Страхование риска утраты права собственности на недвижимость

Титульное страхование – это защита от риска утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки приобретения недвижимости недействительной или незаконной. Сделка может быть признана судом таковой в следующих ситуациях:

• при наличии неучтенных имущественных интересов несовершеннолетних лиц, наследников, лиц, отбывающих срок в местах лишения свободы;

• при выявлении ошибок или мошенничества при совершении текущей или предыдущих сделок с недвижимостью;

• в случае недееспособности одной из сторон сделки и др.

Титульное страхование может быть оформлено на квартиру, дом, земельный участок, нежилые помещения. При приобретении жилья на стадии строительства титульное страхование, договор на которое заключается только после регистрации права собственности, защищает от случаев, когда недобросовестный застройщик продает права требования на квартиру сразу нескольким покупателям. В случае приобретения квартир в домах, строящихся в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», титульное страхование не является необходимым, т. к. форма договора долевого участия (ДДУ) обеспечивает максимальную защиту дольщика от рисков утраты права собственности, в т. ч. за счет того, что перевод денежных средств на счет застройщика производится только после государственной регистрации сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Титульное страхование является частью комплексного ипотечного страхования, которое также включает в себя личное и имущественное страхование. Заключение такого договора добровольное, и банк не имеет права требовать обязательного приобретения защиты права собственности. Но зачастую отказ от оформления титульного страхования влечет за собой увеличение процентной ставки по ипотечному кредиту на 1–2 процентных пункта.

Стоимость страхования устанавливается индивидуально в зависимости от количества сделок, совершенных с недвижимостью, средний же тариф составляет 0,25–0,5% от стоимости имущества либо от суммы ипотечного кредита. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает выгодоприобретателю страховую сумму в соответствии с договором. Выгодоприобретателем назначается банк, выдавший ипотечный кредит, и/или лицо, купившее недвижимость и застраховавшее его на полную стоимость.

Договор титульного страхования заключается на срок не более трех лет и может быть продлен.

Учет, налоги, право, 12 февраля 2003 г.
Продаем застрахованное имущество
1431 просмотр

В большинстве случаев договор страхования имущества заключается на год и страховка оплачивается единовременно. Поэтому при продаже застрахованного имущества в течение этого года, то есть до окончания срока действия договора страхования, возникают вопросы по бухгалтерскому и налоговому учету недописанных страховых взносов.

Распространенная ситуация. Организация застраховала имущество, скажем автомобиль, сроком на один год. Страховая премия перечислена единовременно. Не дожидаясь окончания срока действия договора, она продает это имущество. Для наглядности разберем следующую ситуацию.
Пример
Организация 10 января 2003 года заключила договор имущественного страхования транспортного средства на один год. Договор вступает в силу при оплате страхователем страховой премии. Страховая, премия, согласно договору, перечисляется страхователем единовременно — 27 января 2003 года в сумме 19000 руб.
Организация уплачивает ежемесячные авансовые платежи по налогу на прибыль по фактически полученной прибыли и применяет метод признания доходов и расходов по начислению. На основании договора купли-продажи 1 апреля организация продает транспортное средство третьему лицу. Перечисленная сумма платежа отражается у организации по счету 76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию». Начисленные страховые платежи организация относила на затраты на производство (расходы на продажу) равными долями в течение срока действия договора. До этого они числились по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов»:
Дебет 97 Кредит 76-1
— 19000 руб. — Отражено начисление страховой премии;
Дебет 76-1 Кредит 51
— 19000 руб. — перечислена страховая премия по договору страхования.
Сумма ежемесячного страхового взноса составляет 1583 руб. (19000 руб.: 12 мес.). Сумма страховых платежей, приходящаяся на период с 27.01.03 по 31.03.03, составляет 3421 руб. (255 руб. (за январь: 1585 руб.: 31 дн. х 5 дн.) + 1583 руб. (за февраль) + 1583 руб. (за март)). В январе бухгалтер сделает в учете следующую запись:
Дебет 20 (26) Кредит 97
— 255 руб. — списаны расходы по страхованию за январь.
Вопрос первый. Как отразить недосписанные страховые взносы? То есть как поступить с остатком по счету 97?
Начнем с бухгалтерского учета. Дело в том, что продолжать постепенно списывать оставшиеся страховые взносы на расходы по обычным видам деятельности в бухгалтерском учете организация не может. Это не позволяет сделать статья 960 ГК РФ. Она гласит, что при переходе прав на застрахованное имущество, в нашем случае это транспортное средство, вместе с ними переходят права и обязанности по договору страхования. Об этом новый владелец имущества должен незамедлительно письменно уведомить страховщика.
Поэтому расходы по страхованию, относящиеся к отчетным периодам начиная с апреля, продавец не сможет отнести в состав затрат по обычным видам деятельности. Они уже не являются таковыми ввиду продажи транспортного средства. Таким образом, часть страхового взноса в сумме 15579 руб. (19000 — 3421), не отнесенная в состав расходов по обычным видам деятельности, должна быть списана в состав внереализационных расходов. Это будет отражено следующей записью:
Дебет счета 91-2 Кредит 97
— 15579 руб. – списаны расходы по страхованию реализованного транспортного средства, относящиеся к отчетным периодам, когда организация уже не является собственником указанного имущества. Перейдем к налоговому учету недосписанных страховых взносов. В налоговом учете расходы на добровольное страхование имущества (если оно используется налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода) включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (п. 1, 3 ст. 263, подп. 5 п. 1 ст. 253 НК РФ).
Если по условиям договора страхования уплата страхового взноса производится разовым платежом, то по договорам, заключенным на срок более одного отчетного периода, расходы признаются равномерно в течение срока действия договора (п. 6. ст. 272 НК РФ).
В нашем примере будут произведены следующие расчеты.
1. Ежемесячная сумма страхового взноса— 1583 руб. (19000 руб./ 12 мес.).
2. Сумма страховых платежей, приходящаяся:
— на январь-255 руб. (1583 руб./ 31 дн. х 5 дн.);
— на февраль — 1583 руб.;
— на март — 1583 руб.
3. Всего сумма страховых платежей, принятая для целей налогового учета, — 3421 руб. (255 + 1583 + + 1583).
В целях налогообложения оставшаяся часть страхового взноса (15579 руб.) в дальнейшем не может быть принята при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль ни как расходы, связанные с производством и реализацией, ни как внереализационные расходы. Организация больше не является собственником транспортного средства, и эти расходы не могут быть признаны экономически оправданными и направленными на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Обращаем внимание на то, что несписанные страховые взносы нельзя учесть и при определении расходов от реализации транспортного средства. Это не расходы, непосредственно связанные с реализацией транспортного средства, в частности, расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Как мы уже сказали, при продаже застрахованного имущества права и обязанности по договору страхования переходят к покупателю. Получается, что при наступлении страхового случая право на страховое возмещение будет иметь покупатель, в то время как страховую премию уплатил продавец.
В связи с этим возникает вопрос второй. Может ли организация потребовать несписанную часть страховых взносов с нового собственника?
Если договор уже заключен, то изменить цену договора — увеличить на сумму страховых взносов — практически невозможно. Дело в том, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Ни в законе, ни в законодательно установленном порядке нет такого требования, как увеличение цены договора купли-продажи после его заключения на сумму уплаченной страховой премии по продаваемому, имуществу.
Таким образом, вероятность возмещения части страхового взноса допустима лишь в том случае, если при заключении договора или дополнительного соглашения к нему было предусмотрено изменение цены договора в связи с теми или иными обстоятельствами. Согласитесь, что в нашей ситуации это маловероятно.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, можно только порекомендовать потенциальным продавцам застрахованного имущества при формировании его продажной цены закладывать в нее и часть несписанного страхового взноса.
М.П.БОЙКОВА, зам. генерального директора ЗАО КГ «Экон-Профи»

Вся пресса за 12 февраля 2003 г.
Смотрите другие материалы по этой тематике: Налоговый климат, Учет и отчетность, Управление, Страхование имущества
Установите трансляцию заголовков прессы на своем сайте

Приобретение квартиры на вторичном рынке с привлечением заемных средств — сложная процедура, которая требует от покупателя учёта значительного количества нюансов. Одним из них становится защита титула нового собственника от претензий третьих лиц. Титульное страхование — страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости (здание, квартиру, земельный участок), произошедшей в результате дефекта титула собственности. Разберемся в особенностях покупки и использования полиса для защиты титула.

Как работает титульное страхование недвижимости

Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.

Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.

Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.

Какие риски покрывает страхование титула при покупке квартиры

Перечь рисков, покрываемых страховыми предложениями российских компаний, совпадает со списком оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Суды опираются на следующие обстоятельства:

  • Продавец признан недееспособным или невменяемым;
  • В продаже участвовало лицо с ограниченной судебным решением дееспособностью;
  • Бывший владелец квартиры был введен в заблуждение покупателем;
  • Договор купли-продажи не учел интересы несовершеннолетних собственников недвижимости;
  • Выявлен факт мошенничества — подлога документов покупателем;
  • Нарушены права одного из супругов в ходе реализации совместно нажитого имущества.

Основанием для пересмотра сделки в судебном порядке могут стать иные лица. Так, при неоднократной перепродаже квартиры о наличии прав на нее могут заявить первые собственники — адвокаты в подобных ситуациях ссылаются на заключение сделки своими клиентами под угрозой расправы или нанесения тяжкого вреда здоровью.

Аналогичным образом развиваются события при нарушении договора пожизненной ренты плательщиком. Продажа квартиры без ведома получателя рентных платежей приводит к признанию сделки ничтожной в судебном порядке. Новый собственник теряет любые права на владение объектом недвижимости.

Обязательно ли титульное страхование при покупке квартиры

Защита титула не относится к обязательным видам страхования при совершении ипотечных сделок. Но банки могут настаивать на наличии соответствующего полиса у клиентов, приобретающих вторичное жилье. В этом случае заёмщик получает скидку на размер процентной ставки по кредиту. Финансовое учреждение снижает вероятность утраты денежных средств клиентом из-за судебных разбирательств при оспаривании права собственности третьими лицами.

Распространенным предложением от компаний-страховщиков становится комплексная защита заемщика. Подобное предложение включает:

  • Страхование квартиры от необратимых повреждений или утраты в результате стихийных бедствий;
  • Страхование жизни и здоровья клиента;
  • Защиту титула собственника приобретаемого жилья.

Комплексное страхование при ипотеке позволяет покупателю недвижимости рассчитывать на существенное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту и дополнительные предложения от СК — полисы ОСАГО, КАСКО и ДМС по выгодным ценам.

От чего зависит стоимость страхового полиса

Основные факторы, влияющие на размер тарифной ставки в рамках договора страхования права собственности, умещаются в четыре пункта. Среди них:

  • Сумма ипотечного кредита и рыночная стоимость приобретаемой страхователем недвижимости;
  • Тип дома, в котором расположена квартира и особенности его конструкции;
  • Занятость клиента и тип его работы (офис, производство, труд в опасных условиях и т.д.);
  • Пол, возраст и состояние здоровье страхователя.

На основании перечисленных сведений менеджеры СК проводят расчеты и озвучивают клиентам итоговую стоимость годового полиса. При заключении контракта на три года, пять или десять лет владельцам недвижимости предоставляются дополнительные скидки.

Удобный калькулятор ипотечного страхования на сайте Prosto.Insure адресован держателям ипотечных кредитов. С помощью электронной формы клиенты банков смогут подобрать оптимальные условия защиты титула от аккредитованных страховых компаний. Для получения актуальных сведений о тарифах страховщиков следует указать параметры приобретаемой квартиры, данные о физическом лице-заёмщике.

Сколько стоит страхование титула

Предложения СК по защите титула заёмщика отличаются значительным разнообразием. Каждый страховщик обладает собственным алгоритмом расчета стоимости полиса для держателя ипотечного кредита. Типичный тариф составляет 0,2-0,3% от суммы задолженности по ипотеке ежегодно. Полисы приобретаются на период от 1 года до 10 лет.

Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью составляют 36 месяцев, но часто суды принимают документы от истцов по истечении этого времени. С учётом этого банки рекомендуют клиентам заключать договоры со страховыми компаниями на весь срок действия кредита.

Предложения от ведущих российских СК схожи с точки зрения финансовой составляющей. Ниже представлены наиболее доступные варианты от надежных страховщиков:

  • ВТБ — базовый тариф на защиту титула составляет 0,25%, итоговая сумма зависит от типа приобретаемого жилья и сведений о клиенте;
  • «Сбербанк-Страхование» — ставка равна 0,3%, при заключении комплексного договора страхования клиент получает скидку на ставку по ипотечному кредиту в «Сбербанке»;
  • «Альфа-страхование» — полис страхования права собственности обойдется клиенту в 0,3-0,35%;
  • РЕСО — базовый тариф равен 0,2%, максимальная ставка — 0,4%;
  • «Росгосстрах» — применяет один тариф для всех типов недвижимости — 0,35% в год.

Давние клиенты СК могут получить индивидуальные предложения с более выгодными условиями страховых контрактов.

Какие документы нужны для получения полиса

Оформление договора с компанией-страховщиком в её офисе потребует от страхователя наличия следующих документов:

  • Анкеты-заявления;
  • Российского паспорта;
  • Медицинской справки об отсутствии психоневрологических патологий;
  • Ипотечного договора, заключенного с банком;
  • Заключения профессионального оценщика о стоимости квартиры;
  • Кадастрового паспорта приобретаемого объекта недвижимости.

Сэкономить время на оформлении титульной страховки поможет сервис Prosto.Insure. Его пользователи могут приобрести страховку за несколько минут без визита в офис СК — все действия выполняются на сайте. После оплаты выбранного предложения страховой компании электронная версия полиса поступает на e-mail клиента.

Оформление страхования титула на Prosto.Insure

Приобретение страховки с помощью Prosto.Insure проходит в онлайн-режиме — пользователю не потребуется ехать на встречу с менеджером СК. В калькуляторе ипотечного страхования для получения предложений потребуется внести следующие данные:

  • Название банка-кредитора, срок кредита и процентную ставку по ипотеке;
  • Сведения об объекте недвижимости — дата сдачи дома, тип перекрытий, наличие права собственности;
  • Данные о заемщике: возраст, пол;

Система автоматически подберет предложения от страховых компаний, обладающих аккредитацией от банка, услугами которого пользуется покупатель полиса. Клиенту останется выбрать подходящие для него условия страховки и провести онлайн-оплату страхового контракта. Полис в электронном виде будет доставлен на указанный e-mail. Эта версия контракта может использоваться для передачи в банк без дополнительных заверений печатями в офисах СК.

Порядок действий при наступлении страхового случая

При получении претензий от третьих лиц или повестки в суд страхователю необходимо связаться с СК по указанному в полисе телефону. Менеджер компании проведет расчет рисков, сопряженных с выявленными обстоятельствами, и примет решение о том, относится ли данный случай к страховым. Дальнейшие инструкции и перечь необходимых для оформления страхового акта документов будут озвучены держателю ипотечного кредита специалистами компании-страховщика.

Решение об отказе в страховых выплатах будет принято в следующих ситуациях:

  • Истец признан судом совладельцем объекта недвижимости — страхователь не утратил своих прав на квартиру в полном объеме;
  • Суд принял решение о выплате компенсации в пользу ответчика истцом.

В остальных случаях выплаты в пользу физического-лица страхователя осуществляются в течение 10-14 дней после получения СК всех необходимых документов.

Посмотрите актуальные предложения от страховых компаний