Роль ипотечного кредита

ходится на последнем месте среди всех долговых ценных бумаг.

Таким образом, представленные здесь схемы, отражающие различные механизмы использования векселей в процессе финансирования деятельности предприятия, свидетельст-

вуют о возможности применения данного долгового инструмента в качестве альтернативного источника при проектном финансировании наряду с банковским кредитованием и взаимным финансированием хозяйствующих субъектов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

3. Бочаров, В.В. Инвестиции / В.В. Бочаров. — СПб.: Питер, 2003. — 228 с.

4. Йескомб, Э.Р. Принципы проектного финансирования / Э.Р. Йескомб; пер. с англ. И.В. Васильевской. — М.: Вершина. — 2008. — 488 с.

5. Масленкова, О.Ф. Кредит в форме векселя ком-

мерческого банка / О.Ф. Масленкова // Сибирская финансовая школа. — 2008. — № 4. — С. 103-108.

7. Удельный вес или проба Щуренкова // Дело . -2010. — № 1 (766). — С. 58-63.

9. Alworth, J.S. Vue D’ensemble Des Marches De «Papier Commercial» / J.S. Alworth, C.E. Borio // Banque. P. — 1994. — No. 548. — P. 61-64.

УДК 336.77

А.Н. Савруков

МЕХАНИЗМ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ И ПРИНЦИПЫ СТРАХОВАНИЯ КРЕДИТНОГО РИСКА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Анализ исследований по данной тематике показал, что развитие ипотечного кредитования в РФ играет значительную роль в развитии строительной сферы, банковского сектора экономики и в решении социальной задачи обеспечения населения доступным жильем. Вместе с тем увеличение объемов ипотечного кредитования в соответствии с потребностями общества требует решения многочисленных вопросов, среди которых немаловажное место занимают проблемы обеспечения гарантий возврата ипо-

течных кредитов, минимизации рисков участников ипотечной деятельности и необходимость общей стабилизации системы ипотечного кредитования. Как показывает практика, одним из методов снижения банковских рисков является их страхование .

В этой связи в современных условиях экономического развития Российской Федерации важное значение приобретает формирование системы страховой защиты от рисков, связанных с жилищной ипотекой. Снижение рисков

в системе ипотечного кредитования требует разработки методологии и технологий страхования кредитных рисков, присущих данной системе.

Под ипотечным страхованием мы понимаем один из методов управления рисками, включающий совокупность видов страхования, обеспечивающих защиту имущественных интересов участников ипотечного жилищного кредитования.

Сложившаяся в России практика страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием, ограничивается совокупностью страхования жизни и здоровья заемщика, страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения, а также титульного страхования.

Мы предлагаем механизм взаимодействия основных участников ипотечного страхования кредитного риска, учитывающий их интересы и обеспечивающий защиту интересов заемщика в случае снижения или потери дохода в будущем, кредитора или инвестора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора и страховщика, деятельность которого направлена на получение прибыли при приемлемом уровне риска.

Анализ особенностей ипотечного страхования в России на современном этапе позволил выделить проблемы, которые препятствуют его развитию:

1) отсутствие методологии и практики страхования специфических рисков, присущих процессу ипотечного жилищного кредитования. Например, незащищенными остаются такие значительные ипотечные риски, как риск неплатежеспособности заемщика в результате утраты или снижения дохода и риск недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для удовлетворения требований кредитора. Косвенное влияние последнего риска на общий уровень кредитного риска банка подтверждает опыт развития ипотечного кризиса в США, где одной из причин массовых неплатежей заемщиков по ипотечным кредитам стала их экономическая нецелесооб-

разность вследствие резкого снижения стоимости недвижимости. В этой связи возрастает кредитный риск, который при определенных условиях может привести к банкротству кредитных организаций;

2) отсутствие единых технологических стандартов и требований к страхованию у кредитных организаций. Сотрудничая сегодня с большим количеством банков, каждый страховщик вынужден формировать особые условия страхования и подходы к взаимодействию фактически для каждого партнера. Это обстоятельство влияет на эффективность деятельности страховщика непосредственно по оформлению договоров страхования;

3) низкий уровень понимания заемщиками и банковскими сотрудниками (сотрудниками брокерских компаний) особенностей, а главное, необходимости и пользы страхования при ипотеке: страхование при ипотеке зачастую воспринимается как навязанная и ненужная услуга. Присутствие таких тенденций является и причиной отказов в выплатах, поскольку при заключении договоров заемщики ипотечных кредитов не считают необходимым добросовестно сообщать страховщикам всю информацию, например о собственном состоянии здоровья ;

4) недоступность, а в ряде случаев отсутствие качественной статистики о рынке ипотеки: достоверной информации об объемах страховых премий, выплат, количестве заключенных договоров страховщиками, что не позволяет сегодня страховщикам в должной степени систематизировать свои подходы к определению эффективного и возможно более доступного уровня тарифов при страховании;

5) отсутствие практики страхования кредитных рисков в рамках ипотечного кредитования.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Расширение объемов ипотечного кредитования в России, динамичность развития мирового кризиса, одним из проявлений которого является снижение платежеспособности заемщиков, обусловливают необходимость выявления, идентификации и минимизации кредитных рисков, присущих данному процессу. При этом, по нашему мнению, выработка теоретико-методологической базы по вопросам внедрения страхования кредитных рисков должна основы-

ваться на использовании научных принципов и методов, разрабатываемых экономической наукой и практикой.

Мировой опыт показывает, что развитие страхования ипотечных кредитных рисков (или ипотечное страхование) позволяет обеспечить защиту кредитора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита) .

Проведенный анализ практики развития ипотечного кредитования в России показал, что уровень кредитного риска по ипотечным кредитам определяется влиянием следующих факторов:

1) практическим отсутствием (единичным характером) судебных прецедентов вынесения решения об обращении взыскания на заложенное жилье в пользу банка-кредитора в случае непогашения ипотечного кредита заемщиком;

2) отсутствием достаточного опыта ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков;

3) отсутствием методологической базы страхования кредитных рисков применительно к системе ипотечного жилищного кредитования.

Внедряемые в стране программы ипотечного страхования, по нашему мнению, должны разрабатываться в соответствии с требованиями кредиторов и финансовыми возможностями заемщиков. Целью формирования программы ипотечного страхования должно стать обеспечение максимальной защиты имущественных интересов заемщика и кредитора от рисков, связанных с ипотечной деятельностью.

Формирование системы страхования ипотечных рисков и обеспечение полноценной страховой защиты участников ипотечного рынка предполагает следующее:

— определение потенциальных возможностей страховых компаний по осуществлению новых видов услуг по страхованию ипотечных рисков;

— осуществление накопления и систематизации необходимой статистической информации по выданным кредитам, которая позволит создать необходимую статистическую базу для различных целей и задач — в сфере кредитования,

управления рисками, для целей ипотечного страхования, на рынке ипотечных ценных бумаг, для построения прогнозов и моделей досрочного погашения, дефолтов и т. д. Для этого достаточно, чтобы банки (можно анонимно) ежегодно предоставляли информацию по некоторым параметрам: количество ипотечных кредитов, тип и суммы кредитов, их основные параметры, доля дефолтов, просроченной задолженности, досрочного погашения;

— законодательную возможность рефинансирования кредитов с повышенным соотношением кредита к залогу при наличии этого вида ипотечного страхования;

— включение в программу ипотечного страхования широкого спектра страховых продуктов, предоставляющих возможность их комбинирования в соответствии с условиями кредитования конкретного заемщика;

— разработку оптимального покрытия по договору страхования, достаточного для обеспечения защиты при наступлении наиболее вероятных страховых событий;

— разработку методических основ оценки страховых тарифов, взносов и возмещений по страхованию кредитных рисков в рамках ипотечного кредитования.

Договор страхования, обеспечивающий защиту от кредитного риска, может быть заключен как кредитором — залогодержателем по договору об ипотеке, так и заемщиком. Предлагаются два типа договоров кредитного страхования ипотеки:

— страхование убытков от предпринимательской деятельности кредитора, возникших в результате нарушения договорных обязательств контрагентом-должником по основному договору, обеспеченному договором об ипотеке (финансовый ущерб);

— страхование ответственности заемщика за неисполнение договорных обязательств по основному договору, обеспеченному договором об ипотеке.

В обоих случаях договор заключается в пользу кредитного учреждения, а страховым случаем является факт предъявления кредитором-залогодержателем по основному договору, обеспеченному договором об ипотеке, требова-

ния к заемщику о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, полученных в результате реализации предмета залога. Страховое событие наступает в случае неисполнения заемщиком договорных обязательств в результате его неплатежеспособности по причине несостоятельности. При этом под «несостоятельностью» понимается признанная судом или объявленная должником неспособность удовлетворить требования кредитора по основному договору, обеспеченному договором об ипотеке, в полном объеме.

Применение данного механизма страхования рисков, выплата страхового возмещения по договору страхования ипотечного кредитного риска позволят уменьшить или полностью компенсировать убытки кредитора в том случае, если денежная сумма, полученная банком от продажи заложенного имущества, меньше полного объема его требований.

Внедрение системы страхования кредитного риска при проведении ипотечных операций обу-

словило необходимость сформулировать принципы, в соответствии с которыми обеспечивается ее функционирование и развитие (рис. 1).

Принципиальная схема взаимосвязей и формирующихся при этом экономических отношений банков-страхователей и страховщиков представлена на рис. 2.

Ипотечное страхование может быть как полным, так и частичным, что позволяет также не только передать, но и разделить риски между субъектами. В рамках разделения рисков часть рисков на себя берет банк, часть — заемщик, а часть — страховая компания. При этом договор страхования будет покрывать не всю сумму возможных убытков, а первоначальный взнос будет выше при прочих равных условиях.

Таким образом, внедрение системы страхования ипотечных рисков позволит банку-кредитору и страховой компании разделить эти риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога.

Рис. 1. Принципы организации страхования кредитного риска в рамках системы ипотечного жилищного кредитования

Имущественный и финансовый интерес

Объект страхования

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Рис. 2. Принципиальная схема взаимодействия и отношения банков и страховщиков при ипотечном страховании кредитных рисков

Договор страхования ипотечных рисков позволит банку-кредитору полностью или частично страховать повышенные кредитные риски, являясь при этом дополнительным обеспечением возвратности кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика и невозможности реализации залога по цене, достаточной для покрытия суммы ущербов. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется выплатить банку страховые выплаты в пределах страхового покрытия, размер которого будет установлен в договоре страхования ипотечных рисков.

Анализ практики развития ипотечного кредитования в России показал, что одним из ограничивающих факторов при получении ипотечного кредита является отсутствие или недостаточный размер первоначального взноса.

Внедрение ипотечного страхования позволяет решить проблему недостатка первоначального взноса заемщика, повышая, таким образом, доступность ипотечного кредита. Кроме того, передавая часть рисков страховщикам, банки в условиях конкурентной борьбы

за заемщика будут мотивированы на снижение процентных ставок по таким ипотечным кредитам до уровня ставок, применяемым к кредитам с LTV менее 70 %. В свою очередь, страховщик имеет возможность установления тарифов за свои услуги на уровне меньшем, чем дополнительная кредитная маржа, которая могла бы взиматься банком, за счет более длительных сроков накопления резервов и широкой диверсификации рисков по различным кредиторам, регионам, типам заемщиков и т. д. Таким образом, распределение рисков между банком и страховщиком потенциально позволяет снижать совокупные расходы заемщика по ипотечному кредиту (включая оплату процентов по кредиту и стоимости страхования) по сравнению с незастрахованными кредитами.

Данное обстоятельство обусловлено тем, что применяя ипотечное страхование кредитного риска, кредитор имеет возможность снизить требование по первоначальному взносу на этапе получения кредита с 30 до 10 %, что при прочих равных условиях, с учетом высокой стоимости

жилья, повышает доступность ипотечного кредита на этапе его получении и позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков, а также увеличить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов.

Одновременно с повышением доступности кредита для заемщика внедрение ипотечного страхования позволяет создать условия для долгосрочного накопления страховых резервов и обеспечить устойчивое функционирование системы ипотечного кредитования. Как показала практика, банки в период роста экономики не стремятся к самостоятельному накоплению резервов и в случае возрастания рисков сталкиваются с проблемой недостатка резервов и низкой капитализации . Долгосрочный характер ипотечного страхования позволяет решить эту проблему. Кроме того, осуществляя функции дополнительного контроля за соблюдением процедур оценки стоимости недвижимости и участвуя в подготовке кредитной сделки, страховщик имеет возможность влиять на снижение вероятности реализации риска, что также в целом повышает устойчивость функционирования системы ипотечного кредитования.

В то же время разделение риска со страховыми компаниями создает экономические условия для снижения процентной ставки по такому застрахованному кредиту по сравнению с указанным незастрахованным кредитом.

Таким образом, внедрение предлагаемого механизма ипотечного страхования кредитных

рисков с использованием зарубежного опыта на основе комплексного подхода позволит:

— создать условия для предоставления ипотечных кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья, и повысить доступность ипотечных кредитов, что в результате будет способствовать снижению остроты жилищной проблемы для подавляющей массы населения;

— увеличить объемы ипотечного жилищного кредитования в России за счет расширения круга заемщиков, перераспределения и страхования кредитного риска;

— создать условия для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов;

— стимулировать развитие страхования в России (перераспределение финансовых средств за счет роста страховых платежей обеспечивает рост инвестиционной активности страховых компаний, что в конечном итоге благотворно скажется на социально-экономическом положении в стране и объемах ипотечного кредитования);

— стимулировать активность институциональных инвесторов по приобретению кредитов, обеспеченных застрахованными ипотечными кредитами, что означает рост притока капитала на рынок жилищного ипотечного кредитования.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

3. Корнилов, Ю.А. Некоторые вопросы управле-

ния кредитным риском / Ю.А. Корнилов, А.Н. Боткин // Деньги и кредит. — 2007. — № 5. -С. 33-37.

Особенности ипотеки как вида кредитования

Ипотечным кредитом называют кредит под залог недвижимости. Ипотека – это форма обеспечения по кредиту, когда предметом залога (обеспечения) выступает объект недвижимости.

Российский ипотечный рынок берет свое начало в 1998 году, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правила получения кредитов под залог недвижимости. Однако масштабно предлагать ипотечные кредиты банки начали только к 2002 году, а массовый спрос сформировался еще позже (к 2004 году).

Ипотечные кредиты делятся на два вида: целевой и нецелевой. В России больше всего распространены целевые ипотечные кредиты для приобретения жилья – квартиры, апартаменты, дома или таунхаусы.

Залогом по такому кредиту служит приобретаемая жилплощадь. Причем кредит можно получить как для покупки квартиры, комнаты, дома на вторичном рынке, так и для оплаты жилья на стадии строительства.

Нецелевой ипотечный кредит выдается заемщику для его личных нужд под залог принадлежащей ему недвижимости. Также под залог собственной недвижимости предоставляются целевые ипотечные кредиты: для оплаты расходов на ремонт, на строительство жилого дома, на приобретение гаража или дачи.

Обеспечение кредита

Особенность ипотечного кредита состоит в том, что заемщик заключает с банком не только кредитный договор, но еще и договор ипотеки. Договор ипотеки представляет собой соглашение о залоге недвижимого имущества в качестве обеспечения по кредиту, оформляется в виде закладной и подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

«Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это – прежде всего, залог, реализация которого должна обеспечивать возврат одолженных средств, если заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать. Качество недвижимости должно быть достаточно высоким, чтобы обеспечивать стабильную цену на данное жилье на весь срок погашения кредита – десять, двадцать или тридцать лет.

Не соответствует требованиям банка ветхое жилье, дома под снос или реконструкцию, квартиры с незаконной перепланировкой, без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, без исправного сантехнического оборудования, и крыши – для квартир, расположенных на последних этажах».1

По российскому законодательству в случае неисполнения заемщиком обязательств по погашению кредита банк имеет право потребовать продажи залога, чтобы из вырученных средств погасить остаток долга.

Так как кредитор заинтересован в сохранности залога, кредитный договор может содержать условие, по которому заемщик обязан позволять регулярно осматривать недвижимость, которая служит предметом залога, чтобы убедиться, что с ней все в порядке.

Недвижимость, которую приобретают на кредитные средства, оформляется в собственность заемщика. Однако право собственности ограничивает обременение по кредиту. Без согласия банка заложенную недвижимость нельзя подарить или обменять. Продать предмет залога можно только с разрешения банка – чтобы досрочно погасить кредит. Ипотечный кредит погашается досрочно, если заемщик не может или не хочет продолжать выплачивать кредит, чтобы за счет вырученных средств погасить остаток долга перед банком. Чаще всего это происходит в том случае, когда у заемщика возникают финансовые трудности и он не может продолжать выплачивать кредит. Иногда заемщики досрочно погашают кредит потому, что решили приобрести другое жилье, более просторное или комфортное. Как правило, в этом случае заемщик продает жилье из-под залога, а затем снова берет ипотечный кредит для приобретения другого объекта недвижимости.

Благодаря тому, что ипотечный кредит имеет обеспечение, ставки по таким кредитам более низкие, чем по кредитам без обеспечения.

Срок погашения

Основное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов заключается в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты на 20–25 лет, хотя фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.

В других странах ипотечные кредиты могут выдаваться и на более длительный срок. Например, в США ипотеку выдают на 30 лет, а в Японии кредит на приобретение жилья можно получить на 100 лет.

В России существует неписаное правило: погашение ипотечного кредита должно завершиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика резко снижается.

«Так что для большинства заемщиков самый долгий срок, на который можно разжиться ипотекой, определяется как разница между 65 годами для мужчин и 55 годами для женщин и возрастом на момент выдачи кредита. Исходя из этого, рассчитывается максимально возможный срок погашения кредита. Таким образом, получить кредит на тридцать лет может женщина не старше 25 лет и мужчина не старше 30 лет, пятидесятилетний мужчина может рассчитывать на кредит сроком не больше десяти лет, а пятидесятилетняя женщина и того меньше – всего на пять лет».2

В некоторых случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого, скорее всего, потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа придется взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.

Первоначальный взнос

Ипотечный кредит крайне редко выдают на сумму, равную полной стоимости жилья. Обычно банк готов предоставить до 80 % стоимости жилья, а остальную часть средств заемщик должен внести сам. Эти средства называются первоначальным взносом.

Первоначальный взнос для получения кредита на приобретение квартиры в среднем составляет 20 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Он может быть и ниже, особенно если речь идет о покупке квартиры у компании из числа партнеров банка или банк сам финансировал строительство. Более высокий первоначальный взнос требуют внести для получения кредита на приобретение жилого дома, он может составлять от 30 до 50 % от его стоимости.

«Минимальный размер первоначального взноса в разное время может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от степени благоприятности экономической ситуации в стране или от различных программ банков. В периоды стабильности размер первоначального взноса снижается до уровня 10–20 процентов от стоимости недвижимости, и даже до ноля. В кризисные периоды величина первоначального взноса поднимается до 30–50 процентов от цены покупки».3

Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже будет ставка по кредиту, так как это снижает риск банка: даже если заемщик не сможет погасить кредит, средств от продажи его недвижимости с избытком хватит для погашения долга по кредиту.

Сопутствующие расходы

Процедура оформления ипотечного кредита требует определенных расходов. Чтобы определить, сколько стоит недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, банк требует предоставить отчет о ее оценке. За этот отчет придется заплатить профессиональному оценщику.

Другую статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Потребуется нотариально заверить документы о браке и рождении детей. Кроме того, могут понадобиться заверенные копии документов, сопутствующих заявке на кредит. Также банк может потребовать удостоверить договор ипотеки (закладную) и договор купли-продажи нотариально. Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, придется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив. Кроме того, каждый покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Ипотечное страхование

За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.

Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования: страхование недвижимости от повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья, а также страхование титула – юридической чистоты сделки. Во всех трех случаях выгодополучателем является кредитор.

Страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита в соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: если объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. «Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины».4 Выручить средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в этом случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.

Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то страховая компания возьмет на себя погашение кредита в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, как и в случае смерти заемщика.

Страхование титула поможет решить проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают ничтожной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать недействительной, перечислены в ст. 168–183 Гражданского кодекса РФ.

Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, подписанный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель теряет право собственности на эту недвижимость. Хотя продавец обязан вернуть покупателю деньги за жилье, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В такой ситуации по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.

Сумма кредита

Сумма ипотечного кредита рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости на основе отчета об ее оценке. Кроме того, ежемесячный платеж должен быть такой величины, чтобы заемщик успел погасить кредит до наступления пенсионного возраста. По сложившейся в России практике размер платежа по ипотечному кредиту не может превышать 40–50 % ежемесячного дохода.

Если ежемесячного дохода заемщика будет недостаточно, чтобы успеть погасить кредит до наступления пенсионного возраста, можно подключить одного или нескольких созаемщиков. Если кредит оформляется на нескольких созаемщиков, максимально возможная величина ежемесячного платежа по кредиту рассчитывается уже по сумме их общих доходов. Созаемщики несут солидарную ответственность за своевременное погашение кредита, поэтому, если основной заемщик перестанет платить, созаемщик будет обязан сделать это за него. Причем если созаемщик тоже откажется платить по кредиту, остаток долга могут взыскать с него через суд. В том числе кредитор может через суд добиться обращения взыскания и продажи имущества созаемщика с открытых торгов, чтобы получить деньги для погашения кредита.

Большинство банков позволяет привлекать 2–3 заемщика, хотя эта цифра может быть и больше. Созаемщиком может стать супруга или супруг, родственники и даже совершенно посторонние люди.

Риски по кредиту

Основной риск по ипотечному кредиту для заемщика состоит в том, что он не сможет вносить платежи по графику, установленному кредитным договором.

Это может произойти потому, что его финансовое положение ухудшилось и дохода не хватает на платеж по кредиту. Чтобы снизить этот риск, рекомендуется иметь финансовую «подушку безопасности» – запас средств, равный трем платежам по кредиту (минимум). Это поможет соблюсти платежную дисциплину, пока заемщик не решит свои финансовые проблемы. Можно также обратиться в банк с просьбой об уменьшении суммы платежа путем реструктуризации: срок погашения платежа увеличивается, и за счет этого сумма ежемесячного платежа уменьшается.

Большой проблемой для российских ипотечных заемщиков стал валютный риск. Он возникает, когда заемщик получает доходы в одной валюте, а выплачивает кредит в другой. Профессиональные финансисты категорически возражают против такой практики, однако низкий уровень финансовой грамотности населения сделал тысячи людей жертвами валютного риска.

В 2004–2007 годах многие заемщики брали кредиты в иностранной валюте – долларах, евро, швейцарских франках и японских иенах. С одной стороны, такие кредиты выглядели более выгодными, так как ставки по ним были ниже. С другой стороны, многие были вынуждены брать кредиты в иностранной валюте, так как ежемесячный платеж по кредиту в рублях на ту же сумму был значительно выше за счет более высокой ставки, и заемщикам просто не хватало дохода, чтобы предпочесть его.

При этом большинство клиентов получали доходы в рублях. В кризис 2008–2009 годов из-за девальвации рубля на платеж по кредиту им пришлось тратить на треть больше своих средств, нежели ранее. Заемщики обращались в Банк России с просьбой найти способ снизить долговую нагрузку, но никаких существенных послаблений не получили.

Девальвация рубля в 2014–2015 годах оказалась еще более значительной, и платежи по кредитам в иностранной валюте в рублевом эквиваленте выросли в два с лишним раза. Для многих заемщиков расходы на платеж по кредиту превысили размер ежемесячного дохода, а остаток долга по кредиту стал больше рыночной стоимости приобретенных квартир. При таких обстоятельствах продолжать выплачивать кредит граждане не могли и не хотели.

Многочисленные попытки договориться с банками о переводе кредитов в рубли по курсу, действовавшему на момент выдачи кредита, практически никаких результатов не дали. Банк России и правительство ограничились рекомендациями банкам найти компромиссное решение. В результате проблема остается замороженной. По данным на 2016 год в России насчитывается 25 тыс. ипотечных заемщиков с кредитами в иностранной валюте, и большинство из них испытывает трудности с погашением кредита. Эти люди могут лишиться своего жилья. При этом продажа квартиры в счет долга может и не решить проблему: из-за девальвации рубля и снижения цен на квадратные метры вырученных денег для погашения кредита может и не хватить, несмотря на то, что заемщики уже выплатили немалые суммы. Так что должникам грозит потеря квартиры, всех вложенных в нее денег в виде первоначального взноса и платежей по кредиту, при этом они все равно останутся в долгу у банка.

Проблема ипотеки в иностранной валюте возникала и в других странах. Например, в Венгрии, Хорватии и Польше были широко распространены кредиты в швейцарских франках, они составляли около 80 % всех ипотечных кредитов, чуть меньше половины в Польше и около 40 % в Хорватии. После того, как Швейцария отменила в 2015 году привязку обменного курса франка к евро, он резко поднялся над всеми европейскими валютами. Для хорватских и польских заемщиков платеж по кредиту в национальной валюте вырос примерно вдвое, несколько меньше – для венгров.

Венгрия и Хорватия решили проблему на государственном уровне. Верховный суд Венгрии признал незаконным повышение платы за кредит в связи с ростом рыночного курса иностранной валюты. Банкам было предписано перевести кредиты из франков в местную валюту по фиксированному курсу, ниже рыночного. Позже Центральный банк Венгрии выделил ипотечным банкам в качестве компенсации 3 млрд евро. А хорватский парламент постановил перевести все кредиты из франков в евро по курсу на момент выдачи кредита.

В Польше шел серьезный поиск решения этой проблемы. Польский парламент предлагал перевести кредиты в злотые, рассчитать разницу между платежом на дату выдачи и на дату реструктуризации и позволить заемщикам оплатить только половину этой разницы. Однако это проект не был реализован. В конечном счете в Польше законодательно ограничили уровень предельной кредитной нагрузки.

Особенности российского законодательства в сфере ипотечного кредитования

Гражданский кодекс РФ запрещает вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких платежей за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Разрешается устанавливать минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, который должен быть указан в кредитном договоре. Если этот момент в кредитном договоре никак не оговаривается, значит, досрочно можно вносить любую сумму.

Также по Гражданскому кодексу РФ заемщик обязан предупредить банк в письменном виде о своем намерении внести платеж досрочно (не менее чем за тридцать дней). В заявлении указывается сумма и срок досрочного платежа.

Примерно до 2013 года российские банки ставили обязательным условием получения ипотечного кредита комплексное ипотечное страхование, которое включает в себя страхование предмета залога от риска повреждения и разрушения, страхование жизни и здоровья заемщика и страхование титула (юридической чистоты сделки). Однако по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательным является только страхование предмета залога от риска повреждения и разрушения, два других вида страхования могут использоваться только в добровольном порядке. На противозаконный характер навязывания услуг по страхованию ипотечным заемщикам неоднократно указывали российские суды, Роспотребнадзор и Федеральная антимонопольная служба (ФАС). В 2013 году закон «О потребительском кредитовании» прямо запретил навязывать заемщикам услуги страхования.

В результате банки изменили тактику и теперь предлагают заемщикам на выбор два варианта: программу кредитования с обязательным комплексным ипотечным страхованием и без него, но по более высокой ставке, как правило, значительно превышающей среднерыночную.

А в 2016 году Банк России выпустил указание, которое ввело так называемый «период охлаждения» для страховых договоров. На протяжении пяти рабочих дней с момента заключения договора страхования клиент может по своему желанию аннулировать договор и ему обязаны вернуть уплаченные за страховку деньги.

Еще одна особенность российского законодательства выводит ипотечных заемщиков из-под действия правил обращения взыскания на имущество должника. Гражданским кодексом РФ установлено, что в случае принудительного взыскания долга нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника. Но это правило не действует, если речь идет о просроченной задолженности по ипотечному кредиту. Неплатежеспособного заемщика могут лишить даже единственного жилья, если он оказался не в состоянии погасить ипотечный кредит. По решению суда жилье может быть продано с открытых торгов. При этом не имеет значения наличие у заемщика несовершеннолетних детей, зарегистрированных в жилье, которое служит предметом залога по ипотечному кредиту, их регистрацию аннулируют после того, как жилье перейдет в собственность нового владельца.

Ипотека или аренда – что выгоднее?

Ипотеку часто противопоставляют аренде жилья. У каждого варианта свои сторонники и свои аргументы за и против. Основная разница между ипотекой и арендой состоит в том, что заемщик тратит деньги, чтобы иметь собственное жилье, тогда как деньги арендатора уходят впустую, на временное проживание. Но нельзя оценивать доводы за и против ипотеки в отрыве от потребностей и возможностей конкретного человека.

В первую очередь имеет значение финансовое положение. Платежи по ипотеке в среднем на 25–30 % выше арендных ставок. Если доходов на платеж по ипотечному кредиту не хватает, понятно, что аренда остается единственным вариантом решения жилищной проблемы.

Кроме того, для ипотечного заемщика имеет значение стабильность дохода. Если арендатор останется без работы и потеряет возможность платить за жилье, он может съехать и ничего при этом не потеряет. Если ипотечный заемщик допустит просрочку по кредиту, он может потерять и жилье, и все деньги, которые были в него вложены. Поэтому ипотека подходит только людям, которые уверены в своих карьерных перспективах.

Ипотечный заемщик может обустраивать жилье по своему вкусу, арендатору нет смысла вкладывать деньги в ремонт и обстановку, потому что его могут в любой момент попросить освободить жилплощадь. В то же время аргументом в пользу аренды служит возможность менять место жительства по своему желанию. Однако для семейных людей, привязанных к детским садам и школам, мобильность не представляет особой ценности, им важнее уверенность в том, что им не придется неожиданно менять место жительства (в случае, если арендодатель захочет, чтобы они съехали).

Одним из главных аргументов против ипотеки является высокая плата за кредит, например, при ставке по кредиту в 10–12 % годовых и сроке погашения в 15 лет за квартиру придется заплатить две цены, за двадцать – даже три. Это связано с длительным сроком погашения кредита, а также с высокими процентными ставками.

Но именно длительность срока погашения кредита до некоторой степени снижает затраты на ипотечный кредит. За такой долгий срок инфляция уменьшит долговую нагрузку на бюджет заемщика – со временем удельный вес платежа по ипотечному кредиту в общей массе расходов становится менее чувствительным. Кроме того, за такой долгий срок ставки по ипотеке могут снизиться, тогда заемщик сможет рефинансировать кредит. Расходы на проценты по кредиту также уменьшатся.

Жилье как фактор социально-политической обстановки

Обеспечение населения России жильем входит в число приоритетных государственных задач. С 2002 года в рамках государственного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется федеральная целевая программа «Жилище». В рамках этой программы осуществляются различные меры государственной поддержки рынка жилья и ипотеки.

Частью программы «Жилище» стала деятельность Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), направленная на развитие ипотечного рынка в стране и повышение доступности ипотечных кредитов. АИЖК сыграло большую роль в преодолении проблем, связанных с ипотекой в 2008–2010 годах, в ходе мирового финансового кризиса. Во многом благодаря деятельности АИЖК в этот период в стране сохранилось ипотечное кредитование и относительно доступные ставки по кредитам.

Кроме того, для предотвращения массовых дефолтов по ипотечным кредитам было создано дочернее Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно оказывало финансовую поддержку заемщикам, оказавшимся не в состоянии продолжать выполнять свои обязательства по кредиту из-за резкого ухудшения экономической ситуации в стране.

С 2010 года в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» действовала программа «Стимул», разработанная АИЖК с целью стимулирования кредитования банками строительства и снижения стоимости квадратного метра жилья экономкласса.

Под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» действует программа «Доступное жилье молодой семье», в рамках которой за счет бюджетных средств осуществляется субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам для молодых семей. Кроме того, в России действует федеральная программа социальной ипотеки для военнослужащих.

В 2018 году на базе АИЖК было создано акционерое общество «ДОМ.РФ», которое финансирует социальные ипотечные программы для военнослужащих, молодых ученых и учителей.

Влияние СМИ на спрос на ипотечные кредиты и на финансовые решения в сфере недвижимости в целом. Опыт отечественных СМИ по защите интересов «обманутых дольщиков»

СМИ сыграли важную роль в развитии российского ипотечного рынка. Кредиты на приобретение недвижимости для населения долгое время были непонятным и даже пугающим банковским продуктом. «Кардинальная перестройка отношений между основными участниками финансовой системы привела к радикальному изменению условий жизнедеятельности граждан. Ранее домохозяйство рассматривалось в качестве пассивного участника хозяйственных отношений, в которых не было места «частной экономической инициативе» и «персональной ответственности за собственное экономическое благополучие, а роль в основном сводилась к потребительским функциям. Практически не существовало проблем, связанных с выбором и принятием финансовых решений».5

Именно СМИ стали основным источником информации для населения о возможностях ипотечного кредитования, связанных с ним рисках и правилах оформления. В СМИ широко освещались проблемы, связанные с ипотечным кредитованием. Наиболее масштабными стали кампании, освещающие массовое падение платежеспособности ипотечных заемщиков в 2009–2010 годах и мерах по их поддержке со стороны государства, использование банками скрытых комиссий по ипотечным кредитам, навязывание ипотечного страхования, возможности государственных программ субсидирования ипотечных ставок, катастрофические последствия падения курса рубля для ипотечных заемщиков, взявших кредиты в иностранной валюте.

Во многом благодаря активности СМИ политика банков в ипотечной сфере стала более прозрачной и справедливой, были устранены многие нарушения прав заемщиков. В частности, были запрещены скрытые комиссии по ипотеке, серьезно повышающие расходы заемщика на обслуживание кредита, отменили штрафы и сборы за досрочное погашение кредита, был введен более справедливый порядок погашения просроченной задолженности. Под давлением общественного мнения ипотечное кредитование в России стало более комфортным и привлекательным для потенциальных заемщиков. На начало 2006 года ипотечных кредитов в России было выдано на 77 млрд рублей, за 11 лет, к началу 2016 года эта сумма выросла в 57 раз и достигла 4,4 трлн рублей. Миллионы россиян приобрели жилье с помощью ипотеки. Уже несколько лет каждый четвертый покупатель жилья в стране использует кредитные средства.

Тем не менее в ипотечной и жилищной сфере по-прежнему хватает проблем, которые требуют освещения в СМИ, привлечения к ним внимания общества и государственных органов. Сохраняет остроту проблема обманутых дольщиков, многие из которых платят ипотечные кредиты за жилье, которого они так и не увидели.

«В современных условиях домохозяйство… получило финансовые ресурсы в собственное распоряжение. И как следствие каждое домохозяйство, семья, индивид встали перед необходимостью самостоятельно определять свое финансовое поведение, формировать свою «финансовую политику». При этом у большинства граждан отсутствует культура и накопленный опыт управления личными финансами в рыночных условиях. Принимать же правильные решения в современном финансовом мире становится все сложнее, а цена ошибки может быть очень высока».6

Проблема обманутых дольщиков возникла в 2003 году с распространением практики приобретать квартиры на стадии строительства. Кризис 2008–2009 годов породил новую волну дольщиков, потерявших деньги, вложенные в строительство жилья. С самого начала в СМИ широко освещались акции обманутых дольщиков, публиковались расследования деятельности строительных компаний, не выполнивших своих обязательств, обсуждались меры по решению проблемы. Кампании в СМИ стали одной из причин ужесточения регулирования и контроля в сфере долевого строительства, был разработан и неоднократно усовершенствовался Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Широкая огласка в СМИ способствовала официальному признанию существования проблемы обманутых дольщиков при органах власти всех уровней, начиная с Государственной думы РФ и заканчивая районными администрациями, появились ответственные за решение проблем обманутых дольщиков. Это помогло решить вопрос об их государственной поддержке, создании механизмов завершения строительства объектов, в которых заморожены деньги дольщиков. В целом по стране за счет государственной поддержки были достроены несколько десятков домов, тысячи дольщиков получили жилье.

В 2018 году в России началась реформа системы долевого строительства. С 2019 года начала действовать обязательная система счетов эскроу для использования денег покупателей при строительстве жилой недвижимости.

Сноски:

1 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – 44 с.

2 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 26.

3 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 28.

4 Арт Я. А. Ипотека. Руководство к действию. / Арт Я. А. – М.: АСТ, 2013. – с. 128.

Литература:

Контрольные вопросы лекции

  1. В чем состоят основные особенности ипотечного кредита?
  2. Для чего оформляется закладная по ипотечному кредиту, и что она содержит?
  3. На какой максимальный срок в России выдают ипотечный кредит?
  4. В чем смысл привлечения созаемщиков по ипотечному кредиту, и какие обязательства они берут на себя?
  5. В чем состоит цель ипотечного страхования?
  6. Какими законами в России регулируется сфера ипотечного кредитования?
  7. Какие аспекты ипотечного кредитования с точки зрения правового регулирования наиболее важны?
  8. В чем заключаются преимущества и недостатки ипотечного кредитования по сравнению с арендой жилья?
  9. Какие инструменты государственной поддержки использовались в России для развития ипотечного рынка?
  10. Какую роль играют российские СМИ в развитии ипотечного рынка в стране? Каким вопросам ипотечного рынка были посвящены самые громкие медиакампании?

УДК 336.77

А.Н. Савруков

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

При определении перспектив и оценки потенциала развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в рамках комплексного подхода, а также решения задач его стратегического развития и с учетом принципа системности особое внимание необходимо уделять эффективности функционирования системы ИЖК в целом и отдельных ее участников в частности.

Актуальность исследования и разработки методики анализа таких критериев обусловлена отсутствием в данное время единого методического аппарата по оценке эффективности системы ИЖК.

Оценка эффективности развития ИЖК является одним из главных вопросов в процессе формирования стратегии финансирования жилищных программ. В течение последнего десятилетия в отечественной экономической литературе достаточно часто предлагались решения отдельных аспектов этой проблемы. При этом в качестве положительного эффекта обычно рассматривалось простое увеличение доли кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, а в качестве приоритетных направлений — совершенствование механизма рефинансирования кредиторов, повышения доступности ипотечных кредитов для населения .

Исследование различных точек зрения по данному вопросу позволило сделать вывод, что традиционным для отечественных исследователей является подход, при котором проблема повышения эффективности ИЖК рассматривается в локальных аспектах: обособленно рассматриваются вопросы повышения эффективности ипотечного кредитования для кредиторов, диверсификации ипотечного портфеля, повышения бюджетной эффективности ипотечного кредитования. Так, в экономической литературе для оценки эффективности с позиции кредито-

ра, традиционно используют показатели рентабельности капитала, активов, отдельных видов деятельности, что ограничивает применение разработанных критериев банковским сектором .

Понятие «эффективность кредитования» в ряде источников рассматривается с позиций использования заемщиком привлекаемых средств, а именно, как «результативность использования заемных средств» , или как «результат использования заемных средств, определяемый соотношением дохода от использования средств и платы за кредит» .

Проведенный анализ эволюции и современного состояния эффективности ИЖК показал, что комплексное решение данной проблемы отсутствует.

По нашему мнению, проблема измерения текущего уровня эффективности ИЖК, должна решаться комплексно на уровне каждого субъекта ипотечного рынка и системы в целом. При этом определение критериев эффективности ИЖК должно затрагивать вопросы экономической, социальной и общественной значимости данного процесса.

С учетом вышеизложенного, понятие «эффективность» рассматривается нами как сложная и многогранная экономическая категория, характеризующая способность системы (или какого-либо ее элемента) обеспечивать положительный либо отрицательный экономический результат.

Ввиду отсутствия методических разработок в данной области нами предложена методика оценки эффективности системы ИЖК. Цель предлагаемой методики — комплексная оценка уровня и эффективности развития системы ИЖК, на основе которой возможна разработка рекомендаций и выбор направлений совершенствования исследуемой системы. С помо-

щью разработанной методики будет возможно, с одной стороны, охарактеризовать уровень и динамику развития ИЖК на уровне страны, региона, субъекта, а с другой — дать сравнительную характеристику этого развития и наметить дальнейшие приоритеты.

При использовании разработанной методики решаются следующие задачи:

— формализация и научное обоснование методических основ оценки эффективности системы ИЖК;

— формирование банка данных оцениваемых показателей;

— анализ эффективности функционирования системы ИЖК в динамике и по уровням;

— разработка на основе методики комплекса рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного кредитования, что безусловно повышает их достоверность.

Основными этапами методики оценки эффективности системы ИЖК являются:

— обоснование цели и задач оценки эффективности;

— разработка системы показателей для оценки эффективности ИЖК;

— оценка экономической эффективности в разрезе субъектов, целей, показателей;

— расчет интегрального показатели эффективности системы ИЖК;

— формулирование рекомендаций по результатам оценки эффективности;

— корректировка задач и критериев эффективности, применяемых в разработанной методике.

В отличие от традиционного подхода, предлагаемая методика оценки эффективности системы ИЖК включает комплекс критериев оценки эффективности, структурированных с различных позиций.

Во-первых, в соответствии с принципом системности анализ и оценку эффективности системы ИЖК предлагается проводить на нескольких уровнях: национальном — в рамках государства в целом; региональном — в рамках каждого региона, вовлеченного в систему ИЖК; индивидуальном — на уровне отдельных участников процесса.

Для оценки эффективности ипотечного кредитования на двух первых уровнях следует использовать экономические (макроэкономические) и социальные критерии. На третьем, индивидуальном, уровне следует использовать критерии эффективности, соответствующие специфике участников, которые в целом могут быть охарактеризованы как критерии полезности. Так, например, для кредитных организаций, вовлеченных в процесс ипотечного кредитования, это критерии экономической эффективности, отражающие отношение результата (эффекта) к объему ресурсов, использованных для его достижения (затратам).

Во-вторых, предложенная методика включает критерии, которые учитывают социальную, коммерческую и бюджетную результативность системы ИЖК. Кроме того, показатели ранжированы по группам в зависимости от интересов субъектов ипотечного кредитования.

В-третьих, в разработанной методике для оценки эффективности предлагается рассчитывать интегральный коэффициент, что позволяет дать комплексную оценку и осуществить сравнительную оценку в динамике.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В соответствии с предложенной методикой оценку эффективности системы ИЖК предлагается проводить в следующей последовательности (см. схему).

На первом этапе осуществляется формирование цели и задач оценки, определяются индикаторы для оценки эффективности ипотечного жилищного кредитования. С нашей точки зрения, целесообразно использование тех показателей, которые находятся в общедоступных источниках и могут быть рассчитаны без соответствующей их специальной обработки.

На втором этапе предлагаемой методики осуществляется расчет показателей эффективности исследуемой системы по трем направлениям:

1. Расчет социальной эффективности ИЖК -предлагается проводить на основе следующих показателей (табл. 1).

2. Расчет бюджетной эффективности ИЖК -предлагается проводить согласно следующим показателям.

Этапы оценки эффективности системы ипотечного жилищного кредитования

Таблица 1

Критерии социальной эффективности ипотечного жилищного кредитования

Показатель Алгоритм расчета Комментарий

Эффективность использования ипотечного кредита — К1 Отношение стоимости жилья, приобретенного с использованием ипотечного кредита, к сумме расходов на погашение ипотечной задолженности Показывает эффективность использования ипотечного кредита заемщиком

Затраты, связанные с оформлением сделок с жильем, — К2 Отношение затрат на оформление жилья в собственность к стоимости жилья Доля издержек, связанных с оформлением жилья, в стоимости жилья

Затраты, связанные с получением ипотечного кредита, — Кз Отношение затрат, связанных с получением ипотечного кредита, к стоимости жилья Показывает долю дополнительных расходов, связанных с получением ипотечного кредита, в стоимости жилья

расходов; ГРи к — объем государственных расходов на развитие ИЖК; ГРобщ — общий объем государственных расходов.

Данный критерий показывает объем государственных расходов, потраченных на развитие системы ипотечного кредитования.

Показатель доли прироста экономики за счет развития ИЖК определяется по формуле

( ТП ^ К = 11 —100%, (3)

где Кб — доля прироста экономики за счет развития ИЖК; ТПи к — темп прироста объема выданных ипотечных кредитов; ТП — темп прироста экономики.

3. Расчет показателей коммерческой эффективности ИЖК для кредиторов, ипотечных агентств и инвесторов — предлагается проводить на основе следующих критериев (табл. 2).

Таблица 2

Критерии коммерческой эффективности ипотечного жилищного кредитования

Показатель Алгоритм расчета Комментарий

Эффективность предоставления ипотечного кредита — К7 Отношение суммы процентов, уплаченных заемщиком за пользование ипотечным кредитом, к рублю кредитных вложений Показывает отдачу (прибыльность) предоставления ипотечного кредита банком

Прибыльность участия в секью-ритизации ипотечных жилищных кредитов — Кв Отношение прибыли от реализации облигаций к затратам на выпуск ипотечных ценных бумаг Характеризует уровень затрат на секьюритизацию в объеме привлеченных средств

Средневзвешенный ипотечный купон — К9 Представляет собой купон (процентный платеж, выплачиваемый первичным заемщиком), взвешенный по текущему остатку задолженности Показывает доходность ипотечных ценных бумаг

Показатель эффективности государственной поддержки ИЖК целесообразно определять по формуле

К = ^, (1)

к

згп

где К4 — показатель эффективности государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования; Vн п — объем налоговых платежей в результате государственной поддержки; Vз г п -объем затрат на государственную поддержку.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Показатель доли государственных расходов на развитие ИЖК к общей сумме государственных расходов рассчитывается по формуле

ГР

К5 =—, (2)

5 ГР

1 ^общ

где К5 — доля государственных расходов на развитие ИЖК в общей сумме государственных

На третьем этапе для получения наиболее достоверной и объективной картины эффективности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации рассчитывается агрегированный индикатор, который позволяет осуществлять комплексную оценку эффективности ипотечного кредитования в динамике за ряд лет, получить информацию для принятия решения о направлениях развития ИЖК.

В основе методики агрегирования — объединение индикаторов оценки эффективности в группу, т. е. агрегированный индикатор представляет собой сумму слагаемых индикаторов, отражающих эффективность и скорректированных на относительный весовой коэффициент.

Интегральный агрегированный показатель эффективности системы ипотечного жилищного кредитования Эи к на базе частных показателей рассчитывается с помощью формулы

Эи к — Эс + Эб + Эк

(4)

где Эс , Эб , Эк — социальная, бюджетная и коммерческая эффективность соответственно.

Частные показатели, входящие в формулу (4), определяются следующим образом:

Эч = £ * • к,,

,=1

(5)

где х, — индекс показателя К,, , — 1…я; к1 — вес показателя.

Индикаторы, участвующие в расчете агрегированного индикатора, имеют разную размерность. Поэтому методика расчета агрегированного индикатора предполагает переход к отнормированным индикаторам — сопоставимым безразмерным величинам. Отнормирован-ный индикатор рассчитывается с учетом фактически достигнутого, наилучшего и наихудшего значений.

Диапазон значений отнормированного индикатора находится в пределах 0-1. За наихудшее значение индикатора предлагается принимать некоторое наихудшее его значение за отчетный период, за наилучшее — наилучшее планируемое (прогнозируемое) его значение на среднесрочную перспективу либо абсолютное пороговое его значение, определяющее устойчивое состояние рассматриваемой системы. Для определения степени

предпочтения индикатора при расчете агрегированного индикатора предлагается использовать 10-балльную систему весов. Наиболее приоритетному индикатору (или индикаторам) выставляется 10 баллов, остальным в зависимости от приоритетности — от 9 до 1. На основе весовых коэффициентов индикаторов определяются их относительные весовые коэффициенты как доля весового коэффициента каждого индикатора в суммарном весовом коэффициенте всех индикаторов, участвующих в расчете агрегированного индикатора. Агрегированный индикатор представляет собой сумму произведений отнор-мированных индикаторов оценки эффективности и их относительных весовых коэффициентов.

На четвертом этапе методики на основе полученных итогов оценки эффективности ИЖК проводится корректировка целей, критериев эффективности и подготовка рекомендаций, содержащих комплекс мероприятий, направленных на повышение эффективности ипотечной системы в целом и принятия управленческих решений.

Таким образом, применение разработанной методики оценки эффективности системы ИЖК позволит:

— обеспечить пространственно-временную сопоставимость показателей состояния ИЖК, индикацию уровней риска и их источников;

— сформировать единую и общедоступную информационную базу динамики развития системы и ее сегментов;

— выявить приоритетные направления регулирования ипотечного рынка через анализ и диагностику индикаторов эффективности отдельных субъектов и системы ипотечного кредитования в целом;

— создать предпосылки для развития и повышения эффективности системы ипотечного кредитования.

Предложенная методика рекомендуется к применению профессиональным участникам ипотечного рынка, органам статистики и в рамках банковской системы для оценки состояния и динамики развития ипотечного кредитования, а также в процессе принятия решений по стратегии развития системы ипотечного кредитования ввиду необходимости его качественной модернизации в современных условиях развития рынка.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

2. Борисов, А.Б. Большой экономический словарь / А.Б. Борисов . — Изд. 2-е. — М.: Книжный мир, 2004. — 3в7 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Косарева, Н.Б. Основы ипотечного кредитования

/ Н.Б. Косарева, науч. ред., рук. авт. кол. — М.: Институт экономики города, Инфра-М, 2007. — 576 с.

4. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование : учеб. пособие / И.А. Разумова. — СПб.: Питер, 2010. —

20в с.

5. Райзберг, Б. А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. — М.: Инфра-М, 2004. — 451 с.

К. БУРЦЕВ,

Академия государственной службы при Президенте РФ

РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПОВЫШЕНИИ КАЧЕСТВА ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ

Под термином «качество жизни» в его широком толковании понимается удовлетворенность населения в реализации своих экономических и социальных потребностей и интересов. Это понятие охватывает: характеристики и индикаторы уровня жизни как экономической категории, условия труда и отдыха, жилищные условия, социальную обеспеченность и гарантии, охрану правопорядка и соблюдение прав личности, природно-климатические условия, показатели сохранения окружающей среды, наличие свободного времени и возможности продуктивно его использовать, наконец, субъективные ощущения комфортности и стабильности.

«Качество жизни» определяется как категория, характеризующая сущность развития личности, социальных групп и всего общества страны в увязке со степенью удовлетворения ими своих потребностей, включающих многие компоненты, одним из которых является социальная инфраструктура. Социальная инфраструктура, в свою очередь, состоит из нескольких институтов, одним из которых является жилищный фонд. Жилье, жилищный фонд относятся к категории «качество социальной инфраструктуры». Это означает, что посредством изменения жилищных условий изменяется и качество жизни человека. Естественно, что только наличие необходимого количества жилья недостаточно для улучшения качества жизни. Достаточным условием является доступность данного товара (жилья) для широких групп населения.

Жилищная проблема, между тем, многие годы остается ключевой задачей государственной политики России. Жилищная сфера — одна из самых проблемных областей российской экономики, имеющих социальную направленность. Данные свидетельствуют, что последнее десятилетие XX в. и начало XXI в. характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства.

Жилищная проблема в России. Характеризуя жилищный фонд России, следует отметить, что его основная часть была возведена в конце 50-х — начале 90-х гг. прошлого столетия. Тогда СССР лидировал в мире по объемам жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 млн. квартир в год (по России — более 1,3 млн. квартир). Задача решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных блочных домов. Выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во многом предопределил характер современных проблем.

Переход страны к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП и снижением уровня доходов населения. Это привело к резкому уменьшению объёмов строительства жилой недвижимости и стагнации строительной отрасли. Крах финансирования строительства и развал производственных комплексов стали причиной резкого падения темпов строительства жилья. В 2002 г. объемы ввода жилья по сравнению с 1990 г. сократились практически в два раза.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объемы ввода жилья с 61,7 млн. кв. м в 90-х г. снизились до 33,8 млн. кв. м в 2002 г. Снижение объемов жилищного строительства составило 45%. В 2002—2005 гг. проявилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства: с 33, 8 млн. кв. м в 2002 г. до 43,6 в 2005 г. Рост составил 29%. Однако, строительная отрасль все же заметно отстает от уровня дореформенного периода.

Чтобы обеспечить потребности населения в комфортном современном жилье, объемы строительства должны существенно превышать не только достигнутые, но и

предусмотренные федеральной целевой программой 80 млн. м2 в 2010 г. По международным нормам годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м2 на человека. Заметим, что даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2005 г. составил 1.3 млрд. м2. Соответственно, Россия должна строить как минимум 140 — 145 млн. м2 в год, то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м2 жилой площади. Для сравнения: во Франции — 43 м2, в Германии — 50 м2 , в Великобритании — 62 м2 , а в США — 70 м2.1

Между тем, минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН, составляет 30 м2 на человека. При существующих темпах роста данного показателя соблюдение минимальных социальных стандартов ООН в Российской Федерации будет достигнуто лишь к 2050 г.2 И это без учета качества, низкий уровень которого формирует неудовлетворённость населения условиями проживания.

Основным препятствием для решения проблемы низкой обеспеченности населения жильем вплоть до конца 90-х гг. оставался дефицит финансовых ресурсов в экономике. С одной стороны, финансовые возможности государства в тот период не позволяли выделять в достаточном объеме средства на строительство нового жилья. С другой, приобретение жилья на рыночных условиях было недоступно для большей части населения по причине низкого уровня благосостояния. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в последние годы спрос на жилье начал увеличиваться в реальном выражении. За последние 5 лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 г. до 43,6 млн. м2. в 2005 г., т.е. на 40,6%. Достигнутые объемы строительства, тем не менее, вряд ли можно считать достаточными для удовлетворения потребности населения в новом жилье. Строительная отрасль в настоящее время все еще заметно отстает по производственным показателям от значений дореформенного периода.

Сегодня в России еще более 40 млн. человек проживают в неблагоустроенных домах, а порядка 4,5 млн. — в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. Если в 1995 г. ветхий и аварийный фонд составлял 37,7 млн. м2 , то в 2002 г. он насчитывал 87,8 млн. м2.

Оценивая влияние различных факторов на конъюнктуру российского рынка жилой недвижимости, необходимо принимать во внимание также направленность

государственной жилищной политики. В рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» достижение основной цели опирается, в первую очередь, на меры по стимулированию спроса. С этой целью предусмотрено выделение бюджетных средств для субсидирования покупок жилья определенным категориям граждан3.

Национальный проект ориентирован также на расширение объемов ипотечного рынка, что предполагает оказание финансовой поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Несмотря на то, что вклад ипотечных ссуд в общую структуру финансирования покупок жилья остается в настоящее время небольшим, снижение ставок АИЖК все же оказывает определенное влияние на конъюнктуру рынка

1 Журнал «Банковское дело в Москве» №9 (141) сентябрь 2006. С. 28

2Информационно-аналитические материалы Ассоциации Региональных Банков России, 8 Банковская конференция «Развитие ипотеки в России и международный опыт» С. 33

3 Информационно-аналитические материалы Ассоциации Региональных Банков России, 8 Банковская конференция «Развитие ипотеки в России и международный опыт», 2006. С. 44

недвижимости. Так, в первом полугодии 2006 г. в регионах, где активно работает АИЖК, отмечалось заметное повышение интенсивности роста цен на жилье. В условиях ограниченности предложения на первичном и вторичном рынках жилья административное снижение процентных ставок ипотечного кредитования закрепляет разрыв между предложением и спросом на недвижимость.

В строительном комплексе сложилась таким образом парадоксальная ситуация: застройщикам стало выгодно не строить много и дешево продавать, а возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жильё, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объёмов предложения привел к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан. Особенно это относится к крупным городам, региональным столицам с высоким потенциалом экономического роста, финансовым и культурным центрам, к городам, привлекающим большое число мигрантов, региональным нефтегазовым центрам Сибири и Дальнего Востока4.

Создание условий для расширения объемов жилищного строительства, наряду с мерами по стимулированию спроса на жилье, может стать выходом из создавшегося положения

Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют, как показывает мировой опыт, спрос на недвижимость. Это, в свою очередь, может привести к повышению стоимости недвижимости и, соответственно, к сокращению спроса на жилье. Однако увеличивающееся предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье, сокращению объемов строительства и снижению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

По мере развития рынок ипотечного кредитования начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру рынка жилья. Именно эта тенденция наблюдается сегодня в развитых странах мира, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляется с помощью ипотечного кредита. Ипотечное кредитование, предоставление кредитов на приобретение или строительство (реконструкцию) объектов недвижимости является, таким образом, формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.

Развитие ипотечного кредитования в России. Применительно к России вопрос выбора и адаптации механизмов жилищного финансирования сохраняет исключительную актуальность. Приток инвестиционных ресурсов на российский жилищный рынок обеспечивается в настоящее время следующими тремя основными способами: стандартная банковская ипотека, рефинансирование банковских кредитов через специализированную государственную организацию (АИЖК) и схемы долевого строительства. Пока нет оснований считать набор перечисленных механизмов достаточным для решения задачи обеспечения жильем основной массы населения. Так, основной проблемой, связанной с реализацией схем

4 Журнал «Банковское дело в Москве» №9(141), 2006, Стр. 28

5 Там же. С. 29.

долевого финансирования, получивших широкое распространение в российских условиях, являются высокие риски, которые приходится нести их участникам. В свою очередь, стандартная банковская ипотека, несмотря на динамичное развитие в последние несколько лет, все еще ориентирована на сегмент наиболее состоятельной клиентуры.

Наиболее перспективной, с точки зрения стимулирования развития массовой ипотеки, является схема рефинансирования ипотечных кредитов с участием АИЖК. Тем не менее, необходимо иметь в виду, что основным фактором расширения ресурсной базы Агентства в настоящее время является государственная поддержка в форме гарантий по обязательствам и взносам в капитал. В этой связи обоснованными представляются сомнения в возможности в короткие сроки перейти к самодостаточной системе рефинансирования, как это предусмотрено стратегией деятельности АИЖК.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Существенное значение для дальнейшего успешного развития ипотечного кредитования имеет не только изучение мирового опыта внедрения систем ипотечного жилищного кредитования и его адаптация к российским условиям, но и обобщение накапливаемого в отдельных регионах страны соответствующего опыта и его распространение. Так, в Ростовской области действует несколько ипотечных жилищных программ, использующих различные финансово-кредитные инструменты жилищного финансирования. В 2003 г., например, 1,5 тыс. домохозяйств получили средства на приобретение жилья при помощи различных институтов государственной поддержки: льготных ипотечных займов; бюджетных субсидий на погашение части задолженностей по ипотечным займам в случае рождения ребенка в семье; льготных субсидий для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита; бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья. Особой поддержкой областного бюджета пользуются участвующие в ипотечном кредитовании молодые семьи, в которых обоим супругам меньше 30 лет. Если в такой семье рождается ребенок, то область предоставляет дополнительную субсидию на погашение 25% выданного кредита 6. В Нижегородской, Оренбургской областях, Удмуртии создаются внебюджетные фонды жилищного строительства. За счет этих фондов предоставляются льготные процентные ставки по кредитам.

Модель ипотечного кредитования, разработанная ЦБ России, используется в Москве и ряде других регионов. Схема реализации данной модели включает следующие элементы:

• клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит банку;

• банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

• на вырученные от реализации облигаций средства банк может выдавать очередной ипотечный кредит;

• клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю;

• ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмиттента не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при полном погашении им облигаций 7.

В Иркутской области разработаны целевые программы «Социальное развитие села» и «Молодым семьям — доступное жилье», где предусматривается получение субсидии на строительство или приобретение жилья молодыми семьями при помощи ипотечного кредита. Администрация области выступила учредителем ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» с уставным капиталом 26 млн. руб. Процентная ставка ипотечного кредитования Агентства составляет 10-12% годовых в валютном эквиваленте (в долл. США). Заем выдается сроком от 3 до 10 лет.

В Новосибирской области через уполномоченную организацию администрации области «Фонд жилищного строительства НСО» предоставляются займы на строительство или приобретение жилья работникам бюджетной сферы, сельского хозяйства, молодым специалистам под 5% годовых на срок до 5 лет. ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» является региональным оператором федерального агентства, работает по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования и рефинансирует закладные, оформленные банками.

Между Сибирским отделением Российской академии наук, администрацией Новосибирской области и ОАО «Сибакадембанк» с 2003 г. действует соглашение о льготном кредитовании молодых ученых на строительство или приобретение жилья. Банковскую процентную ставку компенсирует банку администрация области, СО РАН и институт, в котором работает молодой ученый.

Как видим, активное освоение ипотечного бизнеса началось в России сравнительно недавно. До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация существенно изменилась. Однако дефицит жилья по-прежнему огромен. В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1.5% населения страны.

Перспективы ипотеки в России. Можно утверждать, что в определенной степени развитие ипотечного кредитования в России происходит сегодня по двум направлениям. Первое — централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение как местными администрациями, так и частными коммерческими структурами разнообразных моделей в регионах РФ. При этом два этих направления практически не взаимосвязаны в методологическом плане

Формирование государственной программы связано с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, упор делается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк — заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно

7 Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения// Финансы. — 2002. — №6. С. 17.

растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных кредитов.

Вместе с тем, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается пока крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, увеличившаяся за 2005 г. более чем в 3 раза, составляет в настоящее время около 0,3% от ВВП. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США -50%, а в странах Центральной и Восточной Европы — 25%. Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долл. задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши 300 долл., Латвии 550 долл. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах 17-25 тыс. долл. Что же касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовалось не более 2% населения. В абсолютном выражении объем задолженности по кредитам, предоставленным российскими кредитными организациями под залог приобретаемого жилья на 1 апреля 2006 г. составил 65,9 млрд. руб. (из них 28,9 млрд. руб. было выдано в российских рублях и 37,0 млрд. руб. — в иностранной валюте).

Представляется, что ипотечный бизнес является одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. Но оценкам экспертов, при условии сохранения текущих параметров экономической динамики в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей.

Расширение объемов ипотечных операций в значительной степени определяется благоприятной макроэкономической конъюнктурой. Процессы дедолларизации финансовых активов в экономике и повышения доступности внешних заимствований способствуют существенному расширению возможностей российских банков по формированию ресурсной базы. Только в последние годы у кредитных организаций появилась реальная перспектива увеличения доли «длинных» ресурсов в пассивах и, следовательно, переориентации части операций на ипотечный сегмент российского кредитного рынка.

Подтверждением этому служит стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По данным Банка России за 2005 г. количество таких кредитных организаций выросло с 241 до 395., а в 2006 г. их число составило 414 или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации.

Главным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12% до 15% годовых в рублях и 10%-11% в валюте. По прогнозам, к 2010 г. они должны снизится до 11% в рублях и до 7-8% в валюте. Отметим, тем не менее, что в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит: западные длинные деньги для самих банков дорожают, снижения инфляции в стране не предвидится, а собственные запасы, позволяющие снижать проценты по ипотечным кредитам, банки во многом исчерпали.

В заключение следует подчеркнуть, что основной и конечной целью решения предусмотренных национальным проектом «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» задач является рост уровня жизни населения России, а сам национальный проект имеет ярко выраженную социальную направленность. Разумеется, параллельно с жилищной проблемой необходимо решать и задачу роста доходов

граждан. В противном случае крупные вложения в национальный проект, продукция которого не имеет соответствующего платёжеспособного спроса, приведут к росту цен на жилье и резкому снижению социального эффекта от реализации приоритетного национального проекта.

Рекомендации

РЕКОМЕНДАЦИИ

«круглого стола» на тему «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации»

(4 декабря 2018 года, Совет Федерации)

Комитет Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам в соответствии с Планом мероприятий Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации на осеннюю сессию 2018 года провел «круглый стол» на тему «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации» и отмечает следующее.

Среди национальных целей развития, которые определены Президентом Российской Федерации В.В. Путиным, предусмотрено улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно. Данную цель планируется достигнуть за счет активного формирования спроса, развития ипотеки, доведения ежегодного уровня строительства жилья до 120 миллионов квадратных метров, расселение из аварийного жилья до 2,8 миллиона квадратных метров и капитального ремонта 170 миллионов квадратных метров.

На решение этих задач нацелен национальный проект «Жилье и городская среда» (далее – проект). Проект был одобрен президиумом Госсовета, содержит конкретные мероприятия и показатели. В настоящее время проводится работа по согласованию его со всеми субъектами Российской Федерации. Общий объем его финансирования – 1,1 триллиона рублей. Он состоит из четырех федеральных проектов: ипотека, жилье, формирование комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилого фонда.

В структуре проекта одним из приоритетных является федеральный проект «Ипотека», который будет стимулировать спрос на жилье. Повышение доступности ипотеки в федеральном проекте «Ипотека» предусмотрено не только за счет снижения ставки до 8 процентов, но и комплексного развития самого рынка ипотеки.

Участники «круглого стола» отмечают, что на данный момент объем ипотечного портфеля в банковской системе – около 6 процентов ВВП. Его отличает очень высокое качество, потенциал роста до 15 процентов. Планируется, что к 2024 году его роль практически будет в два раза выше текущих значений.

Следует отметить, что за период, прошедший с начала реализации системы жилищного ипотечного кредитования, достигнуты существенные результаты. Если в 2005 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 млрд. руб., то только в I квартале 2018 года выдано ипотечных кредитов на сумму около 600 млрд. руб. Рост достаточно существенный. Одновременно происходило снижение размера процентной ставки по ипотечному кредитованию. По данным Акционерного общества «ДОМ.РФ» средневзвешенная процентная ставка в 2005 году составляла около 15 процентов, по состоянию на 1 июня 2018 года – 9,66 процентов.

Вместе с тем участники «круглого стола» обращают внимание на то, что несмотря на достигнутые результаты, российская система ипотечного кредитования еще довольно молода и сталкивается с рядом проблем, которые будут затруднять выполнение поставленных задач.

Так, существуют общеэкономические проблемы, затрагивающие состояние экономики в целом, включая уровень доходов и уровень жизни населения, благосостояние и платежеспособность российских граждан, а также проблемы, связанные с миграционной политикой.

Одной из проблем, сдерживающих развитие системы ипотечного кредитования в России, является низкая платежеспособность населения, которая вызвана невысоким уровнем доходов и жизни граждан. Несмотря на то, что подавляющая часть российского населения (более 60 процентов), нуждается в улучшении жилищных условий, по итогам 2017 года, согласно оценке Минэкономразвития России, лишь незначительная доля граждан (около 10 процентов) может позволить себе взять ипотечный кредит, даже при наличии самых выгодных условий ипотечного кредитования.

Развитию российской системы ипотечного кредитования препятствуют и проблемы, связанные с миграционной политикой. Спрос на недвижимость, и, соответственно, на ипотечное кредитование сильнее востребован в более развитых регионах. Соответственно в менее развитых и не центральных регионах ипотечное кредитование развивается недостаточно активно или не развивается совсем.

К частным проблемам, касающимся организации ипотечного кредитования, можно отнести монополизацию этого рынка.

Снижение в последнее время количества строительных компаний в следствии их банкротства, занимающихся возведением многоквартирных домов, приводит к отсутствию здоровой конкуренции между ними и, как следствие, к необоснованному завышению цен на недвижимость. Причем от ценовой политики застройщиков зависят не только заемщики, но и кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты. В таких условиях необходимо развивать новые законодательно предусмотренные механизмы финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. При этом Банку России целесообразно применять пониженные требования к кредитным организациям при формировании резервов на возможные потери по ссудам, выдаваемым застройщикам, осуществляющим свою деятельность с использованием механизма счетов эскроу.

Еще одной проблемой, затрудняющей развитие системы ипотечного кредитования в России, является недостаточное количество социальных ипотечных программ. Правительство Российской Федерации разработало и применило целый ряд льготных ипотечных специализированных программ для таких категорий граждан, как молодые семьи, военнослужащие, работники полиции, ученые и учителя. Однако большинство подобных программ нуждается в доработках и актуализации.

Также следует отметить проблему, связанную с обязательным нотариальным удостоверением договора купли-продажи и договора об ипотеке при отчуждении или ипотеки всеми собственниками недвижимого имущества. Это влечет за собой увеличение расходов залогодателей и покупателей, увеличение сроков оформления ипотеки и возникновение сложностей при рефинансировании кредитов, что в конечном итоге снижает доступность ипотечного кредитования для населения.

Также участники «круглого стола» считают важным обратить внимание на вопрос обеспечения Росреестром равных условий и оперативного доступа кредиторов к информации, необходимой при оформлении залогов.

Кроме того, на практике возникают сложности при ипотечном кредитовании с использованием средств материнского (семейного) капитала, когда при рефинансировании происходит погашение ипотечного кредита, ранее предоставленного на цели приобретения жилого помещения за счет средств нового кредита, при этом законодательство не предусматривает исключений по исполнению обязанности наделения собственностью детей в имуществе, которое будет предметом залога по новому кредиту.

Участники «круглого стола», отмечая значительную проделанную работу органами законодательной и исполнительной власти, а также участниками рынка по организации и совершенствованию рынка ипотечного жилищного кредитования в целях его дальнейшего развития, считают возможным рекомендовать:

1. Правительству Российской Федерации разработать и внести на рассмотрение Государственной Думы проект федерального закона, предусматривающий:

отмену обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

установление обязательности государственной регистрации общего права собственности на жилое помещение родителей и детей с определением размера долей детей только после снятия обременения с жилого помещения последним кредитором, осуществлявшим рефинансирование ипотечного кредита, в случае если для приобретения жилого помещения были использованы также и средства материнского (семейного) капитала.

2. Правительству Российской Федерации и Банку России при разработке проекта федерального закона, предусматривающего возможность однократной льготной реструктуризации ипотечных кредитов для граждан, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, в регуляторных целях не считать данные ссуды реструктуризированными и не устанавливать по ним повышенных размеров резервов на возможные потери по ссудам.

3. Банку России оказывать методологическую и иную поддержку кредитным организациям, внедряющим использование счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в том числе устанавливая особый (льготный) порядок формирования резервов на возможные потери по ссудам, выдаваемым застройщикам.

4. Банку России совместно с акционерным обществом «ДОМ.РФ»:

подготовить дорожную карту по развитию рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), в том числе за счет повышения инвестиционной привлекательности таких бумаг, включая:

— повышение разрешенной доли инвестирования средств пенсионных накоплений негосударственных пенсионных фондов в ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ»;

— повышение разрешенной доли инвестирования средств страховых резервов страховых компаний в ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ»;

— отнесение ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» к классу высоколиквидных активов и включения таких ИЦБ в группу бумаг с низким уровнем риска;

подготовить предложения по стандартизации рынка ипотечного жилищного кредитования;

подготовить предложения по стимулированию перевода выдачи ипотеки в электронный вид, включая использование электронной закладной.

5. Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр):

обеспечить при электронном взаимодействии скоростной, бесперебойный и равный доступ всем участникам рынка к сведениям, необходимым при оформлении залогов и других сделок при ипотечном жилищном кредитовании;

ускорить процесс размещения данных Росреестра в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в целях осуществления мониторинга финансовой устойчивости строительной отрасли, а также развития системы внутренних рейтингов для оценки кредитоспособности застройщиков.

6. Комитету Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам в весеннюю сессию 2019 года совместно с заинтересованными лицами рассмотреть вопрос о совершенствовании электронного взаимодействия Росреестра с участниками финансового рынка при оказании им государственных услуг.