Ремонт арендованного помещения

Содержание

Ремонт арендованного имущества: учет и налогообложение

Организации, не имеющие средств на приобретение основных фондов, часто арендуют их. Арендованное имущество, как и любое другое, необходимо поддерживать в исправном состоянии, периодически осуществляя ремонт. Кто должен его производить: арендатор или арендодатель? Как отражаются расходы на ремонт в бухгалтерском и налоговом учете арендатора?

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества описаны в ст.616 ГК РФ. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель, в свою очередь, обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель. (О том, какой ремонт является текущим, а какой — капитальным, см. "Виды ремонтных работ".)

Примечание. Виды ремонтных работ

По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст.616 ГК РФ). Какой ремонт является текущим, а какой капитальным? Разъяснения на этот счет содержатся в Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств. Они утверждены Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н.

Пункт 71 этого документа относит к текущему ремонту объектов основных средств "работы по систематическому и своевременному предохранению их от преждевременного износа и поддержанию в рабочем состоянии".

При капитальном же ремонте оборудования и транспортных средств, "как правило, производится полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата". Капитальный ремонт зданий и сооружений заключается "в смене изношенных конструкций и деталей или замене их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей, опоры мостов и т.п.)".

Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1773 N 279, но действует до сих пор.

Согласно данному документу к текущему ремонту производственных зданий и сооружений "относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей". В частности, текущими работами считаются следующие:

  • ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки;
  • окраска помещений и отдельных конструкций;
  • исправление перекосов дверных полотен и ворот.

К капитальному ремонту относятся "работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов". Не относятся к капитальному ремонту работы, связанные с полной заменой основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. В частности, капитальными считаются следующие виды работ:

  • ремонт, замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок;
  • полная смена ветхих оконных и дверных блоков.

Стороны могут предусмотреть в договоре и иной порядок осуществления ремонта. В частности, они могут оговорить, что всякий ремонт независимо от его сложности проводит арендатор или, напротив, арендодатель. Или же договором может быть установлено, что проведение какого-либо определенного ремонта является обязанностью арендодателя, а расходы на него покрывает арендатор.

От того, что записано в договоре аренды, напрямую зависит порядок отражения расходов на ремонт в бухгалтерском и налоговом учете. Поэтому бухгалтеру организации-арендатора необходимо внимательно прочесть этот договор.

Учет расходов на ремонт

Ремонт осуществляет арендатор за свой счет. Рассмотрим, как отражаются в учете расходы на текущий ремонт, если в соответствии с договором аренды его проводит арендатор.

При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99). Оно утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает п.5 ПБУ 10/99.

Порядок отражения расходов на ремонт в налоговом учете установлен в ст.260 НК РФ. Пункт 1 этой статьи гласит, что расходы на ремонт основных средств являются прочими расходами. Они признаются для целей налогообложения в том периоде, в котором имели место, в размере фактических затрат без каких-либо ограничений. Исключением является лишь случай, если расходы на ремонт, которые понес арендатор, впоследствии ему возмещает арендодатель. Эту ситуацию мы рассмотрим ниже.

Разумеется, чтобы признать расходы на ремонт, они, как и всякие другие расходы, должны быть экономически оправданны и подтверждены документами. Этого требует ст.252 НК РФ.

Обратите внимание: Налоговый кодекс не ставит порядок налогового учета расходов на ремонт арендованных основных средств в зависимость от того, у кого они арендованы. Поэтому, если основные средства арендуются у физического лица, расходы на их ремонт также учитываются в целях налогообложения.

Пример 1. Организация арендует легковой автомобиль у физического лица. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт автомобиля выполняет арендатор за свой счет. Такой ремонт обошелся организации в 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.).

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) Кредит 60

  • 10 000 руб. (12 000 руб. — 2000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

  • 2000 руб. — учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51

  • 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.

В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов.

Как уже говорилось, по общему правилу осуществлять капитальный ремонт обязан арендодатель. Но договором аренды может быть установлено, что это является обязанностью арендатора. Тогда расходы на него отражаются в учете арендатора так же, как и расходы на текущий ремонт.

Ремонт осуществляет арендатор за счет арендодателя. Договором аренды может быть предусмотрено, что ремонт арендованных основных средств осуществляет арендатор, а расходы на него впоследствии возмещает арендодатель. В этом случае расходы на проведение ремонта в конечном итоге ложатся на арендодателя. Поэтому в бухучете арендатора они отражаются как дебиторская задолженность арендодателя:

Дебет 76 Кредит 60

  • отражены расходы на текущий ремонт, которые впоследствии должен возместить арендодатель.

Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.

А в налоговом учете? Расходы на ремонт основных средств арендатор отражает в налоговом учете в составе прочих расходов, если договор аренды не предусматривает их возмещение арендодателем (п.2 ст.260 НК РФ). Следовательно, если арендодатель возмещает эти расходы, они не могут быть отражены в налоговом учете арендатора.

Расходы арендатора на ремонт основных средств, возмещаемые арендодателем, не могут быть отражены и в налоговом учете арендодателя. Ведь ремонт осуществлял арендатор, и первичные учетные документы составлены на его имя. Следовательно, необходимые для отражения расходов условия, указанные в ст.252 НК РФ, — в частности, наличие подтверждающих документов — арендодатель не выполнит.

Пример 2. Организация арендовала помещение под склад. Арендная плата согласно договору — 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в месяц. Договор предусматривает, что текущий ремонт помещения осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.

Арендатор силами ремонтной организации осуществил текущий ремонт помещения. Расходы на его проведение составили 36 000 руб. (в том числе НДС — 6000 руб.).

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 76 Кредит 60

  • 36 000 руб. — отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 60 Кредит 51

  • 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 26 (44) Кредит 76

  • 15 000 руб. (18 000 руб. — 3000 руб.) — отражена арендная плата;

Дебет 19 Кредит 76

  • 3000 руб. — учтен НДС со стоимости арендной платы.

После подписания акта зачета взаимной задолженности <*> на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.

Расходы на проведение ремонта в налоговом учете арендатора не отражаются.

<*> О том, как правильно провести взаимозачет, см. одноименную статью в РНК, 2003 N 6 — Примеч. ред.

В рассмотренном выше примере расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.

Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.

Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.

Рассмотрим ситуацию на конкретном примере.

Пример 3. Воспользуемся условиями примера 2. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 26 (44) субсчет "Расходы по аренде помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"

  • 15 000 руб. — отражены затраты на аренду помещения;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"

  • 3000 руб. — учтен НДС по затратам на аренду помещения;

Дебет 26 (44) субсчет "Расходы на ремонт помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"

  • 30 000 руб. — отражены затраты на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"

  • 6000 руб. — учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;

Дебет 60 субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 51

  • 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 6000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.

На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:

Дебет 62 Кредит 90-1

  • 36 000 руб.

    Ремонт арендованного имущества: учет и налогообложение

    — отражена выручка от реализации работ;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" (76 субсчет "Расчеты по отложенному НДС")

  • 6000 руб. — начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.

После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:

Дебет 60 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 62

  • 18 000 руб. — проведен зачет взаимных требований;

Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.

Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.

Ремонт должен осуществлять арендодатель, но проводит арендатор. На практике случается, что проведение ремонта (текущего или капитального) возложено на арендодателя, но фактически его осуществляет арендатор за свой счет. Каков порядок отражения расходов на такой ремонт в бухгалтерском и налоговом учете арендатора?

Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (п.12 ПБУ 10/99).

Чтобы определить правила отражения таких расходов в налоговом учете, обратимся к Методическим рекомендациям по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации. Они утверждены Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729.

В пп.8 п.5.4 этого документа говорится, что в случае, если договором аренды предусмотрено проведение ремонта арендатором, то он включает расходы на ремонт в состав прочих расходов. Из этого следует, что расходы на ремонт арендованного имущества учитываются при расчете налога на прибыль арендатора только в том случае, если обязанность производить ремонт возложена договором именно на него. Поэтому если по договору ремонт должен осуществлять арендодатель, но фактически его производит арендатор за свой счет, расходы на него в расчете налога на прибыль арендатора не учитываются.

Пример 4. Организация арендовала помещение под офис. Договором аренды предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендодатель. Однако фактически его осуществил арендатор за счет собственных средств. Стоимость ремонта составила 36 000 руб. (в том числе НДС — 6000 руб.).

Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:

Дебет 91-2 Кредит 60

  • 30 000 руб. (36 000 руб. — 6000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60

  • 6000 руб.- учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51

  • 36 000 руб. — оплачены ремонтные работы;

Дебет 91-2 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19

  • 6000 руб. — отражен НДС со стоимости ремонтных работ. Поскольку ремонт осуществляется за счет собственных средств, НДС не может быть принят к вычету.

Расходы на проведение ремонта и сумма предъявленного НДС в целях налогообложения не учитываются.

Не путайте капитальный ремонт и реконструкцию!

При отражении расходов на ремонт арендованных основных средств необходимо четко различать их капитальный ремонт и реконструкцию или модернизацию. Дело в том, что расходы на проведение капитального ремонта отражаются иначе, чем расходы на реконструкцию или модернизацию. Причем различия есть как в бухгалтерском, так и в налоговом учете таких расходов. Поэтому ошибившись, вы рискуете неправильно рассчитать не только налог на прибыль, но и налог на имущество.

В бухучете расходы на реконструкцию и модернизацию основных средств увеличивают их стоимость. Но только в том случае, если в результате улучшаются первоначально принятые нормативные показатели их функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.). Об этом гласит п.26 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01). Оно утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

Точно так же обстоят дела в налоговом учете. Согласно п.2 ст.257 НК РФ первоначальная стоимость основных средств изменяется в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. К реконструкции, в частности, относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Переустройство осуществляется по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Пример 5. Организация арендовала помещение под склад. В соответствии с договором аренды текущий и капитальный ремонты должен осуществлять арендатор. Организация заключила договор на проведение ремонтных работ. В частности, на демонтаж воздухоотводов и установку воздухораспределительной подачи воздуха более высокой мощности. В договоре на проведение ремонтных работ, смете и акте выполненных работ они фигурируют как капитальный ремонт. Поэтому бухгалтер учел соответствующие расходы в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности, а в налоговом учете — в составе прочих расходов.

В данном случае бухгалтер ошибся. Несмотря на то что по документам работы проходят как капитальный ремонт, они являются реконструкцией. Ведь их результатом является не замена изношенных конструкций на конструкции такой же мощности, а установка оборудования повышенной мощности. Следовательно, такие расходы следует рассматривать как расходы на реконструкцию.

М.Г.Шортамбаева

Аудитор

аудиторской фирмы "Актив"

Зачем бухгалтеру учиться различать разные виды ремонтов и как это сделать

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено , иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено или договором аренды.

— Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

— Соотношение понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» для целей аренды

— Соотношение понятий «капитальный ремонт» и «реконструкция» для целей аренды

— Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта и возмещение расходов на его проведение

— Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту, для целей аренды

— Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

— Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

— Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

— Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

— Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст.

Учет ремонта арендованного имущества

616 ГК РФ

— Расходы арендатора на содержание недвижимости

— Возмещение арендатору расходов на капитальный ремонт, согласованных с арендодателем, при незаключенности договора

— Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

— Ответственность арендатора за утрату арендованного имущества

— Обязанность арендатора по поддержанию имущества в исправном состоянии

— Соблюдение требований пожарной безопасности при аренде недвижимого имущества

— Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 616 ГК РФ исходя из ее буквального содержания

Ремонт арендованного имущества

Главная > Консультации > Бухучет и налоги > Бухгалтерский учет > Ремонт арендованного имущества

Ремонт арендованного основного средства.

В АС-АУДИТ обратился главный бухгалтер компании — арендатора. При проведении строительно-монтажных работ по арендованному имуществу, у компании возник ряд вопросов:

1. Что считать капитальным ремонтом основных средств
2. Как учитывать расходы на ремонт арендованного имущества, если его проводит арендатор
2.1 Расходы за счет средств арендатора
 2.2 Расходы возмещаются арендодателем
 2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
3. Как учитывать такие расходы в налоговом учете
4. Рекомендуемая официальная литература
5. Рекомендуемые статьи и комментарии

1. Что считать капитальным ремонтом основных средств

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).
Подобный ремонт предполагает проведение работ капитального характера, при которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим, то есть каменных и бетонных фундаментов зданий, труб подземных сетей, опоры мостов и т. п. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата.
Налоговый кодекс не содержит специальной расшифровки в отношении указанного понятия, хотя и выделяет в отдельную группу капитальный ремонт как особо сложный и дорогой вид ремонта основных средств, длящийся в течение более одного налогового периода.
По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст.616 ГК РФ).

2. Как учитывать расходы на ремонт арендованного имущества, если его проводит арендатор

Здесь может быть несколько ситуации: когда расходы по ремонту должен нести арендатор, когда такие расходы возмещает арендодатель, это должно оговариваться в договоре аренды и когда арендатор ремонтирует ОС и составляет документы на имя арендодателя, оформляя операции по реализации ремонта арендодателю.

2.1 Расходы за счет средств арендатора 
 При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99). Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает пункт 5 ПБУ 10/99.
При формировании учетной политики в бухгалтерском учете предприятие может включать расходы на ремонт непосредственно в себестоимость по мере их возникновения.

Пример № 1
Организация арендует ОС.  Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт ОС арендатор за свой счет. Такой ремонт обошелся организации в 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.).
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) Кредит 60
— 10 000 руб. (12 000 руб. — 2000 руб.) — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60
— 2000 руб. — учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.

2.2 Расходы возмещаются арендодателем
Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.

Пример № 2
Тот же пример №1, но Договор предусматривает, что текущий ремонт ОС осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.
Арендная плата согласно договору — 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) в месяц.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 60
— 12 000 руб. — отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 60 Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 26 (44) Кредит 76
— 15 000 руб. (18 000 руб. — 3000 руб.) — отражена арендная плата;
Дебет 19 Кредит 76
— 3000 руб. — учтен НДС со стоимости арендной платы.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 3000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.

2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
В рассмотренном выше примере № 2 расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.
Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.
Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.

Пример № 3
Воспользуемся условиями примера № 1. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) субсчет "Расходы по аренде помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"
— 15 000 руб. — отражены затраты на аренду помещения;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"
— 3000 руб. — учтен НДС по затратам на аренду помещения;
Дебет 26 (44) субсчет "Расходы на ремонт помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"
— 10 000 руб. — отражены затраты на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"
— 2000 руб. — учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;
Дебет 60 субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 51
— 12 000 руб. — оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 90-1
— 12 000 руб. — отражена выручка от реализации работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" (76 субсчет "Расчеты по отложенному НДС")
— 2000 руб. — начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 12 000 руб. (в том числе НДС — 2000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:
Дебет 60 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 62
— 12 000 руб. — проведен зачет взаимных требований;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
— 2000 руб. — принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.
Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (п.12 ПБУ 10/99).

3. Как учитывать такие расходы в налоговом учете

Налоговый учет у двух разных ситуаций (когда расходы по ремонту  должен нести арендатор и когда такие расходы возмещает арендодатель) также различен.
Затраты отражаются у арендатора, если арендодатель не возмещает расходов по ремонту (Пример №1).
В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов. Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст.260 НК РФ.
Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты (п.3 ст.273 НК РФ).
Налогоплательщик вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если таковой длится более одного налогового периода. При этом можно предусмотреть одинаковый порядок создания и списания резерва в бухгалтерском и налоговом учете.
Когда арендатор проводит ремонт своими силами, а арендодатель оплачивает его (возмещает расходы), такие затраты арендатору не следует включать в состав собственных расходов и учитывать при налогообложении прибыли (Пример №2). Арендатор не может учесть расходы на ремонт при исчислении налога на прибыль, если арендодатель возмещает ему расходы на ремонт (п.2 ст.260 НК РФ).
И, наконец, последний случай, когда договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту арендуемых объектов основных средств и иного имущества на арендатора с возмещением вышеуказанных расходов арендодателем, расходы на ремонт имущества, осуществленные арендатором, учитываются им в составе расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, но в периоде возмещения вышеуказанных расходов арендодателем (Пример №3), когда арендатор «реализует» работы по ремонту ОС арендодателю.

4. Рекомендуемая официальная литература

1.НК ч.2 Статья 260 гл. 25 «Налог на прибыль организаций».

Service Temporarily Unavailable

Расходы на ремонт основных средств
2. Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" (с изменениями от 28 марта 2000 г.). Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н настоящий приказ признан утратившим силу с 1 января 2004 года. Однако в новой редакции Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) (действуют с 1 января 2004г.) понятие «ремонта» не раскрывается.
3. Письмо Управления МНС по г. Москве от 13 мая 2002 г. N 24-11/21480
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312).
5. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279).
Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279, но действует до сих пор.

5. Рекомендуемые статьи и комментарии

1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина) — Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. Комментарий к статье 616
2. "Российский налоговый курьер", N 9, май 2003 г.
3. "Российский налоговый курьер", N 6, март 2003 г. Основные требования к взаимозачетным операциям
4. "Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.

Как учесть материалы, купленные для ремонта арендованного офиса

—————————————————————————¬
¦ В офисе проводился текущий ремонт? ¦
L———T—————————————T————————-
¦ ¦
Да Нет
¦/ ¦/
———-+———-¬ —————————+————————¬
¦ Расходы арендатора ¦ ¦ В договоре есть условие о том, что капитальным ¦
¦ на текущий ремонт ¦ ¦ ремонтом должен заниматься арендатор? ¦
¦будут обоснованными,¦ L————T————————T—————
¦ если в договоре ¦ ¦ ¦
¦ нет условия о том, ¦ Да Нет
¦что текущим ремонтом¦ ¦/ ¦/
¦ должен заниматься ¦ ————+———¬ ————-+————-¬
¦ арендодатель ¦ ¦ Расходы арендатора ¦ ¦ Расходы арендатора ¦
L——————— ¦на капитальный ремонт¦ ¦ на капитальный ремонт ¦
¦ будут обоснованными ¦ ¦ учесть не получится ¦
L———————- L—————————

"Упрощенцы" вправе отразить расходы на ремонт основных средств согласно пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Причем разрешается учитывать в расходах стоимость ремонта как собственных, так и арендованных объектов. Если ремонт проводит сторонняя организация, учет затрат несложен. В расходы при УСН включается оплаченная стоимость ремонтных работ. При условии, что есть договор и подписанный двумя сторонами акт выполненных работ. Также желательна смета расходов на ремонт, тогда препятствий к налоговому учету затрат точно не возникнет.

Другое дело, когда ремонт выполняется собственными силами. Для ремонта приобретаются материалы. Как при этом списывать расходы на их покупку? Отнести цену материалов на затраты в налоговом учете при упрощенной системе можно как на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (ремонтные расходы), так и на основании пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (материальные расходы). Вне зависимости от того, какую именно норму вы выберете, условия для признания расходов одинаковы: затраты должны быть оплачены, документально подтверждены и обоснованны. Отметим, что траты будут обоснованными, если помещение, в котором проводится ремонт, используется в хозяйственной деятельности. Например, в нем размещается офис, производственный цех или склад, где хранятся товары.

Суть вопроса. Стоимость материалов, использованных для отделки помещения, можно отразить в составе расходов на ремонт.

А какие подтверждающие документы нужны, если ремонтные работы вы ведете собственными силами? Прежде всего, калькуляция всех затрат. Этот документ вы составляете самостоятельно в произвольной форме.

Учет ремонта арендованного имущества

В калькуляции укажите все материалы, которые использовались для ремонта, их количество и стоимость.

Передавать материалы в ремонт нужно посредством оформления лимитно-заборной карты (форма N М-8) или требования-накладной (форма N М-11). Обе формы утверждены Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а. При этом не забудьте, что в наличии у вас также должны быть документы, подтверждающие покупку (накладные или товарные чеки) и оплату (платежные поручения или чеки ККТ) использованных для ремонта материалов.

Если помещение, в котором проводился ремонт, не собственное, а арендованное, обратите внимание вот на какой момент. Расходы на ремонт арендованных основных средств признаются обоснованными, только если по договору или закону именно вы как арендатор были обязаны производить этот ремонт.

По общим нормам гражданского законодательства поддерживать в исправном состоянии и проводить за счет своих средств текущий ремонт арендованного имущества обязан арендатор. А заниматься капитальным ремонтом входит в обязанности арендодателя (ст. 616 ГК РФ). Поэтому, даже если вы осуществили текущий ремонт, а в договоре не указано, что им должен заниматься арендодатель, с учетом расходов проблем не будет. Также вы имеете право учесть расходы на текущий ремонт, если в договоре аренды вовсе нет положения об этом. Ведь тогда будет действовать норма закона.

Для справки. По закону текущим ремонтом должен заниматься арендатор, а капитальный проводить арендодатель.

Если же проведенный ремонт считается капитальным, то учесть расходы арендатор сможет лишь в случае, когда согласно договору обязанность по этому виду ремонта лежит именно на нем. Если нет, расходы считаются необоснованными.

П.А.Лисицына

Налоговый консультант

Бухгалтерский учет: Текущий ремонт офиса: учет и документальное оформление списания материалов

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОФИСА: УЧЕТ И ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ СПИСАНИЯ МАТЕРИАЛОВ

В процессе эксплуатации основные средства изнашиваются, а для поддержания объектов в рабочем состоянии и предотвращения преждевременного выхода из строя необходим ремонт основных средств. Подлежащие ремонту объекты предварительно обследуются должностными лицами либо подразделениями организации, ответственными за их эксплуатацию и использование. Материалы обследования (дефектные акты, акты технического обследования, докладные записки о техническом состоянии и т.п.) с отражением выводов и предложений о характере и объемах необходимых ремонтных работ представляются руководителю организации для принятия по ним решения (утверждения).

В зависимости от сложности, продолжительности, объемов и характера выполняемых работ ремонт основных средств может быть текущим либо капитальным. Порядок учета расходов по проведению ремонта основных средств зависит от того, кем выполняются ремонтные работы. Существует два способа проведения ремонта основных средств: подрядный способ (ремонт производится силами сторонней организации) и хозяйственный способ (подразумевает выполнение ремонтных работ силами самой организации).

Рассмотрим порядок списания материалов при осуществлении текущего ремонта, произведенного собственными силами организации.

Действия организации должны быть следующими:

1. Назначается работник, ответственный за проведение ремонта. Выполнение ремонтных работ работником может производиться как в рамках своих должностных обязанностей, так и путем заключения с ним договора подряда. При необходимости с ним заключается договор материальной ответственности.

2. Определяется расход материалов:

— по нормам, установленным в организации;

— по факту в зависимости от вида ремонтных работ.

Документальное оформление использованных при проведении ремонтных работ материалов производиться путем составления акта на списание материалов по форме, установленной в организации в соответствии с требованиями ст.9 Закона РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности».

3. Производится передача в подотчет материально ответственному лицу материалов, необходимых для проведения ремонтных работ. На данной стадии движения материалов следует учитывать территориальную удаленность склада от места проведения работ. Согласно п.7 разъяснений Минфина РБ от 15.07.2004 № 15-9/338 «О порядке применения товарно-транспортных накладных» отпуск материалов в кладовые цехов рассматривается как внутреннее перемещение. Расход материала со склада в производство (в цех) оформляется лимитно-заборными картами, актами-требованиями на замену (дополнительный отпуск) материалов, накладными-требованиями на отпуск (внутреннее перемещение) материалов, комплектовочными ведомостями, раскройными картами. В случае нахождения цехов на другой территории (по другому адресу) отпуск материалов, полуфабрикатов, запчастей и другого имущества производится по товарно-транспортным накладным (форма ТТН-1), товарным накладным (форма ТН-2).

Следовательно, если склад и место проведения ремонтных работ расположены по одному адресу, то передача материалов оформляется накладной на внутреннее перемещение (актом-требованием на замену (дополнительный отпуск) материалов формы М-10 или накладной-требованием на отпуск (внутреннее перемещение) материалов формы М-11, бланки которых были утверждены постановлением Госкомстата СССР от 28.12.1989 № 241 (примечание)). Следует отметить, что отраслевыми министерствами разработаны типовые формы документов первичного учета. Так, например, Минпромом РБ постановлением РБ от 29.12.2004 № 21 утвержден Альбом унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств и материалов для организаций Министерства промышленности Республики Беларусь, в который включены формы М-10п (акт-требование на замену (дополнительный отпуск) материалов) и М-11п (требование-накладная на отпуск материалов).

В случае, когда склад и место проведения ремонтных работ находятся по различным адресам, то при передаче материалов необходимо оформить накладную формы ТТН-1 или ТН-2 (бланки накладных утверждены постановлением Минфина РБ от 14.05.2001 № 53).

4. На основании акта на списание материально ответственное лицо отражает расход материалов в материальном отчете.

Бухгалтерский учет

Исходя из подп.2.2.6.2 Основных положений по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденных Минэкономики РБ 26.01.1998 № 19-12/397, Минстатом РБ 30.01.1998 № 01-21/8, Минфином РБ 30.01.1998 № 3 и Минтруда РБ 30.01.1998 № 03-02-07/300, затраты по поддержанию основных средств, используемых в предпринимательской деятельности в рабочем состоянии (расходы на технический осмотр и уход, на проведение текущего, среднего и капитального ремонтов), относятся к затратам на обслуживание производственного процесса и включаются в себестоимость продукции (работ, услуг).

Согласно п.31 Инструкции о порядке бухгалтерского учета основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 20.12.2001 № 127 (далее — Инструкция № 127), восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

В бухгалтерском учете фактические затраты по ремонтным работам, включаемые в соответствии с законодательством в себестоимость продукции (работ, услуг), отражаются записями по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на реализацию» и других в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — при осуществлении работ подрядным способом и по дебету счета 23 «Вспомогательные производства» в корреспонденции с кредитом счетов 10 «Материалы», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и других — при осуществлении работ хозяйственным способом (п.33 Инструкции № 127).

Затраты на ремонт арендованных (сданных в аренду) основных средств, производимые в соответствии с условиями договора за счет средств (п.37 Инструкции № 127):

арендодателя, — учитываются в порядке, установленном Инструкцией № 127, и списываются в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы»;

арендатора, — включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с законодательством.

Вышеперечисленные нормы законодательства в части корреспонденции счетов содержатся также и в Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89.

Затраты на восстановление объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому они относятся (п.38 Инструкции № 127).

Налоговый учет

Расходы организации на все виды ремонта основных средств, участвующих в предпринимательской деятельности, согласно подп.4-2.44 п.4-2 ст.3 Закона РБ от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы и прибыль» относятся к прочим затратам, учитываемым при налогообложении прибыли.

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные поставщиком материалов, подлежат вычету на основании подп.2.1.2 п.2 ст.16 Закона РБ от 19.12.1991 № 1319-XII «О налоге на добавленную стоимость».

Списание материалов на ремонт не является оборотом по реализации, следовательно, отсутствует и объект обложения НДС.

Обратите внимание, что в соответствии с Инструкцией о порядке образования инновационного фонда Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь на 2008 год, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 28.12.2007 № 33, в перечень работ, облагаемых отчислениями в инновационный фонд, не включены работы по текущему ремонту. Значит, при осуществлении в 2008 г. текущего ремонта хозяйственным способом отчисления не производятся.

Пример

ООО «Производитель» собственными силами (работники предприятия) в августе 2008 г.

Как учесть расходы при ремонте арендованных ОС?

произвела оклейку обоями кабинета директора. Для проведения ремонтных работ было приобретено 7 рулонов обоев на сумму 70 000 руб., сумма НДС — 12 600 руб., и две упаковки обойного клея стоимостью 7 000 руб., сумма НДС — 1 260 руб. Иные затраты по ремонту офиса (условно) — 155 690 руб.

В бухгалтерском учете организации необходимо произвести следующие записи:

Содержание хозяйственной операции Дебет Кредит Сумма, руб.
Произведена оплата поставщику за полученные материалы 60 51 90 860
Отражено поступление материалов (обои, клей) от поставщиков 10 60 (71) 77 000
Отражен НДС по приобретенным материалам 18 60 (71) 13 860
Принят к вычету НДС по приобретенным материалам 68 18 13 860
Отражено списание материалов на ремонт офисного помещения на основании утвержденного акта от 10.08.2008 26 10 77 000
Отражены иные затраты по ремонту офиса собственными силами (амортизация основных средств, заработная плата с отчислениями и др.) 26 02, 70,
69, 71,
76-2 и др.
155 690

В данной ситуации примерная форма акта на списание материалов может быть следующей:

УТВЕРЖДАЮ
Директор ООО «Производитель»
Кузнецов А.В.

АКТ
на списание материалов

от «10» августа 2008 г.

Комиссия в составе председателя инженера Лепеши А.В.,

членов комиссии: главного бухгалтера Перелыгиной К.С., офис-менеджера Залоги Г.В.

установила, что при проведении текущего ремонта офисного помещения (оклейка обоями кабинета директора) в период с 4 по 8 августа 2008 г. были использованы следующие материалы:

№ п/п Наименование материалов и комплектующих Ед.изм. К-во Цена без НДС, тыс.руб. Сумма, руб.
1 Обои рулон 7 10 000 70 000
2 Клей обойный шт. 2 3 500 7 000

В соответствии с этим расходы в сумме 77 000 (семьдесят семь) тысяч рублей следует отнести на затраты.

Председатель комиссии

Члены комиссии:

главный бухгалтер

офис-менеджер

А.В.Лепеша

К.С.Перелыгина

Г.В.Залога

24.09.2008 г.

Марина Лебецкая, аудитор

Журнал «Главный Бухгалтер. Учет ТМЦ» № 2, 2008 г.

Примечание. Отметим, что данное постановление утратило силу с 22 ноября 2007 г., однако организации могут брать за основу бланки, приведенные в нем, при разработке необходимых для работы форм первичных учетных документов (при условии, если таких форм нет в утвержденных альбомах унифицированных форм первичной учетной документации).