Себестоимость многоквартирного дома

БИЗНЕС-ПЛАН

БИЗНЕС-ПЛАН: Организация производства сборных железобетонных конструкций строительной системы «Куб 3v» для освоения выпуска 30 000 кв. м. жилой площади в год.

http://www.stroy.r52.ru/data/objects/8/files/Biznesplan.pdf

    Расчёт стоимости 1 м2 общей площади жилого дома

в системе сборно-монолитного безригельного каркаса КУБ-3V

В расчете указаны цены 2012 года

P.S. Для справки. Себестоимость возведения 1м2 площади каркаса в ценах 2017 года — от 5 тысяч рублей.

Расчет производится по формуле: V = 1,0 + 0,8 + 0,4 + 0,6 + 0,3 где:

 V – стоимость строительства 1 м2 общей площади коробки здания;

1,0 —  стоимость возведения каркаса (колонны, панели перекрытия, связи, диафрагмы);

0,8 — стоимость возведения наружных, внутренних стен и перегородок;

0,4 — стоимость возведения доборных изделий (вентблоки, лестничные марши, шахты лифтов, сантехкабины);

0,6 — дверные и оконные проемы, полы;

0,3 — прочие работы.

Формула выведена по результатам строительства жилых домов системы КУБ в городе Нижнем Новгороде с использованием сопоставительной таблицы сметной стоимости 1 м2 общей площади жилых домов.

За основу в расчёте взят удельный расход железобетонных изделий каркаса (м3) на 1м2 общей площади — 0,298 м3.

 Удельный расход материалов на сборно-монолитный безригельный каркас системы КУБ-3V зависит от конструкции здания (наличия диафрагм и связей), от этажности здания (на малоэтажных зданиях колоны 20х40 и с меньшим диаметром продольной арматуры), от устройства кровли (на малоэтажных зданиях кровля скатная, в результате отсутствует дополнительный диск перекрытия, при устройстве плоской кровли на высотных зданиях добавляется  дополнительный диск перекрытия).

Наименование элементов каркаса

Удельный расход металла на 1м3 ж/б (кг.)

Удельный расход ж/б на 1м2 общ. площ. (м3)

колонны, плиты перекрытия, связи, диафрагмы

78,0 ÷ 90,0

0,28 ÷ 0,298

Себестоимость изделий каркаса от 8000 до 10000 рублей за м3.

Для расчета принимаем 10 000 руб. Тогда себестоимость изделий каркаса на 1м2 общей площади составит 2 980 рублей (10000 х 0,298). Себестоимость монтажа изделий каркаса составляет от 30 до 50% стоимости монтируемых изделий.

БИЗНЕС-ПЛАН

Для расчета принимаем 40% или 1192 рублей. Общая себестоимость возведения 1м2 площади  каркаса составляет 4172 рублей (2980 +1192). Проставляем данные в формулу и определяем себестоимость строительства 1 м2 общей площади жилого многоквартирного дома в системе сборно-монолитного безригельного каркаса КУБ-3V:

4172 + 3338 + 1669 + 2503 + 1252 = 12934 рублей.

Себестоимость возведения 1м2 площади каркаса от 4,2 т.руб.

Себестоимость 1м2 площади «коробки» дома от 12.9 т.руб.

Для определения ориентировочной стоимости строительства принимаем:

Внутренние сети 15-25% от себестоимости строительства здания, для расчета принимаем 20%  или 2 587 рублей

(12934 х 0,2). Наружные сети, благоустройство, прочие (как повезет) принимаем 20% или 2 587 рублей.

Ориентировочно общая себестоимость строительства (без отделки) 12934 + 2587 + 2587 = 18108 рублей.

Для расчета прибыли с учетом всевозможных отчислений принимаем стоимость строительства 22 000 рублей за 1м2 общей площади. Стоимость реализации 1м2 общей площади в Нижнем Новгороде составляет  25000 — 35000 рублей.

Для расчета принимаем среднюю величину реализации 30 000 рублей, в этом случае доход с 1м2 общей площади составит 8 000 рублей (30000 – 22000). При строительстве в год 30 000 кв. м. общей площади доход

составит 240 000 000 рублей.

ПРИМЕЧАНИЕ: В расчете наружные стены выполнены в виде колодцевой кирпичной кладки, если применять навесные стеновые ограждающие панели «МЕТТЭМ» (г . Москва), или стеновые панели из ЛСТК (ООО "Евродом-холдинг" г. Нижний Новгород) то себестоимость снизится еще не менее чем на 10%.

Рекомендации тем, кто решит строить в сборно-монолитной системе КУБ-3V:

первое – производство сборного железобетона выполнять собственными силами.

При всем уважении к производителям и поставщикам сборного железобетона цены на поставляемую продукцию непременно повысят, как по уважительным причинам, так и по субъективным, к тому же транспортировка не габаритных панелей перекрытия (3х3 метра), особенно из других регионов требует значительных затрат.

второе— в начале освоения инвестировать в минимально необходимый объем  производства сборного железобетона, с дальнейшим увеличением мощностей.

Предлагается оптимальный вариант начинать освоение новой технологии с 30 тысяч квадратных метров общей жилой площади. В качестве формовочного производства взять за основу стендовую линию СЛ-3V. (Рис.1)

В помощь тем, кто решит создать собственное производство сборного железобетона приводим перечень затрат, их стоимость.

И так стенд — это линия, которая состоит из сплошного стального листа размером 3 на 120 метров, на котором расположена бортоснастка для формования панелей перекрытия, колонн и связи.

Надколонных панелей – 9 штук, межколонных панелей – 14 штук, средних панелей – 5 штук,  девяти метровых колонн – 3 штуки и связи – 2 штуки (Табл. 2). Под листом уложены трубы, по которым для тепловой обработки заформованных железобетонных изделий, пропускают горячую воду или нагретое масло. С технологической точки зрения целесообразней сделать два стенда по 60 метров, что позволит регулировать нагревание стенда.

Если Вы начинаете с чистого листа тогда:

Стоимость возведения здания производственного корпуса 24 х 80 х 7,0 м. Вам обойдется в 12 500 000 рублей без стоимости полов (ООО «ЗМК «ТЕХЛАЙН», г. Электросталь Московская обл.).

Стационарный бетонный завод БСУ ST-30 СОЛО —  4 455 000 рублей(НПЦ "Стройтех", г. Балашиха Московская обл.).

Устройство стенда 3 х 120 метров (или два 3 х 60 метров) – 5 000 000 рублей

(ОАО "Чебоксарский завод "Стройдормаш", г. Чебоксары).

Изготовление и монтаж бортоснастки  (30,6 тонн)  – 2 700 000 руб. (ООО «СИСТЕМА СТРОЙ», г. Нижний Новгород).

Есть вопросы – ответим:

Тел:  +79107901455

Viber: +79107901455

WhatsApp: +79107901455

Email: stroy@r52.ru

Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем?

Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2.

Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.

– Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?

– Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.

Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

– Что включают в себя эти цены?

– Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.

Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.

Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.

Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.

– Хорошо много говорится о новых технологиях в строительстве, за счет которых можно снизить себестоимость…

– В основном мы сотрясаем воздух, когда говорим о каких-то новых технологиях. Да, эти технологии существуют, они известны, но не всегда новые технологии приводят к значительной экономии затрат. Наоборот, зачастую эти улучшения, связанные с энергоэффективностью зданий, приводят только к повышению себестоимости.

– Но можно же говорить о том, что снизились цены на стройматериалы, что в свою очередь снизило себестоимость…

– Да, коррекция за кризисный период произошла. По таким позициям, как бетон, раствор, падение цен доходит и до 50%, но данные, которые мы имеем за 9 месяцев 2010 года, говорят, что падение цен на строительные материалы остановилось, а по целому ряду позиций мы имеем спекулятивные тенденции. Пример этого – то, что произошло с арматурой, а это – значительная часть строительной себестоимости. На 1 кв. метр жилья условной арматуры должно уходить от 38 до 65 кг. На 1 кв. метр жилья крупнопанельного, монолитного строительства – порядка 500 кг условного цемента. По арматуре в мае и начале июня мы имели значительный рост цен, который по отдельным позициям доходил до 30%. Сейчас цены более-менее стабилизировались, но можно говорить о том, что произошла значительная коррекция. Цемент за время кризиса дешевел, но надо понимать, в каких цифрах.

В период с 2006 до первой половины 2008 года по отдельным маркам цемента рост составил 106%. Вы сами помните все эти разговоры о цементе, а снизился он на меньшую величину. Более того, оперативные данные за август и сентябрь говорят о том, что дальнейшей коррекции на снижение ожидать не стоит и будет идти только рост цен. Говорить о том, что цены на строительные материалы пойдут резко вверх, также не можем. Считаю, что этот рост будет достаточно прогнозируемым, где-то в пределах инфляции. За исключением таких позиций, как, скажем, арматура, где потребление идет не только на строительство. Это металл, общемировой тренд, и здесь строители находятся в заложниках у этой ситуации. Сборные железобетонные конструкции – здесь какой-то серьезной коррекции по петербургским и областным организациями за лето не произошло. Говорить о том, что они значительно снизили свои цены, также не можем. Примерно такая сейчас ситуация.

– Каково влияние строительно-промышленных материалов на продажную цену жилья?

– На этот счет есть разное мнение. Можно говорить, что цена на первичном рынке формируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса и предложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичном рынке в городе 65-68 тыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости для застройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр. Я говорю не о центре города, а о жилье эконом-класса. По Москве эта разница еще больше, а в целом ряде регионов эта вилка весьма незначительна. К примеру, в Оренбургской области первичный рынок – 32 тыс. руб., но себестоимость – порядка 27 тыс.

Дальневосточный регион, Сибирский округ, в городе Омске вообще можно говорить о том, что разрыва нет. Цена на первичном рынке чуть-чуть выше, чем себестоимость. Сегодня говорить о том, что строители на региональных «жируют», – таких обвинений быть не должно. Что касается разумной дельты цены, то, с учетом инфляции, мы считаем, что если для застройщиков между продажной ценой и полной себестоимостью она составляет 12-18% – это нормально. Конечно, в Европе поменьше, но там и инфляция меньше. Поэтому 12-18% – это та разумная разница для застройщика, а 8-12% – это в нынешней ситуации та разумная прибыль для строительной организации.

Сколько на самом деле стоит квадратный метр жилья?