Смена застройщика в процессе строительства


Смена застройщика

Смена застройщика в процессе строительства

Вопрос:

Если застройщик (юридическое лицо) собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками? Опишите процедуру.

Ответ:

При смене застройщика до завершения строительства МКД необходимо руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве".

Обоснование:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика Законом N 214-ФЗ не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Закон N 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Таким образом, по сути смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве.

В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 ГК РФ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (статья 391 ГК РФ).

Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 391 ГК РФ, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства.

Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

На практике суды подтверждают, что актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора), на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика (см., например, решение Ленинского районного суда г.Пензы от 14.12.2011 по делу N 2-4054/2011).

В таком случае процедура смены застройщика может выглядеть следующим образом: между прежним и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки (права и обязанности застройщика по строящимся домам) — т.н. общий договор; прежний застройщик передает новому все необходимые документы, в том числе техническую документацию, документы, подтверждающие факт частичной или полной оплаты по договору долевого участия в строительстве на основании соответствующих платежных документов, и пр.; после получения подтверждающих документов новый застройщик жилого дома переоформляет отношения с участниками долевого строительства путем заключения с каждым договора о смене лица на стороне застройщика. Такой договор подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 389 ГК РФ).

При таком механизме смены стороны застройщика в обязательстве обязанность по передаче участнику долевого строительства (после завершения строительства жилого дома) объекта долевого строительства возникает у нового застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по его договору долевого участия. Согласие участников долевого строительства на момент подписания общего договора перемены стороны только предполагается, поскольку общий договор не является совершаемой в установленном порядке сделкой по переводу долга застройщика — такая сделка оформляется индивидуально по каждому зарегистрированному договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Лисицкая О.С.,

Эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву.

При реализации проекта, связанного со строительством, все большую популярность приобретает услуга генподряда, суть которой состоит в том, что специализированная организация с соответствующими кадрами и наличием лицензии берет на себя управление всеми процессами на стройплощадке. Вместе с тем, чтобы не возникало недопонимания между участниками разного уровня, следует четко понимать функции генерального подрядчика.

Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности

Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.

Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.

Наиболее оптимальный выход в таком случае – это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ "под ключ" и при этом берет на себя все риски, связанные с этим.

Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.

Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:

  • обеспечение строительной готовности отдельных конструкций, видов работ и всего объекта для осуществления своей деятельности субподрядными организациями;
  • непрерывное и своевременное финансирование работ;
  • ведение различных видов учета – оперативного, бухгалтерского и статистического;
  • подготовка и передача субподрядчику необходимой для него части проектно-сметной документации;
  • приемка оконченных комплексов монтажных и строительных работ, в том числе освидетельствование скрытых, и оплата их в соответствии с заключенными договорами;
  • обеспечение субподрядных организаций изделиями, материалами и оборудованием в точном соответствии с календарными графиками поставок и выполнения отдельных процессов;
  • координация и взаимосвязь действий всех субподрядчиков, задействованных в реализации проекта;
  • участие в проведении проверок, проводимых государственными специальными органами надзора, объективное пояснение качества и правильности монтажа оборудования, отстаивание интересов заказчика;
  • участие в промежуточных и итоговой приемке и комплексных проверках.

Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.

Сферы, в которых генподрядчик выполняет свои функции

В роли генподрядчика может выступать организация, которая имеет соответствующие документы: лицензию на право проведения строительных работ и заключение договора генподряда. Получение последней лицензии довольно дорогостоящее удовольствие и сопряжено с рядом сложностей, поскольку организация-претендент в соответствии с нормативными документами обязана выполнять не менее 5 видов общестроительных работ, к этому же привязана и цена лицензии. Кроме того, в штате такой фирмы обязательно должны быть специалисты с соответствующим образованием и опытом работы.

Если закон или договор не накладывает обязательств на генподрядчика выполнить работы своими силами, то тот может привлекать сторонние организации к строительству. Взаимоотношения между генеральным и субподрядчиком регулируются статьей 706 Гражданского кодекса. Генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей привлеченными ним организациями, а перед субподрядчиками – за неисполнение заказчиком своих договорных обязательств. При этом впоследствии он имеет право подать к виновной стороне регрессное требование.

Инвестор может заключить соглашение о выполнении некоторых работ с какими-либо другими лицами исключительно при наличии согласия со стороны генерального подрядчика. Однако в таком случае возникают договорные связи "заказчик – стороннее лицо", и вся мера ответственности за действия которого ложится на инвестора.

Генеральный подрядчик берет на себя выполнение целого ряда функций в разных сегментах работ:

  • В сфере подготовки и планирования. Принимает непосредственное участие в составлении плана работ, а впоследствии обеспечивает его своевременное и качественное исполнение.
  • В сфере обеспечения организации процессов. Согласовывает, хранит и передает документацию, вносит предложения о ее усовершенствовании. Выполняет процессы самостоятельно или подбирает профессиональных исполнителей, создает необходимые условия для работы, решает все текущие вопросы
  • В сфере контроля и отчетности. Контролирует мероприятия по охране окружающей природной среды и охране труда. Принимает участие во всех освидетельствованиях и проверках качества, несет полную ответственность за достоверность информации во всех отчетах. Производит оплату по факту выполненных процессов и налагает штрафы и пени за просрочку и нарушения условий соглашения привлеченными компаниями.
  • В сфере технического и материального обеспечения. Принимает и учитывает материальные ценности, отвечает за их своевременную доставку на площадки, не допускает накопления избытков. Выдвигает претензии изготовителям и поставщикам в случае несвоевременности или ненадлежащего качества поставленной продукции.
  • В сфере выбора и подготовки площадки. Непосредственно участвует в подборе подходящей площадки и ее освоении. Возмещает убытки гражданам, имущество и посевы которых пострадают от реализации замысла. Получает разрешительные документы от государственных органов на вырубку деревьев, монтаж электрических сетей. Организовывает геодезические работы и нанесение их на план.
  • В сфере приемки объекта. Готовит и передает приемочной комиссии все необходимые бумаги, отвечает за реализацию и приемку объекта. Передает сооружение или здание гражданам, ответственным за их эксплуатацию в дальнейшем.

Такое деятельное участие генерального подрядчика во всех происходящих процессах позволяет инвестору сосредоточиться на других направлениях деятельности и отвлекать значительное количество персонала на решение многочисленных текущих вопросов, связанных с функционированием строительной площадки.

Основные функции генподрядчика

Практика генподряда наиболее распространена в проектах, связанных с капитальным строительством, модернизацией, реставрацией и реновацией объектов. Это связано с большим количеством и повышенной сложностью различных процессов, требующих профессионального управления.

Функции генподрядчика в строительстве достаточно широки и включают в себя следующие направления:

  • Выполнение собственными силами строительно-монтажных работ в соответствии с проектной документацией и нормами, утвержденными в СНиП.
  • Подбор для выполнения отдельных процессов субподрядчиков самостоятельно или совместно с заказчиком. При этом возможно использование механизма прямых переговоров или проведение торгов (конкурса). Чтобы правильно подобрать исполнителей, генеральный подрядчик должен обладать достоверной информацией о специализированных предприятиях и их технических возможностях. При их привлечении следует проводить необходимые экспертизы (юридические, финансовые, технико-экономические).
  • Заключение соглашений субподряда, в таком случае договорная цена части работ рассчитывается по таким же критериям, как и общая стоимость всех СМР.
  • Осуществление координации всех привлеченных субъектов.
  • Обеспечение субподрядчиков нужной проектно-сметной документацией в установленные договором сроки. Документы должны наличествовать в двух экземплярах, пройти экспертизу и быть утверждены.

    Вопросы по теме: Смена застройщика

    Кроме того, в случае необходимости, передаются разрешения на проведение специальных работ (прокладку кабелей, взрывные работы) или геодезические изыскания.

  • Составление и согласование с привлеченными фирмами графиков проведения СМР, поставки конструкций, изделий, стройматериалов и оборудования. Ресурсы, которые обеспечиваются заказчиком, могут доставляться генподрядчику для последующего распределения или же непосредственно привлеченным исполнителям в зависимости от выполняемых ними манипуляций.

Помимо вышеуказанных функций, к задачам генерального подрядчика также можно отнести такие:

  • Надзор и контроль над соответствием стандартам, нормам и заключенному договору таких параметров, как объемы, качество и стоимость строительно-монтажных работ, проводимых всеми участниками. Генподрядчику дано право в любой момент без предупреждения проводить проверку течения выполняемых процессов, качество используемых конструкций, материалов и оборудования, не вмешиваясь при этом в хозяйственную деятельность субподрядчика. При выявлении систематических нарушений условий соглашения или утвержденных норм, строительство может быть приостановлено до полного устранения недостатков.
  • Обеспечение своими силами нужной степени готовности объекта или конструкций для проведения последующих манипуляций привлеченной фирмой, передача фронта работ по акту. Оценка обязательств субподрядчика по самостоятельному обеспечению необходимыми ресурсами.
  • Приемка от привлеченного субъекта выполненных им работ, контроль их качества и оплата в соответствии с договором.
  • Подготовка и презентация при возведении общественных и жилых зданий эталонных квартир, изделий, материалов, оборудования (электротехнического и сантехнического).

Кроме того, существует целый перечень услуг, которые оказываются генподрядчиком привлеченным организациям, если они прописаны в договоре:

  • обеспечение строительной площадки газом, водой, электроэнергией и другими необходимыми ресурсами;
  • предоставление сооружений и зданий для временного использования;
  • культурно-бытовое обслуживание персонала приглашенной фирмы;
  • охрана стройплощадки, в том числе сохранности оборудования, изделий и материалов, а также обеспечение ее пожарной безопасности;
  • предоставление для временного использования транспортных и грузоподъемных средств и механизмов;
  • обеспечение условий охраны труда и техники безопасности (ограждение отверстий и люков, установка заборов, сеток и козырьков безопасности).

В некоторых случаях заказчик может заключать с генподрядчиком договор не на полный генеральный подряд, а только на консультационные услуги (планирование, подготовка технического задания, проведение экспертизы, составление рабочего графика) или на управление (подготовка и внедрение проекта без права проведения СМР).

Подводя итого всего сказанного, можно прийти к заключению, что привлечение к реализации масштабной инициативы генерального подрядчика имеет гораздо больше положительных моментов, нежели отрицательных. Поэтому при необходимости проведения строительно-монтажных работ, как частные инвесторы, так и государственные органы в основном используют этот метод организации всех взаимосвязанных процессов.

Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве *

<*> Fedortsova R.P. Problems of legal regulation of substitution of developer in participatory construction.

Федорцова Раиса Петровна, доцент кафедры "Экономика и финансы" Пензенского филиала Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат экономических наук.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Ведь зачастую, имея неплохие механизмы разрешения проблем, закрепленные в законодательстве, их не используют либо используют неправильно, а иногда и во вред тому же соинвестору.

Ключевые слова: долевое строительство, инвестор, судебное решение, уступка требования, перевод долга.

The present article concerns the problem of deceived co-investors of living accommodation from the viewpoint of use of legal mechanisms of assistance to suffering interest-holders in case of substitution of developer. Very often good mechanisms of solution of problems consolidated in the legislation are not used or are used incorrectly and sometimes are used to the damage of co-investors.

Key words: participatory construction, investor, judicial decision, assignment, transfer of a debt.

Рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Судебная система оказывает значительное влияние на формирование комфортного инвестиционного климата в регионе, позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, в частности проблему обманутых дольщиков. Проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья стала уже политической из-за огромного и, к сожалению, все возрастающего количества обманутых граждан, вложивших свои средства в строительство квартир в новостройках. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации, по состоянию на 1 октября 2012 г. в субъектах Российской Федерации остается около 750 "проблемных" объектов, нарушениями при строительстве которых ущемлены права 75,6 тыс. человек.

В данной статье проблема обманутых соинвесторов жилья рассматривается с точки зрения использования правовых механизмов помощи пострадавшим дольщикам при смене застройщика. Так называемая смена застройщика является на практике сложнейшей организационно-правовой процедурой, многие моменты которой регламентируются постановлениями и другими нормативными актами муниципальной власти и органов субъекта Федерации. Очень часто органы власти убеждают дольщиков, что прямо предусмотренного законом механизма передачи в такой ситуации не существует. При этом допускаются нарушения правовых основ, заложенных в гражданском праве.

Чаще всего передача объектов незавершенного строительства при участии органов власти происходит по "серым схемам", при этом грубо нарушаются права участников долевого строительства. Так, например, в Пензенской области переход прав аренды на земельные участки состоялся на основании трехсторонних (с учетом арендодателя — Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы) договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Земельные участки по стандартным актам приема-передачи не передавались, контрольный обмер выполненных объемов строительных работ на объектах на момент регистрации перехода прав аренды земельных участков не был произведен. Без истребования и наличия согласия на сделку каждого участника долевого строительства произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Это дало возможность новому застройщику повторно взимать денежные средства с участников долевого строительства в нарушение действующего законодательства. Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения (Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932).

Выносимые судебные решения по таким вопросам очень разнообразны по регионам. Так, например, Красноярский краевой суд вынес решение, что новый застройщик несет ответственность по обязательствам старого застройщика перед всеми участниками долевого строительства (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010). Судебная система Тюменской области позволяет успешно решать проблему обманутых дольщиков и др.

С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования, и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. Так, например, произошло в Твери, а суд впоследствии подтвердил, что новый застройщик не имеет обязательств перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010).

Аналогичная ситуация отмечается в г. Пензе, где суд выносит решение, что новый застройщик ОАО "Пензастрой" не является правопреемником ООО "Группа Компаний "Поволжье" в рамках договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО "Пензастрой" правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры (Кассационное определение по делу N 33-2472 от 20 сентября 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-1932 от 19 июля 2011 г., Кассационное определение по делу N 33-2670 от 11 октября 2011 г. и др.). В результате вынесенных судебных решений около 50 дольщиков не имеют возможности оформить в собственность полностью оплаченные квартиры.

Основная причина передачи объектов незавершенного строительства по "серым схемам" новому застройщику обусловлена поиском источников финансирования затрат на достройку, т.е. проблемы финансирования решают сами дольщики. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. В нарушение действующего законодательства повторно взимаются денежные средства с участников долевого строительства. Фактически новый застройщик имеет право навязывания своих условий договора в одностороннем порядке, а именно увеличения цены договора, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. К примеру, в Пензе в 2011 — 2012 гг. за счет бюджетных средств кредитовали обманутых покупателей квартир на условиях ипотеки. Кроме того, второй круг денежного обращения по одной и той же сделке — это дополнительное налогообложение.

Однако следует отметить, что механизм передачи проблемных объектов новому застройщику регламентирован действующим законодательством.

В соответствии со ст. 44 ГПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства. Все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил. На определение суда о замене или об отказе в замене правопреемника может быть подана частная жалоба.

Согласно ст. 48 АПК РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса. На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован. Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

И в первом, и во втором случаях суд принимает соответствующий судебный акт с указанием мотивов, что новый застройщик является правопреемником старого застройщика, и это гарантирует правовую защиту дольщикам.

Часто суды ссылаются на то, что Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным Законом не регламентирована, в связи с чем суды полагают возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве".

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ). В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в каждом конкретном случае выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. То есть законодательно механизм передачи незавершенных строительных объектов регламентирован, и суды должны прежде всего соблюдать нормы закона.

Судебная практика показывает, что очень часто по одним и тем же проблемным ситуациям при смене застройщика выносятся противоположные судебные решения гражданскими и арбитражными судами.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011 отмечается: "Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом несостоятельны, поскольку, как указано выше, он является правопреемником застройщика. В договоре уступки прав и обязанностей застройщика от 22 ноября 2010 г., заключенном между ООО "ГК "Поволжье" (прежним застройщиком) и ОАО "Пензастрой" (новым застройщиком) прямо указано на то, что правовой статус всех участников долевого строительства независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении их в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по отношению к новому застройщику идентичен".

Для сравнения приведем решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 6 февраля 2012 г. по делу N 2-115/2012: "Таким образом, ОАО "Пензастрой" не является правопреемником ООО "Группа Компаний "Поволжье" в рамках вышепоименованных договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком с дольщиками, в связи с чем у последних не возникло с ОАО "Пензастрой" правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры".

Инвестор — юридическое лицо в большей степени защищен в судах, чем инвестор — физическое лицо. На наш взгляд, необходимо запретить участие физических лиц в долевом строительстве, как это сделано, например, в Великобритании. По сути, дольщики — это потребители. Однако законодательство и органы власти зачастую приравнивают их к инвесторам, т.е. профессиональным участникам рынка недвижимости. Инвестор, принимая решение о финансовых вложениях, прежде всего оценивает работу правоохранительных органов и судов, он должен быть уверен в защите своих законных интересов, надежности правовых отношений.

В нынешнем виде судебная система России перестала выполнять свои основные функции защиты прав граждан. Напротив, судебная система удовлетворяет интересы чиновников исполнительной власти.

Service Temporarily Unavailable

Государство не гарантирует надлежащую судебную защиту прав граждан и юридических лиц от незаконных действий государственных и муниципальных чиновников всех уровней. Зачастую своими решениями судьи узаконивают различные виды нарушений, совершенных чиновниками, и при этом нарушаются права граждан. Ежегодно благодаря неправосудным судебным решениям многие граждане России незаконно лишаются квартир.

Нарушение законов в судах лишает граждан России и юридических лиц одного из основополагающих конституционных прав — права на судебную защиту. Более трети жалоб и других материалов, поступивших в Комиссию по общественному контролю за деятельностью правоохранительных органов, силовых структур и реформированием судебно-правовой системы, касаются грубых нарушений прав граждан судами. Анализ судебной практики и обращений граждан дает ответ на причины устойчивого недоверия к судам со стороны граждан и на обстоятельства, способствующие распространенным нарушениям закона самими судьями. Безотлагательные системные действия по наведению порядка в судебной системе крайне необходимы.

Литература

  1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.
  2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
  3. Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25 января 2010 г. по делу N 33-538/2010.
  4. Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 июля 2011 г. по делу N 33-1932.
  5. Определение ВАС РФ от 6 марта 2013 г. N ВАС-1673/13 по делу N А66-12732/2010.
  6. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. по делу N А49-2651/2011.
  7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве *

Застройщик и подрядчик: кто строит дом?

Кто такой застройщик?

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает следующе определение Застройщика:

«Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения»

Застройщик готовит разрешительную документацию для строительства дома, привлекает подрядные и иные организации, непосредственно ведущие строительные работы. Застройщик может заключать договоры долевого участия в строительстве с инвесторами, переуступая им свое право требования.

Иногда застройщик выполняет также функции подрядной организации. Но часто застройщик – одна организация, подрядчик – другая.

Как ясно из определения, застройщик сам ничего не строит (строит подрядчик). Застройщик наблюдает за ходом стройки. При нарушении подрядчиком графика строительных работ или по иным причинам, застройщик может сменить подрядчика.

Застройщик обычно является также генеральным инвестором строительства, обеспечивая бесперебойное финансирование строительных работ.

Бытует мнение, что у застройщика квартиры дешевле, чем у посредников или других инвесторов.

На практике, квартиры от застройщика не всегда дешевле.

Пример: застройщик «расплатился» с подрядчиком квартирами за то, что подрядчик строит дом.

Подрядчику нужны деньги для строительства, для того, чтобы закупить строительные материалы, чтобы выплатить зарплату рабочим.
Он обращается к застройщику: «Давай деньги».
На что застройщик резонно отвечает: «Вам переданы права требования на квартиры: переуступайте их, ищите инвесторов, которым нужны квартиры и получайте деньги».

Не секрет, что с ростом дома, растет и цена, по которой квартиры можно реализовать. И застройщику выгоднее, чтобы сперва со своими квартирами расстался бы подрядчик, а застройщик готов реализовывать свои квартиры как можно позже: на последних стадиях строительства дома.
Подрядчику деваться некуда: ему квартиры нужно реализовывать, чтобы продолжать строительство, а над застройщиком — «не капает»: чем позднее он квартиры реализует, тем больше денег получит.

Вот и получается, что у подрядчика квартиры дешевле, чем у застройщика.

У посредников квартиры также могут оказаться дешевле, чем непосредственно у застройщика, но почему так получается, об этом отдельный разговор и уже не в рамках «азбуки».