Учет у застройщика

Александр ДЕМЕНТЬЕВ, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Главное в статье

  1. Способ первый – безопасный, если вести учет расходов на строительство на счете 08
  2. Способ второй – достоверный, но рискованный, если учитывать стройрасходы на счете 20 и отражать выручку от реализации объектов

Застройщик передает дольщикам-физлицам квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме. В договоре услуги застройщика не выделены. Финансовый результат определяется как экономия – разница между суммой полученных средств от дольщиков и расходами на строительство. В такой ситуации у застройщика есть два варианта для бухгалтерского учета операций. Какой вам подходит, выбирайте сами. Но учтите, что первый безопасный, а второй более достоверный с точки зрения бухучета.

Способ первый – безопасный

Застройщик отражает полученные от дольщиков средства по кредиту счета 76. Эти средства направляются на то, чтобы покрыть расходы на строительство дома. При этом расходы застройщик учитывает по дебету счета 08.

По окончании строительства застройщик закрывает счет 08 в дебет счета 76 и определяет экономию. Она отражается как выручка по кредиту счета 90 в корреспонденции с дебетом счета 76.

Застройщик не отражает реализацию передаваемых объектов долевого строительства, поскольку он не оформляет на себя право собственности на построенные объекты до передачи их дольщикам.

Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – получили от дольщиков средства на покрытие расходов по строительству многоквартирного дома;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 – получили от дольщиков средства на уплату вознаграждения застройщику за услуги;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10, 70, 60… – отразили расходы на строительство дома;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70, 60… – отразили расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20 – списали расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08 – отразили передачу объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений) дольщикам;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили экономию средств дольщиков.

Способ второй – рискованный

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые

Этот подход применяет застройщик, если он руководствуется выводами пункта 11 постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости…» Он основан на утверждении, что передача объекта долевого строительства в рамках ДДУ является разновидностью сделки купли-продажи. Таким образом, в бухгалтерском учете застройщик отражает выручку от реализации передаваемых объектов в рамках долевого строительства.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – отразили средства дольщиков, полученные по долевым договорам;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 – отразили расходы по строительству объекта;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – отразили НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20, 19 – сформировали себестоимость готовой строительной продукции;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков для финансирования расходов на строительство;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43 – списали реализованную готовую строительную продукцию.

При таком подходе в бухгалтерском учете застройщику не надо отдельно учитывать реализацию своих услуг. Но возможны налоговые риски. Рассмотрим почему.

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые (п. 14 ст. 251 НК РФ).

Бухгалтерский учет у застройщика

Застройщик вправе расходовать средства дольщиков только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Поступившие средства целевого финансирования компания не признает выручкой, а затраты по строительству не признает расходом при расчете налога на прибыль.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее во внереализационных доходах или в составе выручки от реализации услуг.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее в доходах

Средств дольщиков может быть недостаточно для покрытия расходов по строительству. Если застройщик покрывает разницу за счет собственных средств, то перерасход он не сможет учесть в целях налогообложения прибыли. При этом экономию и перерасход застройщик определяет в целом по объекту строительства.

Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.

С одной стороны, операции по реализации нежилых помещений и машино-мест облагаются НДС. С другой стороны, все неясности налогоплательщик вправе трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Реализация товаров (работ, услуг) – это объект налогообложения НДС. Но под реализацией понимают передачу права собственности на товары, работы, услуги (ст. 39 НК РФ). В нашем случае формальной передачи права собственности не происходит. Ведь застройщик не оформляет на себя право собственности до передачи объекта участнику долевого строительства. Значит, и объекта налогообложения не возникает.

Кроме того, средства, полученные от дольщиков, являются целевыми и не отражаются в качестве выручки от реализации.

Однако налоговики могут считать иначе, поскольку застройщик в бухучете отразит выручку от реализации. Поэтому вероятны споры с налоговиками по данному вопросу.



"Строительство: налогообложение, бухучет", 2005, N 1

КОММЕНТАРИЙ

К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ ОТ 30.12.2004 N 214-ФЗ

Законодательная база документов, регулирующих отношения субъектов инвестиционно-строительной деятельности, пополнилась: к гл.37 "Подряд" Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 22.08.2004) добавился Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ).

Таким образом, восполнен пробел, связанный с отсутствием в гражданском законодательстве договора участия в долевом строительстве.

Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участников долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Закон N 214-ФЗ устанавливает такие основные понятия, как "застройщик" и "объект долевого строительства".

Застройщик — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Застройщик вправе привлекать денежные средства по договору участия в долевом строительстве только после получения разрешения на строительство, опубликования (размещения) проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) в обусловленный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц и передать соответствующий объект участнику долевого строительства.

Долевое строительство многоквартирного жилого дома

Таким образом, застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию-заказчика либо выполнять функции заказчика самостоятельно, получив для этого государственную лицензию.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон N 214-ФЗ вводит ряд норм, ранее не содержавшихся в гражданском законодательстве. Это относится прежде всего к договору участия в долевом строительстве, который регулирует взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства, определяет их обязанности, права и ответственность в процессе заключения и исполнения данного договора.

Другими новациями Закона N 214-ФЗ являются следующие нормы:

— привлечение для долевого строительства только денежных средств. Имущество в целях долевого строительства не передается;

— использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участникам долевого строительства по договору исключительно для строительства объекта в соответствии с проектной документацией;

— обязательность государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

— введение залога в качестве обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Предметом залога у участников долевого строительства считаются: а) земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды; б) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, строящиеся на этом земельном участке;

— установление порядка обращения взыскания на предмет залога и распределения денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества;

— составление проектной декларации, включающей в себя информацию о застройщике и о проекте строительства, обязательность ее публикации (размещения), а также представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства;

— не допускается производство, размещение и распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до выдачи разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок для строительства;

— введение ограничений при уступке участником долевого строительства прав требований по договору. Уступка допускается: а) только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. Иными словами, передаваться по уступке может только оплаченная доля; б) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Законом N 214-ФЗ внесены изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Так, в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения, которые касаются установления порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве (ст.24 Закона N 214-ФЗ).

Как отмечалось выше, Законом N 214-ФЗ предусматриваются меры обеспечения исполнения обязательств по договору в форме залога, в состав которого входит, в частности, незавершенное строительство по многоквартирному дому и (или) иному объекту недвижимости. Причем Закон обязывает застройщика провести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Порядок государственной регистрации объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

При этом необходимо учитывать, что согласно изменениям, внесенным в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ, объекты незавершенного строительства с 1 января 2005 г. относятся к недвижимости.

В Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях внесены изменения в части состава административного правонарушения и размеров административного штрафа за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст.25 Закона N 214-ФЗ).

Закон N 214-ФЗ вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. с 1 апреля 2005 г. Действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления данного Федерального закона в силу.

П.А.Соколов

Аудитор

ООО "Информбюро"

Подписано в печать

25.02.2005

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.

1С:Предприятие 8. ERP Управление строительной организацией 2.0

Программное решение «1С:Предприятие 8. ERP Управление строительной организацией 2.0» предназначено для комплексной автоматизации деятельности строительных компаний, осуществляющих полный цикл строительства. Продукт был выпущен в 2015 году и разработан совместно компаниями «1С» и «1С-Рарус».

БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО

Программа БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО на базе 1С:Бухгалтерия 8 предназначена для автоматизации строительных компаний. Функционал решения охватывает аспекты работы различных подразделений: бухгалтерская и финансовая служба, отдел материально-технического обеспечения, управление механизацией, прорабы, планово-технический отдел и администрация.

1С:Управление строительной организацией

"1С:Управление строительной организацией" — программный продукт для комплексной автоматизации строительства. Продукт предназначен для полноценной автоматизации различных участников строительного процесса по всему циклу процессов: управление финансами, управление производством и ресурсами, управления персоналом и др.

1С:Бухгалтерия строительной организации

Программа 1С:Бухгалтерия строительной организации предназначена для автоматизации бухгалтерского и налогового учета субъектов инвестиционной деятельности, имеющих право совмещать функции двух и более субъектов. То есть строительные организации, которые совмещают деятельность инвестора, заказчика и подрядчика.

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

Программа будет также интересна компаниям — пользователям объектов капитальных вложений.

1С:Заказчик строительства 1.0

Конфигурация 1С:Заказчик строительства 1.0 предназначена для автоматизации деятельности предприятий и организаций, выполняющих функции заказчика строительства. Конфигурация позволяет автоматизировать основные участки управления заказчика строительства: планирование и учет капитальных вложений, учет источников финансирования и взаиморасчетов, комплектация материалами и оборудованием, бухгалтерский учет деятельности заказчика строительства.

1С:Управление автотранспортом

1С:Предприятие 8.0. Управление автотранспортом — решение, предназначенное для автоматизации управления автотранспортом как в транспортных компаниях, так и в компаниях, имеющих собственный автопарк.

1С:Смета 8

Программа 1С:Смета 8 предназначена для составления, расчета, хранения и печати сметной документации, а также для учета выполненных работ для всех субъектов строительства.

Учет застройщика

Конфигурация «Учет застройщика», разработанная на базе 1С:Предприятие 8 как дополнение к типовой конфигурации 1С:Бухгалтерия 8, предназначена для автоматизации деятельности предприятий и организаций, выполняющих функции заказчика строительства.

1С:Предприятие 8. Комплект интегрированных решений для строительства (КИРС)

1С:Предприятие 8. Комплект интегрированных решений для строительства (КИРС) предназначено для организации грамотного управления строительной компанией.

Категория: Налогообложение

Организации-застройщики могут осуществлять строительно-монтажные работы двумя способами: хозяйственным и подрядным.

Застройщик может осуществлять строительство собственными силами или привлекать организации-подрядчиков.

Сумма затрат, связанных со строительством, всегда у застройщика учитывается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции с различными счетами расчетов и денежных средств.

При хозяйственном способе производства строительных и монтажных работ у организации-застройщика фактические расходы, связанные с производством, отражаются на счете 08 "Капитальные вложения".

При строительстве объектов хозспособом затраты застройщика складываются за счет фактически произведенных им затрат, связанных со строительством данного объекта, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства.

При хозяйственном способе строительства делаются бухгалтерские записи:

Дебет 08 Кредит 10

— списываются материалы, отпущенные на строительство (входной НДС по ним до момента окончания строительства накапливается на счете 19);

Дебет 08 Кредит 02

— списывается износ основных средств, использующихся в строительстве;

Дебет 08 Кредит 23

— списываются услуги вспомогательных производств (например, затраты на собственный транспорт);

Дебет 08 Кредит 70

— начислена заработная плата своим работникам, занятым в строительстве;

Дебет 08 Кредит 69

— произведены отчисления по единому социальному налогу на зарплату своим работникам;

Дебет 08 Кредит 25

— расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов;

Дебет 08 Кредит 26

— доля расходов по содержанию застройщика, приходящихся на строящийся объект.

Если для строящегося объекта приобретается оборудование, требующее монтажа, и оно входит в смету, то производятся следующие бухгалтерские записи:

Дебет 07 Кредит 60

— оприходовано оборудование;

Дебет 19 Кредит 60

— учтен НДС по оборудованию;

Дебет 08 Кредит 07

— списывается в монтаж оборудование.

Если застройщик привлекает подрядные организации, стоимость выполненных подрядчиками работ учитывается проводками:

Дебет 08 Кредит 60

— стоимость выполненных строительно-монтажных работ;

Дебет 19 Кредит 60

— учтена сумма НДС, приходящаяся на выполненные работы.

Если заказчик передает собственные материалы подрядчику, то в этом случае материалы должны быть зафиксированы у подрядчика как давальческое сырье (на счете 003), а застройщик их учитывает на отдельном субсчете на счете 10, списывая их на счет 08 по мере выполнения работ подрядными организациями.

Если заказчик выступает в качестве инвестора, то в этом случае он должен оплатить застройщику расходы по осуществлению им его функций. Связанные с содержанием застройщика затраты, под которыми понимается сумма расходов, закладываемая в смету на содержание администрации застройщика и выполнения им его обязанностей, учитываются у организации-застройщика отдельно на счете 26 "Общехозяйственные расходы".

В этом случае затраты на содержание застройщика складываются за счет фактических расходов на его содержание. При расчетах с заказчиком фактические затраты на строительство увеличиваются за счет затрат на содержание застройщика.

Если объект строительства в дальнейшем перейдет в собственность как застройщика, так и инвесторов, то затраты по содержанию застройщика будут разделены между ними.

6. Учет и налогообложение при долевом строительстве

Ежемесячно сумма средств, заложенных в смете на строительство объекта по содержанию дирекции (застройщика), отражается так:

Дебет 08 Кредит 90.

Фактические расходы на содержание дирекции, предварительно учтенные на счете 26, по окончании месяца списываются следующим образом:

Дебет 90 Кредит 26.

Разница между фактическими и сметными затратами относится на прибыли и убытки. НДС у застройщика начисляется с суммы, предусмотренной на его содержание:

Дебет 90 Кредит 68.

Если застройщик самостоятельно привлекает средства соинвесторов по договорам долевого финансирования, то расходы по его содержанию относятся к расходам по целевому финансированию и не увеличивают прибыль застройщика.

Как указывает письмо МНС РФ от 19 февраля 2003 г. N 03-108/638/17-Ж751 "Об обложении НДС средств на содержание служб заказчика-застройщика", в целях налогообложения деятельность застройщика по содержанию служб (в том числе технического надзора) следует рассматривать как оказание услуг независимо от примененного налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования, которые подлежат обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях.

Уплаченный застройщиком НДС подрядчикам по купленным материалам и тому подобным учитывается проводкой:

Дебет 19 Кредит 60.

В дальнейшем он может быть учтен следующим образом. НДС, приходящийся на доли инвесторов, списывается проводкой:

Дебет 86 Кредит 19,

на долю застройщика:

Дебет 68 Кредит 19.

В дальнейшем это учитывается в соответствии с порядком, предусмотренным для учета НДС при выполнении строительных работ хозяйственным способом.

Затраты застройщика на строительство объекта складываются из расходов, связанных с его возведением (строительные работы, приобретение оборудования, работы по монтажу оборудования, прочие капитальные затраты, затраты, не увеличивающие стоимость основных средств), вводом в эксплуатацию или сдачей инвестору.

В состав затрат по строительству объектов у застройщика включаются также ожидаемые расходы (обязательства), связанные со строительством и его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии с договором на строительство после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору.

Затраты застройщика по принятым к оплате или оплаченным подрядным работам, выполненным подрядчиками на законченных строительством объектах, учитываются в составе незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию или сдачи инвестору.

При выполнении застройщиком подрядных работ собственными силами в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы по содержанию подразделений, занятых организацией строительства.

По завершении строительства объекта застройщик определяет инвентарную стоимость каждого вводимого в эксплуатацию в составе объекта строительства элемента, становящегося в процессе эксплуатации отдельной единицей основных средств или малоценных предметов.

В состав затрат на капитальное строительство включены и некоторые виды доходов и расходов, относимых к прочим и учитываемых на счете 91. К ним относятся суммы, полученные в связи с осуществлением капитального строительства, в виде доходов от сдачи имущества в аренду, в виде штрафных санкций, а также доход от возмещения причиненных убытков. Здесь также прибыль от реализации на сторону излишних и неиспользуемых материальных ценностей.

Экономия средств, выделенных предприятиями застройщику, также по окончании строительства объектов зачисляется на счет 91 (согласно договору). В составе убытков застройщики учитывают затраты, не предусмотренные сметной документацией:

— убытки от реализации излишних товароматериальных ценностей;

— от порчи товароматериальных ценностей;

— от списания дебиторской задолженности, за исключением сумм, предъявленных к взысканию с виновника;

— от ликвидации основных средств застройщика (кроме стихийных бедствий);

— по возмещению вреда;

— штрафы, пени.

Если застройщик согласно принятым на себя обязательствам передает безвозмездно инженерные и электрические сети на баланс эксплуатирующих организаций, то учитывается сумма убытков от безвозмездной передачи.

При превышении убытков над прибылью разница относится на счет 08 в состав прочих капитальных затрат для включения в инвентаризационную стоимость. Предприятия-застройщики, не специализирующиеся на строительстве объектов, учитывают прибыли и убытки в общем порядке осуществления основной деятельности.

Убытки от ликвидации основных средств застройщика учитываются проводками:

Дебет 02 Кредит 01

— списан износ;

Дебет 91 Кредит 01

— списывается остаточная стоимость временных титульных сооружений;

Дебет 91 Кредит 20

— отражаются расходы по ликвидации;

Дебет 10 Кредит 99

— оприходованы возвратные материалы.

Доходы, полученные от реализации на сторону материальных ценностей, учитывают проводками:

Дебет 51 Кредит 91

— получена оплата за реализуемые материальные ценности;

Дебет 91 Кредит 10

— списана стоимость реализованных материалов;

Дебет 91 Кредит 68

— учтен полученный НДС.

Кроме того, застройщик учитывает всю сумму убытков, полученных им от уплаты присужденных и признанных штрафов, пеней, неустоек, списания дебиторской задолженности, а также расходы по причиненным убыткам.

Вся сумма превышения убытков над прибылью для включения их в инвентарную стоимость объектов списывается проводкой:

Дебет 08 Кредит 91.

 

Интересное

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 2, 2005

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

В настоящее время строительство большинства объектов как жилищного, так и производственного, общехозяйственного назначения осуществляется с привлечением средств инвесторов. При таком способе организации строительства инвестор — лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств либо привлекающее в качестве источников финансирования свободные денежные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, — финансирует строительство.

После окончания строительства жилья инвесторы получают определенную долю в жилой площади сдаваемого госкомиссии жилого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.

Существует несколько схем участия сторон в строительстве. Любая схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соинвесторы. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

Первый уровень. В основе схемы долевого участия обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые в конечном счете получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Второй уровень. Заключаются договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов. До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого — финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир). Рассмотрим, как отражаются такие операции в бухгалтерском и налоговом учете.

1. Учет операций у инвестора, выполняющего функции заказчика и привлекающего дополнительно соинвесторов:

Дебет 76, Кредит 86 — отражена задолженность дольщика на сумму, установленную в заключенном с ним инвестиционном договоре;

Дебет 51, 50, 10, 43, 41, Кредит 76 — получены от дольщика средства в оплату долевого участия в сумме, установленной в заключенном с ним инвестиционном договоре.

Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов не подлежат налогообложению в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Денежные средства, получаемые организацией, исполняющей функции инвестора-заказчика, от инвесторов (физических и юридических лиц) по договорам на долевое инвестирование в строительство жилья в рамках инвестиционного проекта, представляют собой источник целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с пп.4 п.3 ст.39 и пп.1 п.2 ст.146 НК РФ (Письма Управления МНС России по г. Москве от 21.06.2001 N 02-11/27695, от 14.11.2001 N 02-14/52358, от 04.06.2002 N 24-11/25818).

В процессе осуществления капитального строительства в регистрах бухгалтерского учета формируется стоимость объекта в размере фактических затрат:

Дебет 10, Кредит 60 — приобретены материалы у поставщика;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по материалам, приобретенным у поставщика;

Дебет 20, 23, 25, 26, 29, Кредит 10, 02, 70, 69 — списаны на текущие затраты материалы, амортизация, заработная плата и отчисления от сумм оплаты труда;

Дебет 08, Кредит 20, 23, 25, 26, 29 — списаны на затраты по капитальному строительству объекта расходы по организации строительства;

Дебет 08, Кредит 60 — приняты к оплате счета от подрядных организаций за выполненные строительно-монтажные работы;

Дебет 19, Кредит 60 — отражен НДС по работам, выполненным подрядными организациями.

По завершении капитального строительства объекта инвестор-заказчик предъявляет его к приемке в эксплуатацию, которая оформляется типовыми формами N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" или N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией".

При передаче доли, принадлежащей соинвесторам по договору долевого строительства, осуществляются записи:

Дебет 86, Кредит 08 — отражена сформированная стоимость, приходящаяся на долю соинвестора в соответствии с договором долевого строительства;

Дебет 86, Кредит 19 — отражена сумма накопленного НДС, принадлежащая соинвесторам, в соответствии с долей участника по условиям договора.

При передаче инвестором-заказчиком соинвестору части объекта (квартир), введенного в эксплуатацию законченным капитальным строительством, не происходит смены собственника данной части объекта (квартир), поскольку, инвестируя часть объекта, соинвестор закрепляет за собой право на приобретение профинансированного имущества, и, следовательно, у инвестора-заказчика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС. У инвестора-заказчика не возникает обязанности также по исчислению и уплате налога на прибыль организаций с переданного имущества в пределах, установленных в договоре долевого участия (п.17 ст.270 НК РФ).

Передача части объекта (квартир, встроенных помещений) от инвестора-заказчика соинвестору осуществляется по фактической стоимости с учетом НДС.

При передаче объектов соинвестору инвестор-заказчик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости передаваемых квартир и отражением суммы НДС, входящей в стоимость передаваемых квартир. Один экземпляр счета-фактуры передается налогоплательщику-инвестору, второй — подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж у инвестора-заказчика.

Инвестор-заказчик выставляет счета-фактуры соинвестору после оформления акта реализации инвестиционного контракта, т.е. в течение пяти дней после передачи в установленном порядке квартир в соответствии с п.3 ст.168 НК РФ.

Сумма НДС, отраженная в счете-фактуре при передаче квартир и встроенных объектов, определяется пропорционально доле в построенном объекте, приходящейся на соинвестора, исходя из сумм налога, учтенного на счете 19.

Кроме того, основанием для выписывания заказчиком-инвестором счетов-фактур соинвесторам являются сводная ведомость затрат на строительство и справка-расчет доли, приходящейся на каждого соинвестора (Письмо Управления МНС России по г. Москве от 04.06.2002 N 24-11/25818).

Согласно п.15 разд.VI Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, в случае расчетов застройщика с инвестором за сданный объект по договорной стоимости его строительства в состав финансового результата включается также разница между этой стоимостью и фактическими затратами по строительству объекта с учетом затрат по содержанию застройщика. Таким образом, у основного (генерального) инвестора, выполняющего функции заказчика, может возникнуть экономия (инвестиционный доход) в результате использования привлеченных средств, которая в соответствии с условиями договоров инвестирования (долевого участия) остается в его распоряжении.

Сумма превышения итогового взноса соинвестора над фактической стоимостью квартир, возникающая на момент оформления акта реализации инвестиционного контракта и остающаяся в распоряжении инвестора-заказчика, если иное не предусмотрено инвестиционным договором, у инвестора-заказчика облагается НДС. На указанную сумму денежных средств инвестором-заказчиком составляется счет-фактура в одном экземпляре, который регистрируется в его книге продаж:

Дебет 86, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" — отражен доход в размере экономии (с учетом НДС);

Дебет 91, субсчет "НДС", Кредит 68, субсчет "НДС" — начислен НДС на сумму полученного дохода.

2. Учет операций у соинвестора, участвующего в долевом строительстве.

Инвесторы в качестве взноса в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изм. и доп. на 22.08.2004) могут передавать денежные средства, строительные материалы, инструменты и т.д. При исчислении налога на прибыль организаций взносы по договору долевого строительства не относятся к расходам (п.17 ст.270 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 НК РФ.

Расчеты по передаче активов в качестве инвестиционных взносов ведутся на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". При этом может быть открыт субсчет "Расчеты с инвестором".

Передача денег, иного имущества в качестве вклада в долевое строительство в бухгалтерском учете отражается записью:

Дебет 76, субсчет "Расчеты с инвестором", Кредит 51 — отражена сумма переданных активов.

Если инвестор занимается инвестированием строительства профессионально, т.е. для дальнейшего осуществления сделок с недвижимостью с целью получения дохода, то вместо счета 76 может быть применен счет 60, субсчет "Расчеты по авансам выданным".

Нередко инвестор (соинвестор) в качестве инвестиционных средств поставляет сырье, материалы. Взносы по договорам долевого участия в строительстве жилья являются инвестициями (ст.1 Закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ). Имущество, переданное в качестве инвестиций, реализацией не является (пп.4 п.3 ст.39 НК РФ), поэтому передача в качестве долевых взносов материалов, оборудования, сырья и прочих активов НДС не облагается и не учитывается при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

В бухгалтерском учете операции по передаче материалов отражаются следующим образом:

Дебет 76, Кредит 10, 01, 41, 43 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 76, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" — учтена разница между фактической себестоимостью материалов и ценой, по которой они переданы инвестору-заказчику;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 68, субсчет "НДС" — восстановлен НДС, ранее возмещенный из бюджета по материалам, переданным в качестве инвестиций (если он предъявлялся к вычету).

Если передача материалов, оборудования и т.п. от соинвестора генеральному инвестору происходит не в соответствии с договором долевого участия, а по отдельному договору поставки, порядок отражения операций будет иным:

Дебет 62, Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" — отражен доход от передачи материалов;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы", Кредит 10 — списана себестоимость переданных материалов;

Дебет 91, субсчет "НДС", Кредит 68, субсчет "НДС" — начислен НДС с суммы реализованных материалов;

Дебет 76, Кредит 62 — произведен зачет задолженности дольщика по оплате участия в строительстве в счет переданных материалов.

Как правило, соинвесторы — это физические лица, и квартиры они приобретают для собственного пользования.

Рекомендация Р-Х/2017 ОК Строительство "Учет договоров долевого участия (ДДУ) у застройщика"

Но нередко организация приобретает имущество для дальнейшей перепродажи. В таком случае, по нашему мнению, поступление объектов капитального строительства нужно учитывать на счете 41 "Товары". Ведь при принятии объекта (отражение по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы") с последующим вводом его в эксплуатацию организация рискует нарушить требования п.4 ПБУ 6/01, для целей которого при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий:

а) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

б) использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Только в том случае, если организация-соинвестор получает квартиры для собственного пользования, их можно учесть на счете 08.

НДС по объектам капитального строительства предъявляется на общих основаниях — при наличии сводного счета-фактуры по переданному имуществу.

К.Янковская

Аудитор

ООО "АФК-Аудит"

Подписано в печать

12.01.2005

—————————————————————————————————————————————————————————————————— ———————————————————— ——

(C) Fin-Buh.ru. Некоторые материалы этого сайта могут предназначаться только для совершеннолетних.