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" — К-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и др.

В соответствии с п.6 Инструкции N 128 принятие к бухгалтерскому учету нематериального актива (права пользования землей) по первоначальной стоимости отражается:

Д-т 04 "Нематериальные активы" — К-т 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Оплата расходов, связанных с приобретением нематериального актива, отражается:

Д-т 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и др. — К-т 51 "Расчетный счет".

Документом на оприходование нематериальных активов служит акт о приеме нематериальных активов (приложение 14 форма НА-1), который составляется в одном экземпляре и хранится в бухгалтерии (п.11 Инструкции о порядке заполнения бланков типовых форм первичных учетных документов по учету основных средств и нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 08.12.2003 N 168 (далее — Инструкция N 168)).

Для осуществления бухгалтерского учета и обеспечения контроля за движением нематериальных активов каждому инвентарному объекту нематериального актива присваивается инвентарный номер.

Инвентарные номера присваиваются бухгалтерией организации в момент принятия инвентарных объектов к бухгалтерскому учету в составе нематериальных активов.

Аналитический учет нематериальных активов ведется бухгалтерией организации в инвентарной карточке учета нематериальных активов по каждому инвентарному объекту (п.4 Инструкции N 128).

Согласно п.12 Инструкции N 168 инвентарная карточка учета нематериальных активов (приложение 15 форма НА-2) применяется для учета нематериальных активов, поступивших в организацию. Карточка ведется в бухгалтерии на каждый объект. Форма заполняется в одном экземпляре на основании первичных документов, подтверждающих факт совершения хозяйственной операции (акт о приеме-передаче, накладная и другие аналогичные документы).

Начисление амортизации основных средств и нематериальных активов производится в соответствии с нормами Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 N 37/18/6.

Теги: Бухгалтерский учет приобретения здания и права на заключение договора аренды земельного участка на аукционе Реферат  Бухучет, управленческий учет

Реализация недвижимого имущества

У большинства предприятий реализация недвижимого имущества случается не так уж часто. Но ее правильное отражение в бухгалтерском и налоговом учете имеет важное значение ввиду высокой стоимости объектов недвижимости. Рассмотрим основные принципы учета и спорные моменты, которые могут возникнуть при проведении такой операции.

Общие положения

Бухгалтерский учет выбытия объектов основных средств организаций ведется в соответствии с ПБУ 6/01 и Методическими указаниями по учету ОС <1>. Согласно Инструкции по применению Плана счетов <2> счет 01 "Основные средства" предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, и т.д.

<1> Утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.
<2> Утверждена Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 по первоначальной стоимости (п. 49 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности <3>). Счет 02 "Амортизация основных средств" предназначен для обобщения соответствующей информации. В силу п. 48 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности стоимость основных средств организации погашается путем начисления амортизации в течение срока их полезного использования.

<3> Утверждено Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.

Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Для учета этой операции к счету 01 может открываться субсчет "Выбытие основных средств", в дебет которого переносится стоимость выбывающего объекта.

В соответствии с п. 22 ПБУ 6/01 вследствие выбытия здания из состава основных средств в момент его передачи по передаточному акту начисление амортизации по этому объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем выбытия. При выбытии объектов ОС сумма начисленной по ним амортизации списывается со счета 02 в кредит счета 01.

Минфин в Письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 рекомендует организациям до момента признания доходов и расходов от выбытия основного средства (до момента регистрации перехода права собственности) использовать счет 45 "Товары отгруженные" (отдельный субсчет "Переданные объекты недвижимости"), то есть формировать проводку по списанию остаточной стоимости объекта на счет 45 со счета 01. Напоминаем, что счет 45 предназначен для обобщения информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи которой определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете.

При безналичных расчетах за продаваемое имущество используется счет 51 "Расчетные счета", который в соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета предназначен для обобщения информации о наличии и движении денежных средств в валюте РФ на расчетных счетах организации, открытых в кредитных организациях. По дебету счета 51 отражается поступление денежных средств на расчетные счета организации. Счет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" предназначен для обобщения информации о расчетах организации с покупателями и заказчиками. Счет 62 кредитуется в корреспонденции со счетами учета денежных средств, расчетов на суммы поступивших платежей. При поступлении авансовых платежей формируется проводка Дебет 51 Кредит 62.

Налог на имущество

В вышеназванном Письме специалисты Минфина рекомендуют использовать счет 45 для учета основных средств, не являющихся объектом обложения налогом на имущество в силу п. 1 ст. 374 НК РФ.

На сегодняшний день остается спорным вопрос о том, с какого момента продавец объекта недвижимости перестает признаваться плательщиком налога на имущество — с момента подписания сторонами передаточного акта или проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Президиум ВАС в Постановлении от 29.03.2011 N 16400/10 пришел к выводу, что определяющей для целей исчисления налога на имущество является дата государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Автору близко мнение Минфина, в соответствии с которым начиная с 01.01.2011 при определении плательщика налога на имущество необходимо исходить из даты фактической передачи недвижимости сторонами (то есть даты подписания акта приемки-передачи).

Расчеты с бюджетом по НДС

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы при реализации товаров, если иное не предусмотрено, в частности, п. 3 ст. 167, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг);
  • день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Пункт 3 ст. 167 предусматривает, что если товар не отгружается и не транспортируется, передача права собственности на этот товар приравнивается к его отгрузке.

Существуют две противоположные точки зрения насчет момента определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества.

Первая основана на том, что НК РФ, приравнивая передачу права собственности к отгрузке по товарам, отгрузка которых не производится или невозможна, не отменяет обязанности исчислить и уплатить НДС при получении платы за такие товары (п. 3 ст. 167 НК РФ). Исчисленный таким образом НДС продавец недвижимости вправе принять к вычету после регистрации перехода права собственности в общем порядке (п.

14 ст. 167). Другими словами, п. 3 ст. 167 не устанавливает особого порядка для момента определения налоговой базы (п. 1 ст. 167) и не отменяет общего порядка ее определения (п. 1 ст. 154 НК РФ). Следовательно, у продавца недвижимости в случае, когда оплата производится после регистрации права собственности за покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент государственной регистрации (п. 3 ст. 167). А если плата получена продавцом до регистрации права собственности покупателем, обязанность по уплате НДС возникает в момент получения платы (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 167 НК РФ).

Другая точка зрения основана на следующем суждении. В налоговую базу по НДС включаются авансы в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) (п. 1 ст. 154 НК РФ), а недвижимость не может быть предметом поставки (ст. ст. 506, 549 ГК РФ). По товарам, отгрузка которых невозможна, момент определения налоговой базы — передача права собственности (п. 3 ст. 167 НК РФ), которая происходит в момент государственной регистрации имущества за новым собственником (ст. ст. 223, 551 ГК РФ). Тем не менее арбитражная практика свидетельствует о том, что налоговые инспекции иногда занимают противоположную позицию по данному вопросу. Так, налоговикам сравнительно недавно удалось выиграть дело, рассмотренное ФАС ВСО (Постановление от 11.02.2010 N А19-12414/09). Судьи пришли к выводу, что НДС необходимо начислить в день фактической передачи недвижимости покупателю. В Постановлении суд отметил, что передача товаров прямо указана в пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ как вариант определения налоговой базы по НДС, а общество в учетной политике утвердило, что "под отгрузкой (передачей) товаров в целях исчисления НДС понимается их физическая отгрузка (передача)".

Но в большинстве случаев судьи признают, что моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является дата не составления акта приемки-передачи объекта, а государственной регистрации права собственности. В качестве аргумента суды приводят, в частности, норму п. 3 ст. 167 НК РФ (Постановления ФАС МО от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС ПО от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС ВВО от 08.07.2009 N А79-3483/2008, ФАС ЗСО от 17.10.2007 N Ф04-7265/2007(39332-А75-34)).

По мнению автора, при возникновении факта оплаты до даты наступления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в бухгалтерском учете продавца должна формироваться проводка Дебет 76-НДС с авансов Кредит 68-НДС.

К счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" для обобщения информации о расчетах по суммам НДС с полученных авансов открывают субсчет 76 "НДС с авансов".

Счет 68 "Расчеты по налогам и сборам" предназначен для обобщения информации о расчетах с бюджетами по налогам и сборам, уплачиваемым организацией. Счет 68-НДС кредитуется на суммы, причитающиеся по налоговым декларациям (расчетам) к взносу в бюджеты.

Сумма НДС, исчисленная налогоплательщиком с суммы, поступившей ранее (до даты государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) за недвижимое имущество, подлежит вычету в периоде реализации на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ: Дебет 68-НДС Кредит 76-НДС с авансов.

В момент перехода права собственности на недвижимость у продавца должна формироваться проводка по начислению к уплате в бюджет НДС со стоимости проданного имущества: Дебет 91-2 Кредит 68-НДС.

Признание и отражение выручки от реализации

На практике возникает временной разрыв между датой передачи недвижимости покупателю по акту приемки-передачи и датой государственной регистрации права собственности на эту недвижимость за покупателем.

В связи с отсутствием единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм налогового и бухгалтерского законодательства в рассматриваемой ситуации свою позицию по данному вопросу высказал Президиум ВАС в Постановлении от 29.03.2011 N 16400/10.

Приобретение недвижимого имущества

По его мнению, обоснованной является ссылка на п. п. 12 и 16 ПБУ 9/99 <4>, согласно которым выручка от продажи основных средств признается в бухгалтерском учете после выполнения ряда условий, в том числе условия о переходе права собственности на реализованный объект к покупателю.

<4> Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н.

Соглашаясь с вышеизложенным, автор рекомендует организации-продавцу на дату внесения соответствующих записей в ЕГРП в бухгалтерском учете формировать проводку по признанию выручки от продажи объекта недвижимости: Дебет 62 Кредит 91-1.

Счет 91 предназначен для обобщения информации о прочих доходах и расходах отчетного периода. По кредиту счета 91 в течение отчетного периода находят отражение в том числе поступления, связанные с продажей и прочим списанием основных средств, — в корреспонденции со счетами учета расчетов или денежных средств.

К счету 91 "Прочие доходы и расходы" могут быть открыты субсчета:

  • 91-1 "Прочие доходы";
  • 91-2 "Прочие расходы";
  • 91-9 "Сальдо прочих доходов и расходов".

В соответствии с п. 6 ПБУ 9/99 выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности.

Одновременно формируется проводка по списанию в состав расходов остаточной стоимости объекта недвижимости, учтенной на счете 45: Дебет 91-2 Кредит 45.

В конце отчетного периода будет сформирована проводка по отражению финансового результата от реализации недвижимости: Дебет 91-9 Кредит 99.

В налоговом учете согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров. С учетом положений п. 1 ст. 39 НК РФ и ст. ст. 223 и 551 ГК РФ получается, что у продавца недвижимости выручка от ее реализации должна признаваться на дату регистрации права собственности покупателя. Минфин дает по этому вопросу противоречивые разъяснения. И последние сводятся к тому, что для включения в базу доходов от продажи достаточно иметь на руках акт приемки-передачи (Письма от 21.03.2011 N 03-03-06/1/162, от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301).

Неправомерность такого подхода подтверждают некоторые арбитражные суды (Постановления ФАС ПО от 22.07.2008 N А65-26844/07, ФАС ЗСО от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40)). Арбитры указали, что на момент подписания акта приемки-передачи имущества продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности согласно ст.

209 ГК РФ составляет три полномочия — владение, пользование, распоряжение. Поэтому доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество, в связи с чем и выручка от реализации облагается налогом на прибыль после государственной регистрации данного объекта.

Однако иногда судьи занимают прямо противоположную позицию, полагая, что выручку от реализации недвижимости нужно признавать на дату передачи объекта по передаточному акту (Постановление ФАС СЗО от 27.01.2011 N Ф07-14571/2010). Судьи обращают внимание на то, что согласно п. 2 ст. 39 НК РФ место и момент фактической реализации товаров (работ, услуг) определяются в соответствии с частью второй НК РФ. Однако гл. 25 НК РФ не связывает момент фактической реализации недвижимого имущества с моментом возникновения у покупателя права собственности на него.

Налогоплательщик должен принять решение о порядке признания выручки от реализации имущества с учетом мнения Минфина, а в противном случае — быть готовым отстаивать свою позицию в суде.

Пример. Организация заключила договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым она обязуется передать в собственность покупателя здание, стоимость которого составляет 2 100 000 руб., в том числе НДС — 320 339 руб. Обязательство передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. Данный акт подписан в октябре 2011 г., денежные средства от покупателя получены в следующем месяце. Переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в декабре 2011 г. У организации проданное здание было учтено в составе основных средств. Первоначальная стоимость здания составляла 1 625 000 руб., сумма начисленной амортизации — 980 000 руб.

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:

Содержание операции Дебет Кредит Сумма,
руб.
В октябре 2011 г.
Списана первоначальная стоимость здания
(после подписания передаточного акта)
01-
выбытие
ОС
01 1 625 000
Списана начисленная амортизация 02 01-
выбытие
ОС
980 000
Списана остаточная стоимость здания,
переданного покупателю по передаточному акту
45 01-
выбытие
ОС
645 000
В ноябре 2011 г.
Поступила плата за здание 51 62 2 100 000
Начислен НДС к уплате в бюджет
(2 100 000 руб. x 18/118)
76-НДС с
авансов
68-НДС 320 339
В декабре 2011 г.
Отражена выручка по договору купли-продажи
здания (после государственной регистрации
права собственности)
62 91-1 2 100 000
Отражена остаточная стоимость здания в
составе расходов
91-2 45 645 000
Начислен НДС к уплате в бюджет 91-2 68-НДС 320 339
Восстановлен ранее начисленный НДС 68-НДС 76-НДС с
авансов
320 339

Н.В.Фирфанова

Эксперт журнала

"Пищевая промышленность:

бухгалтерский учет

и налогообложение"